カルロッタ・スコッツァリBusiness Insider の経済金融ジャーナリストである は、goWare を使用して本を出版しました。 新型コロナウイルスのパンデミック後、経済と金融の9つの揺るぎないドグマが均衡を保っています。」それは第二次世界大戦の終結以来結晶化しています。
裸のスコッツァリ XNUMXつの偽りの真実 1. 経済はグローバルです。 2. 世界の GDP は常に成長する 3. 銀行は家にいる 4. インフレは消えた 5. 石油は決してゼロにはならない 6. 金は裏切らない; 7.レンガは常に満足感を与える; 8. 共有経済と低コストは未来です。 9. グリーン経済には非常に長い時間がかかります。
本書からの広範な抜粋を読者に提供できることを嬉しく思います。 不動産投資の不確実性に関する第七の「偽りの真実」の全文。 これは、私たち全員の財布に真に影響を与える可能性のあるトピックです。
良い読書
トランプの言葉
「ええと、私に関する限り、不動産は常に良い投資です」: 米国大統領、ドナルド・トランプの言葉. 世界で最も強力な男の純資産は、2019年夏にブルームバーグによって3億ドルと推定された、不動産ビジネスのおかげで蓄積されました（ニューヨークのトランプタワーは偶然ではありません）。
«まず第一に、トランプは CNN のラリー・キングとのインタビューで自己紹介します – 私は不動産屋です. これは私が大好きなものです。 彼を認識しないことは、私の毎日の仕事を認識しないようなものです». レンガとモルタルが常に投資ポートフォリオ内で満足をもたらすと考えているのは、トランプだけではありません。 しかし、それは本当にこのようなものなのでしょうか、それともコロナウイルスもこの真実を覆い隠しているのでしょうか?
住宅価格は10年で下落
過去 19 年間、Covid-2010 が私たちの生活を混乱させる前でさえ、古くて親しみやすいイタリアのレンガに投資することを決めた人は誰でも簡単にお金を失う可能性がありました。 一方では、新築住宅の価格指数が XNUMX 年の開始レベルを上回った場合、他方では、既存住宅の価格が大幅な収縮を示しており、それが XNUMX 年にわたって押し上げられてきたことに注目するのは興味深いことです。バスケット全体を下向きにします。
短期的な観点から、2020 年 XNUMX 月末の ISTAT ノートに関するコメント:
«住宅価格は 2019 年に比べてわずか 2018 分の 2020 ポイントの下落で XNUMX 年を終え、XNUMX 年にはわずかにプラスとなり、住宅用不動産市場の価格が大幅に安定したことを示しています。 しかし、ISTAT が警告する全国的な数字は、北西部と北東部が成長し、中央部と南部と島々が減少する、非常に異質な領土傾向の統合です。 これに関連して、ミラノの住宅価格はXNUMX年連続で持続的な成長を記録し、不動産市場での牽引役を確認しましたが、ローマではXNUMX年連続で大幅な下落を記録しました».
悪い方向に見直される予測
過去 2018 年間で、平均住宅価格は下落しました。 しかし、何よりも、コロナウイルスがなく、2019年から2020年にかけて価格が安定した後、住宅価格の上昇はXNUMX年から始まったはずだったことを示しています.
しかし、Covid-19の出現により、計画は再び完全に覆されたため、ノミスマは「プリマコロナウイルス」（pC）のXNUMXつの異なるシナリオを概説しています。「ソフト」と呼ばれるより楽観的なシナリオと、より悲観的または「ハード」と呼ばれるシナリオです。一。 Nomisma が説明した最初のシナリオ:
«健康上の緊急事態からの比較的短い脱出時間と、一貫した効果的な対策を想定しています。 一方、XNUMX つ目は、封じ込め措置が維持されるまでの時間が長くなり、政府が開始した介入の有効性が低下し、経済システムへの影響が大きくなることを意味します».
Nomisma の予測によると、ソフト シナリオでは、住宅価格は 1,1 年に年率 2020%、1,2 年に 2021%、0,5 年に 2022% 下落するはずです。 3,1年には-2020%、3,9年には-2021%。
同じことがオフィス価格にも当てはまり、ノミスマは 2020 年のソフト シナリオで 1,7%、ハード シナリオで 3,5% の下落を予想しています。 2021 年は -1,6%、-4% です。
ウイルスや BC の前に、彼らは Nomisma から次のように説明しています。
«不動産市場は、2019 年に 600 件の取引を超えた住宅販売の進展からわかるように、回復への道を歩み始めたように見え、今後 2019 年間はこの水準を超えて推移する見通しであり、したがって、成長の傾向。 これはまた、2020 年のマイナスの後、2021 年から XNUMX 年の XNUMX 年間に住宅購入のための住宅ローンに関して再び拡大すると予想されていた信用チャネルの貢献によるものであり、これも有利な条件のおかげです。金利の金利は、ほとんど無視できるレベルまで低下しました。
Nomisma の分析は次のように続きます。
«ウイルスの蔓延によって引き起こされた緊急事態は、この見方を完全に変え、ほとんどの経済的および商業的活動、特に不動産部門に関連するものを停止しました. パンデミックの出現の最初の段階を特徴付ける最も一般的な経済活動を実行することの客観的な困難は、今後数か月で、購入と投資の選択において異なる様子見と慎重な態度を伴うでしょう。 このまったく予想外の状況が生じているという高い不確実性を考慮すると、家計は、さらなる景気後退から身を守るために流動性を高め、不動産の購入やその他の形態の投資を延期するために、貯蓄準備金の増加を優先します。
彼らは特に困難な経済状況に直面することになり、そのような危機に対処する能力のない企業が廃業を避けることができなくなる可能性はほとんどありません。 この現象の範囲を回避するか、少なくとも制限するために、政府が提供しなければならない減税および税金と信用債務の支払いの延期に関する支援に加えて、信用機関の役割は、流動性注入は、そうでなければ発生するであろう経済的および社会的不安定性を正確に回避するためのものです。」
売り上げも落ちてる
価格の下落に加えて、Nomisma は、2020 年から住宅用不動産取引も減少する可能性があると推定しており、これは近年常に増加しています。 また、この場合、コンサルタント会社は、より抑制された減少を見積もるソフト シナリオと、売上がより大幅に減少するハード シナリオの概要を示しています。
«Covid-19の蔓延の影響-ノミスマから説明-は、購入と投資の需要の縮小、したがって不動産セクターの取引活動の減少という形をとるでしょう. 慎重な選択の結果として、イタリアの世帯の定期的な調査によって示された高い「住宅需要」は、時間の遅れを経験します。 これらの要素に加えて、危機が必然的にもたらす雇用問題に続いて、多くの家族が直面しなければならない経済的困難も加わるでしょう。 このような状況は、おそらく信用機関に、不良債権が再び大量に蓄積されるリスクを回避するために、支払い基準を厳しくするように促すでしょう（第 3 章も参照）。
これらすべてが Nomisma から要約されています。「ウイルス封じ込め措置によって引き起こされた障害と合わせて、2020 年の住宅市場での取引活動の減少に貢献します。コロナウイルスの緊急事態がなければ想定される 612 の取引から、最良のケースでは 564 件のトランザクション (6,5 年と比較して -2019%) まで増加しますが、最悪のケースのシナリオでは、500 件のトランザクションのしきい値を下回り、前年と比較して約 18% 減少します。 2021 年には、取引は 2020 年よりもわずかに減少し、407 から 531 の取引となり、2022 年には実質的に安定するでしょう。」
ノミスマの専門家によると、不動産部門における決済活動のブレーキのさらなる要素は、「所有者が自分の実現期待を変更する際に反応する硬直性であり、さらに最近強調された」ことで表される可能性があります。
実際、この現象は、「2008 年から 2013 年にかけての XNUMX 度にわたる不況の波の年における取引の回復の障害となり、以前の不動産サイクルの通常のタイミングを超えてマイナスの局面を効果的に引き延ばしました。 これには、短期的な価格の全体的な限定的な引き下げが含まれますが、価値の収縮が発生する期間が長くなり、回復時間を延期するという望ましくない結果が生じます».
XNUMX年前
Nomisma の CEO である Luca Dondi dall'Orologio のコメント:
«住宅販売数の予測を通じて観察すると、パンデミックとロックダウンの影響は壊滅的なように見えます。 ビジネスが閉鎖された週を宣伝することはほぼ完全に不可能であり、とりわけ、すでに多くの点で理解できる国の経済構造の漸進的な弱体化は、不動産市場の劇的な枯渇につながります. それは二重の波となるでしょう。最初の波は、検疫、強制的な社会的距離、危機に直接さらされたセクターの弱体化によって促進され、その結果、仕事が失われ、貯蓄傾向が一般的に増加します。 XNUMX つ目は、総需要の必然的な大幅な減少に後押しされ、企業、特に国内市場で最もエクスポージャーが大きい企業 (大部分) の流動性危機につながり、さらに需要が減少することになります».
要するに、Dondi dall'Orologio によると、それは進行中の可能性があります。
「銀行が疑わしいローンの増加に対抗するために信用枠を削減するのを防ぐことを目的とした公的保証の計画とともに、流動性の印象的な直接注入によってのみ緩和することができる不況のスパイラル」.
2020 年 XNUMX 月の初めにジュゼッペ コンテ政権によって発足されたいわゆる「流動性令」は、まさにこの方向に進んでおり、公的保証と、銀行によるあらゆる規模の企業への信用供与を組み合わせることを目的としています。
しかし、マスコミは、ローンを要求した人の財源にローンが届くのが非常に困難であるという事例を繰り返し報告しています。 パラッツォ・キージの支持者は何度もその難しさを認めています。
« Nomisma の CEO の観察によると、目的は、健康上の緊急事態の経済的・財政的影響を封じ込めようとするために、システムを安定させることでなければなりません。 目的が明確で共有されているように見える場合、リソースの付与と運用戦略について同じことは言えません。 しかし、絵のドラマは、達成不可能なパレート最適を達成するための時代錯誤的なふりをすることなく、非常に重要な即時の行動を課します。 確かに、ロックダウン後の見通しの躊躇と曖昧さは、ウイルスの増殖と拡散を可能にし、バランスをとって、Covid-19よりもはるかに高い致死率を持つリスクがあります. このシナリオでは、ミラノやボローニャなど、危機の前に大きな勢いとダイナミズムを示していた不動産市場の予測は無慈悲に見えます。パンデミックの影響の深刻さと採用された封じ込めソリューションにより、不動産は XNUMX に設定されます。年」。
ますますリスクの高い投資
不動産セクターへの投資を決定する際に、長い間注意を呼びかけてきた人々がいます。 これは、Banca Generali の副ゼネラル マネージャーである Andrea Ragaini の場合です。
「投資によって、収入を生み出す資産の取得を理解しなければならないという仮定から始めましょう。彼は観察します。 不動産の場合、リターンは、時間の経過に伴う価値の変化と賃貸収入、いわゆる家賃の 1980 つの要素によって与えられます。 4,57 年から今日まで、不動産が必要とする投資の十分に長い期間を考えてみましょう。 さて、この期間の実質平均年間リターン、つまりインフレを差し引いたものと住宅税を差し引いたものは、9,45% でした。これに対し、株式 (配当を含む) は 5,85%、社債 (配当を含む) は 2,42% です。クーポン) および国債の XNUMX% (存在する場合はクーポンを含む)。
ラガイニは再び次のように述べています。
«一方、家を使用価値の観点からのみ考慮する場合、ヨーロッパレベルで資産の価値を計算するための体系化されたシステムがあったため、つまり2010年以降、イタリアの価格は17 パーセント、ヨーロッパの平均では 21 パーセントの増加を記録しました».
SoldiExpert SCF の投資ディレクターである Salvatore Gaziano も、不動産投資について困惑を表明しています。
«イタリア人にとって最大の投資であるレンガは、パンデミックの発生後だけでなく、しばらくの間、灰色と黒の雲を集めてきました. ヨーロッパでは、私たちは自分の家に住む家族の割合が最も高い人々の 360 つです。 過去 2015 年間、私たちはしばしばクライアントとこの問題を扱ってきました。なぜなら、独立したファイナンシャル アドバイザーとして、富がどのように投資され、どこに向けるべきかについて 2008 度の角度から話すことが私たちの義務の XNUMX つであるからです。 この件に関して、「投資」としてのレンガの時代は残念ながら終わりに近づいていると常に警告してきました。 リスクが多すぎて、メリットがほとんどありません。 すでに XNUMX 年に、私たちの分析では、XNUMX 年の金融危機の後、イタリアの不動産価格が実質価格で世界最高水準の下落を記録したことを強調しました。 »に向かっていた。
ガジアーノは次のように指摘しています。
«イタリア人が投資として家に恋をしたことで、価格が持続し、大幅に上昇し、しばしば現実から切り離されました. 近年、貯蓄者がイタリアの非上場銀行の株を購入し、ある日、それらの同じ株がそう簡単に清算されず、株を購入した価格が間違いなく市場から外れていることを発見したという現象に似ています。 長い間、多くのイタリア人が家の購入を使用価値のためではなく、「収入と安全」などの独特の特徴を備えた実際の投資と見なしてきたため、比較はそれほど危険ではありません».
ガジアーノによると、近年のイタリアの不動産市場:
«彼は、幅広い貯蓄者による購入によって非常に「薬漬け」になり、彼らはこの家を、上昇する運命にある一種の完璧な投資と見なした. そして、これは特にセカンドホーム市場を大きく活性化させました。 偶然ではなく、2008年以降に始まったブームの影響を最も受けたのはイタリアの自治体であり、買い手がいなくて家を売ることができなくなった自治体があるため、劇的な影響さえ受けています» .
もちろん、別の議論も必要だとガジアーノは認めている
«観光の観点から最も有名なイタリアの「トロフィー」の場所、または専門家や大学の観点からより活気のある、価格が比較的高いレベルにとどまっている「イン」地区-前述のミラノなど-。 しかし、言うまでもなく、これらの場合でさえ、「グローカル」で政治的、社会的、財政的な状況は、いずれにしても長期にわたって監視されなければならない.
そして今、パンデミックや PC の後はどうなるのでしょうか?
「シナリオは - ガジアーノは認めます - 残念ながら、世界中で不動産市場の将来について疑問があることを考えると、トリコロールのレンガだけでなく、確かに悪化しています」.
メンテナンス不足
長年にわたるイタリアの不動産セクターのパフォーマンスの低下と価格の下落の理由は多く、コロナウイルスとは無関係です。 はじめに、重要な要素で Ragaini を強調します。
「販売用住宅の供給は、需要の XNUMX 倍以上です。 したがって、どの市場でもそうであるように、供給が需要を上回れば、価格はほとんど上昇しません».
加えて：
「製品の品質はかなり悪いです。 住宅の 74% が G、F、E の 2021 つの最悪のエネルギー クラスに分類されると言えば十分でしょう。60 年からは、延長を除いて、新しい住宅は、エネルギー消費量がほぼゼロでしか建設できません。これは、クラス A を超える概念です。詳細: 住宅の 1970% は、XNUMX 年以降に発行された「最新の」耐震基準を満たしていません。 これは、構造的にほとんどの建物が実質的なメンテナンス介入を必要とすることを意味します».
ラガイニは再び次のように付け加えます。
«イタリアの家屋の 2% 未満が大惨事のリスクに対する保険に加入していますが、これは逆説的です。私たちの国は、地震、水文地質学、地滑りのリスクが世界で最も高い国の XNUMX つだからです。 これは、何十年にもわたって発生した地震、集中豪雨、およびその他の大気現象に直面して、基礎レベルでさえ、金属フレームに亀裂や錆が発生したことを意味します. しかし、保険の適用範囲がなければ、復旧のための介入はほとんど行われませんでした。 逆に、住宅は定期的なメンテナンスだけでなく、非常時にも定期的なメンテナンスが必要です。 そうしないと、たとえば車などの商品と同様に、劣化して価値が失われます».
この無視の理由は何ですか？
«イタリアの家族の平均年間純収入は、31.393 ユーロの平均年間支出に対して 30.852 ユーロ (ソース ISTAT) に相当し、そのうち 10.828 ユーロが家に投資されており、これは主に住宅ローンや家賃に相当します . したがって、「ホーム製品」を改善するためのリソースはあまり残っていません».
しかし、Banca Generali の副ゼネラル マネージャーが指摘するように、状況は必然的に変化しなければなりません。
«イタリアは、他のヨーロッパの国と同様に、2050 年に比べて 80 年までに二酸化炭素の生成を 1990% 削減する必要があり、二酸化炭素のほとんどは建物によって生成されます。 したがって、エネルギー効率のために州によって認められた多くの税制優遇措置があります。 したがって、トレンドは必然的にこの方向に進む必要があります».
要するに、ラガイニが指摘するように：
«家の神話は、投資の面でも、不動産の所有権が常に伝えてきた安心感の面でも、ますます薄れつつあります. この変化は、仕事の流動性や新しい世代の特徴である低所得など、他の XNUMX つの重要な要因にも関連しています。 家を買う、または不動産に投資するというパラダイムの再検討につながる追加の要素は、人生の道の中心的な瞬間です。」
異なる習慣を持つ新しい会社
詳しく調べてみると、ガジアーノ氏は、コロナウイルスの前から、低コストの「低コスト」フライトからAirbnbなどのシェアリングエコノミー現象まで、新しい休暇の習慣が不動産市場を変えていたと述べています.
«ロックダウンに続く経済危機とそれに伴う GDP の低下 - SoldiExpert の投資ディレクターの理由 - 短期的に回復するのは容易ではないかもしれません。 結局のところ、2008 年の危機から回復したことはありません.新しい世代にとって、これは、すでに最適な方法で方向付けられていない人口構成の枠組みの中で、駐在員が増加することを意味する可能性があります. 仕事を見つけるのが難しい、または低賃金または低収入の子供や孫を持つますます高齢化して不活発な人口は、ますます「買い手」ではなく「売り手」の立場にいることに気付く可能性があります。
「コロナウイルス以前」(紀元前)にいくつかのトレンドがすでに進行していた場合、Covid-19 は新しいトレンドをもたらしました。 たとえば、新しい家を探すとき、テラス、中庭、または庭園の存在が新たな重要性を帯びてきました。これは、何ヶ月にもわたる「検疫」の遺産であり、家の壁の中で家の外に出ることを余儀なくされました。まれではありませんが、外に出て空気を吸う可能性があります。
2020 年 XNUMX 月、Casa.it のウェブサイトでは、プールや庭のある別荘の検索が急増しました。
上のファイルから P私たちの時代のアンデミアとグリーンチャレンジグリーンシティネットワークと持続可能な開発財団がエコモンド・キー・エナジーと提携して作成した、コロナウイルス後、家を見る別の方法が出現します。 パンデミック、関係書類のハイライト、
「彼は、バルコニー、テラス、中庭、および共同庭園を含む庭園の重要性を教えました。これらはすべて、環境の観点からも重要な役割を果たすことができる一般的な中間スペースであり、グリーンビルディングアプローチを採用しています」.
環境に配慮した持続可能な建物の建設につながるアプローチ。
«コロナウイルスの緊急事態 – その分析で関係書類を続ける – はまた、都市空間の重要性を再考させました。これは、住宅がサービス、仕事、レクリエーション施設に近接していることを保証する都市構造であり、あるゾーンからゾーンへの移動を減らします。都市と通勤».
都市からの脱出？
同様の仮定から始めて、ゆっくりとした脱都市化のプロセスを予言するところまで行く人さえいます。 トト・クトゥーニョが1995年に歌ったように、大都市から田舎に行って住むこと、または単に大都市の混沌と危険から逃れることの一種です。
このドキュメントでは、この問題についても詳しく説明しています 以前のようには何も残らない - コロナウイルス後のイタリア: 私たちの未来がどのように変化するかを理解するための考え、ダビデ・カサレッジョが議長を務めるジャンロベルト・カサレッジョ協会によって作成され、2020 年 XNUMX 月中旬にリリースされました。
この研究は、コロナウイルスの出現後の人々の生活におけるXNUMXの不可逆的な変化を詳述しており、協会によると、国を再起動するために行動を起こさなければならない多くの点を並べています.
変更番号 4 は次のように定義されています。「スマート モビリティ: 公共交通機関の危機から脱都市化へ」。
«大量輸送機関などの都市生活の混雑した現実がパンデミックに特に敏感である場合、今後数年間で郊外の再発見が見られ、都市の明確な脱都市化が起こる可能性があります。大都市。 危険でウイルスに満ちた都市から脱出したい人には、自由に使える多くの選択肢があります。 新しいテクノロジーにより、企業は密集した大都市から離れて仕事をすることが容易になり、コロナウイルスによるさらなる後押しにより、そのプロセスがさらに速くなり、労働者と市民の両方にとって混雑した都市空間の危険性が強調されています. 16 年代、企業は新入社員 11 人あたり 2000 平方メートルの床面積を割り当てていましたが、4,5 年代後半には 2030 平方メートル、現在は XNUMX 平方メートルに減少しています。 XNUMX 年には、従業員は在宅勤務になるため、従業員のための余地はなくなります。」
クレディ・スイスの専門家は、文書の中でコロナウイルスが都市に与える影響の問題にも対処しています スーパートレンド. 変化の推進:
«気候変動の影響によりますます頻繁になる熱波は、超高層ビル、車、舗装された道路が熱を保持する傾向がある大都市でより激しくなります. さらに、Covid-19 が示すように、大都市はパンデミックの管理において並外れた課題に直面しています。 したがって、都市は、都市の成長とそれに伴う困難を効果的に管理するために、よりスマートになる必要があります。これには、公衆衛生の保護が含まれます。 世界中で、計画立案者と住民はモノのインターネットや人工知能などのデータ駆動型テクノロジーを使用して、交通の流れ、設計、廃棄物および廃棄物管理システムを改善しています.「スマートシティ」の水資源. しかし、Scientific American のブログによると、データの断片化、データの資金調達と保管、プライバシーの問題など、スマート シティが直面するハードルはまだ多くあります。 インテリジェントな輸送およびモビリティ ソリューションは、渋滞を緩和し、接続性を改善するだけでなく、いわゆる集積経済の出現により、都市への十分なアクセスを確保することで経済成長を刺激することができます。
フランスでは、クレディ・スイスが例を示しています。
«「グラン・パリ・エクスプレス」鉄道プロジェクトは、2035年までに、パリの郊外や開発中の地区とビジネス地区、研究センター、空港との間の接続を改善します。 たとえば、Grand Paris Express のウェブサイトによると、研究者がオルリー空港からパリのサクレー大学のキャンパスまで移動するのにかかる時間は、15 分ではなく、わずか 66 分です。
