Perspectivas negativas para o mercado imobiliário no pós-Coronavírus. É o que prevê a Nomisma que, no seu Observatório 2020, estimou uma queda de preços no setor entre -1,3% e -4% para o biênio 2020-2021.
A empresa sediada em Bolonha levantou a hipótese de dois cenários diferentes de recessão. Para o segmento corporativo, no cenário menos negativo, espera-se uma queda acumulada ao final dos próximos três anos de 278 mil transações residenciais (dos quais 48,4 mil em 2020) e 9,4 bilhões de capital investido (dos quais 2,6 bilhões em 2020). Na pior das hipóteses, o colapso equivaleria a 587 mil unidades (quase 119 mil em 2020) e 18,3 mil milhões de euros de capital investido (dos quais 5,8 bilhões em 2020).
As previsões não são melhores para o setor residencial, em que se estima uma perda entre i 54,5 e 113 mil milhões de euros de volume de negócios (entre 9,2 e 22,1 bilhões de euros em 2020 dependendo do cenário). Por outro lado, espera-se uma tímida atenuação da queda para 2022.
Entre os fatores que vão travar a recuperação - sublinha a empresa - estará, por um lado, a incapacidade de os valores imobiliários se adaptarem a um contexto de mudança, por outro a prioridade das famílias italianas em aumentar as suas poupanças, por fins preventivos, em caso de novos contratempos econômicos.
Um cenário dramático, claramente contrastante com os resultados registados em 2019. Segundo o CEO da Nomisma, Luca Dondi, até há algumas semanas, a demanda potencial de compra era tal que quadruplicaria o tamanho do mercado residencial, embora com forte dependência do crédito bancário (elemento de fragilidade que sempre ligou o setor imobiliário à economia italiana). No entanto, o crédito foi suportado por taxas de juro extraordinariamente baixas, pela diminuição do crédito malparado bancário e pelo consequente impulso para sub-rogações e substituições de hipotecas que baratearam o crédito.
Resultado sustentado pelo aumento dos pedidos de crédito à habitação, superior a 600 transações residenciais. Isto, graças também à recuperação da dinâmica dos preços, com Milão a liderar, os contextos urbanos mais dinâmicos em subida e os centros intermédios no bom caminho.
No que diz respeito aos investimentos imobiliários corporativos, a situação parece mais complexa. Até pouco antes da pandemia, o segmento corporativo apresentava forte dinamismo: ao longo de 2019 os investimentos atingiram o valor recorde de 12,3 bilhões, com uma incidência europeia de 4%.
Os resultados obtidos desde o ano passado, porém, tornam-se irrelevantes para entender a dinâmica futura tanto da economia italiana quanto do mercado imobiliário. Isso porque o vírus atingiu um sistema que já apresentava sintomas da doença.
Vamos dar um passo para trás. A economia italiana já estava marcada pela recessão antes mesmo do início viral, portanto a pandemia devastou um país já muito fraco. A crise mundial começou com a desaceleração da economia chinesa que provocou queda no preço do cobre e aumento no preço do ouro (que se tornou um porto seguro), indicando uma expectativa de desaceleração da atividade industrial.
Então a propagação do vírus começou. E como se isso não bastasse, ela acrescentou a crise do cartel Opep plus, levando ao colapso dos preços do petróleo e à saída da Rússia do acordo, após a Arábia Saudita decidir aumentar sua produção. Um movimento estratégico, para agarrar as poucas quotas de mercado que permanecerão ativas.
O que aconteceu com o petróleo acontecerá com qualquer bem de consumo. As empresas reduzirão os preços para abocanhar fatias de mercado, que são cada vez menores devido à desemprego e cortes salariais, o que influenciará as escolhas do consumidor, como a compra de uma casa. Isso mudará a geografia econômica, levando nosso país em deflação.
Ao mesmo tempo, as forças produtivas italianas terão que ser fortes e manter sua posição, para evitar que potenciais concorrentes estrangeiros assumam o controle e agravem ainda mais as consequências. No entanto, nesta situação dramática, um papel fundamental será desempenhado pelas finanças, que terão de suportar uma demanda de crédito incrivelmente frágil.
