潜在的なリターンと多様化の利点を備えた不動産市場には、投資資産クラスとして提供できるものがたくさんあります。そのため、世界的な金融危機の最悪の影響の後、投資家は市場のさまざまな部分で価値と機会を再び見つけ始めています。世界。
そのため、Natixis Global Asset Management グループの XNUMX 人の投資専門家が、このセクターの短期的なシナリオと、回復が強まっていると考える市場についての見解を共有することにしました。
米国市場では – AEW キャピタル マネジメントのリサーチ ディレクターであるマイケル アクトンが始めます – REIT (不動産投資信託) の見通しは、今年の下半期も改善し続けるでしょう。
それが「ここ数十年で米国の金融政策に関して最も重要なコースの変化」と呼んでいるものと、その結果としての経済活動の強化のおかげで、REITは特に有利な環境を利用することができます. 実際、アクトン氏は、不動産市場は地域経済のパフォーマンスと密接に関連しており、商品の必要性が高まった結果として、各住宅がその地域のコミュニティに 50.000 米ドル以上を生み出すことを考えると、相互に補強する効果があることを思い出します。およびサービス（全米不動産業者協会の推定による）。
しかし、他にも前向きな兆候があります – アクトンは続けます – ほとんど気付かれていないものを含みます: 連邦政府の予算状況の大幅な改善です. 米国議会予算局 (CBO) の報告によると、赤字は依然として高いままですが、昨年のほぼ半分になり、今後 XNUMX 年間は比較的安定していると予想されます。
需要は、2.000.000 年から 2007 年の間に形成され、現在家を探している約 2011 の新しい家族の市場への参入によって支えられるはずです。
地理的な観点から、専門家は、この XNUMX 年間の終わりまでに、エネルギーの独立性を達成した米国は、石油の純輸出国になると予想されており、おそらく天然ガスの輸出国になると予想されています。 この観点から、潜在的な機会は、エネルギー源の重要な存在によって特徴付けられる分野で出現し、アクトンにベンチャーします。
ビッド価格とオファー価格に対する期待が収束するにつれて (AEW ヨーロッパの調査および戦略担当ディレクターであるサム マーティンが発言する)、債務危機の影響を受けたヨーロッパ諸国でも投資額の増加が予想されます。 非常に低い銀行間金利と 2013 年物スワップ金利の持続に支えられたデット ファイナンスの利用可能性の向上は、XNUMX 年の不動産投資活動の増加に貢献するはずです。多くのヨーロッパ諸国で不況が続いていることを考えると、ヨーロッパでのオフィス利用は短期的には低い水準にとどまるでしょう。
Loomis, Sayles & Company のシニア証券化資産アナリストである Dmitri Rabin 氏も、価格に関する考慮事項に同意しています。 米国市場に関して、Rabin は、2013 年 11,9 月まで、CoreLogic® 住宅価格指数レポート (不良債権に関連する売上を除く) の調査結果によると、住宅価格は 49% 上昇したと指摘しています。 50州のうち22州をカバーしており、純粋に季節的なものではありません. さらに、ラビン氏は指摘するが、最近の値上げの後でも、米国の住宅価格は全国的に依然として最高価格よりXNUMX%低いことに注意すべきである. そのため、改善の余地がたくさんあります。
金利に関する限り、専門家は、住宅ローンの 10 年固定金利が大幅に上昇したことを観察しており、これにより、新しい借り手が支払う毎月の支払いが 15% ～ 10% 増加すると予測されています。 しかし、ラビン氏は、2年から1981年までの期間とほぼ同じ水準を維持し、住宅ローンの返済能力が「住宅価格が依然として2010％上昇し、住宅ローン金利がXNUMX％上昇したとしても」影響を受けるべきではないと再確認した. 実際、アナリストは説明を続けますが、金利の上昇と返済能力は、住宅価格の傾向を予測するための有効な指標であることが証明されていません. 需要と供給のバランスを参照する方がはるかに有用であると考えられています。これは、空の構造の価値が歴史的な安値に近いことを考えると、非常に有利な状況を示しています。
米国市場はおそらく、長期にわたる調整の後、目覚めの段階を経験していると思われます – ナティクシス・アセット・マネジメントのチーフエコノミストであるフィリップ・ウェクターは説明します – そして、不動産投資のGDPへの貢献は現在プラスです. ただし、米国、中国、欧州の住宅ローンの回復ペースはそれぞれ異なります。
中国では、2009 年以降、経済活動と不動産の成長との関連性が弱まり、その結果、国のさまざまな地域でさまざまなレベルの活動が行われました。 最大のリスクは、北京、上海、深セン、広州などの都市で見られます。これらの都市では、建設能力がほとんど、またはまったくないことで、依然として強い需要があります。 Waechter によると、これらの市場はすでに飽和状態にあり、中央銀行の政策がより制限的になった場合、大幅な調整の対象となるため、より投機的になる可能性があります。 人口が XNUMX 万人に満たない中国の小都市の状況も危険です。 ここでは、以前とはほぼ逆に、住宅の供給過剰があり、さらにシャドーバンキングシステムによって資金が供給されています。 これらの要因の組み合わせが、多くの苦しみの原因になる可能性があるとウェクターは信じています。
最後に、ヨーロッパでは、ほとんどの国で不動産市場が勢いを取り戻そうとしていますが、地理的な分布が重要です。 不動産価格は、スペイン、イタリア、フランス、アイルランドなど 8 カ国中 14 カ国で下落していますが、エストニア、ルクセンブルグ、マルタ、ベルギー、フィンランドでは上昇しています。 英国は最も強力な市場ですが、Waechter が指摘するように、力強い回復の兆しはまだありません。
注意点として、不動産投資に伴うリスクやコストが繰り返し指摘されています。 最もリスクの高い資産クラスの利回りが（政府の金融政策と拡張的な金融政策措置の結果として）急落したことで、不動産は比較的魅力的な投資提案となっていますが、投資家は、流動性の低下や変動を含む、発生するリスクに注意する必要があります。資産価値。
「不動産資産は資本集約的な資産です。 それらに投資する人は、マイケル・アクトンの結論として、かなりの財政的レバレッジを使用し、明らかに、関連するコストにも影響を与えます。」
