Un prêt est un contrat par lequel une banque (prêteur) remet une certaine somme d'argent à un sujet (emprunteur) et ce dernier s'engage à rembourser la même somme d'argent plus les intérêts convenus sur une certaine période de temps.
En d'autres termes, l'hypothèque est un prêt à moyen-long terme, décaissé par une banque ou un autre intermédiaire financier agréé, remboursable selon le plan d'amortissement établi contractuellement.
Les prêts hypothécaires et les plans d'amortissement sont divisés en prêts à taux fixe et à taux variable. Avec les hypothèques à taux fixe, le client paie toujours le même intérêt à la banque pendant toute la durée du prêt, tandis qu'avec les hypothèques à taux variable, il paiera en fonction de l'évolution mensuelle des taux d'intérêt.
LES TYPES
Les prêts hypothécaires décrits ci-dessous appartiennent à la catégorie des prêts à moyen long terme garantis par une hypothèque :
1. Prêt hypothécaire
La catégorie des prêts hypothécaires comprend tous les prêts garantis sous forme d'hypothèque, impliquant donc également des prêts de liquidité ou des prêts de consolidation, en plus des prêts fonciers, de restructuration ou de construction.
2. Prêt foncier
Le prêt immobilier présente des limites par rapport aux prêts hypothécaires, tant pour le type d'hypothèque que pour les montants pouvant être déboursés. L'hypothèque inscrite en garantie doit obligatoirement être du premier degré et le pourcentage maximum pouvant être financé, sauf à présenter d'autres garanties (comme un contrat d'assurance-vie), ne peut excéder 80% du plus bas entre la valeur et le prix de vente du bien sous réserve d'une demande de prêt. L'appartenance de son hypothèque à la catégorie des hypothèques foncières entraîne des concessions telles que :
– possibilité de diviser par deux les honoraires du notaire ;
– réduction éventuelle de la valeur comptabilisée de l'hypothèque à mesure que le capital financé par les remboursements diminue ;
– des délais plus longs avant que la banque n'entame l'action d'exécution ;
– possibilité d'obtenir le fractionnement du prêt et de l'hypothèque en cas de lotissement en plusieurs lots.
PRÊT CONSTRUCTION
Dans ce cas, l'hypothèque est inscrite sur le terrain à bâtir et portera sur l'ensemble du bien une fois construit, ainsi dans le cas de la vente de différentes unités, la demande de lotissement doit être faite. En règle générale, les prêts à la construction sont décaissés par tranches et non en une solution unique, selon des niveaux d'avancement des travaux plus ou moins préétablis.
Cet aspect a un impact sur les coûts d'avant-projet et d'évaluation plus élevés (pour les interventions plus importantes qui devront être réalisées), étant entendu que la somme financée est égale à celle convenue dans l'accord de prêt. Pour le reste, les mêmes considérations s'appliquent que pour le prêt foncier.
prêt non garanti
Le prêt chirographaire est un prêt, non adossé à une hypothèque, qui prévoit des échéances de paiement différées.
INTÉRÊTS ET ANATOCISME
Les intérêts dus à la suite de l'octroi d'un prêt sont divisés en intérêts compensatoires ou de contrepartie et en intérêts moratoires.
Les premiers (compensatoires ou contreparties) sont ceux que le débiteur doit pour une somme d'argent pour laquelle il n'a pas été fixé d'échéance de remboursement.
Si, au contraire, le délai de paiement a été fixé mais est échu, le créancier, à compter de l'expiration du délai d'exécution, a droit à des intérêts, toujours compensatoires, mais si le créancier a prévu une mise en demeure , traitera des intérêts dus pour le retard, et donc des intérêts moratoires.
Parfois, cependant, il arrive que des intérêts produisent, à leur tour, de nouveaux intérêts et ce phénomène s'appelle l'anatocisme.
Ce terme désigne le phénomène de capitalisation des intérêts. Il s'agit de l'application d'intérêts sur des intérêts déjà courus antérieurement au détriment du débiteur. Par exemple, sur un capital de 100 euros, sur une période donnée, ils gagnent un intérêt égal à 2 euros. L'anatocisme consiste dans le fait que si ces intérêts ne sont pas payés, ils sont ajoutés au capital (100 euros + 2 euros) de sorte que, dans la période suivante de calcul des intérêts, les intérêts ne sont plus calculés sur 100 mais sur 102. Et ainsi de suite d'une période à l'autre.
Depuis avril 2016, l'article 120, alinéa 2 du TUB définit un retour à l'anatocisme avec une capitalisation annuelle (et non plus trimestrielle). Après 60 jours, le client peut demander des intérêts, en choisissant de débiter le compte courant avec la reprise de capitalisation ou de payer le compte d'intérêts.
Les intérêts composés sont interdits sur les paiements d'intérêts alors que récemment, avec le décret "banques d'épargne", ils ont été réintroduits pour les intérêts moratoires capitalisables.
Le concept d'anatocisme trouve également une application dans d'autres services financiers tels que le crédit à la consommation, les prêts, les prêts à court terme et les découverts en compte courant.
Récemment, par exemple, une phrase n. 17150 du 17 août 2016 par la Cassation qui a affirmé les nouveaux principes de droit en matière d'anatocisme et d'usure dans les contrats bancaires.
FRAIS RELATIFS À L'HYPOTHÈQUE
Les frais hypothécaires sont divisés en frais hypothécaires ponctuels, qui ne seront payés qu'une seule fois, et en frais hypothécaires récurrents, qui seront payés sur la durée du prêt.
Les frais hypothécaires uniques sont :
1. Dépenses préliminaires : l'enquête préliminaire est la phase au cours de laquelle la Banque effectue toutes les actions nécessaires pour établir si le prêt doit être accordé ou non, telles que l'évaluation de la solvabilité du demandeur du prêt ou l'obtention de la documentation nécessaire. Le coût peut être déterminé comme un montant fixe, qui oscille entre 180 et 300 euros, ou comme un pourcentage entre 0,1 % et 0,5 % du montant financé ;
2. Frais d'expertise : l'expertise est réalisée par un technicien de confiance de la Banque qui s'assure de la valeur du bien mais surtout qu'il ne présente pas d'anomalies ou d'abus de construction. Les frais varient entre 100 et 300 euros ;
3. Taxe de substitution : en lieu et place des droits d'enregistrement, d'hypothèque, de cadastre et de timbre, conformément au décret législatif 168/2004, elle est requise à hauteur de 0,25 % du montant déboursé si l'entité déboursée est une banque ou une institution financière égalisée et que vous acheter une propriété résidentielle pour laquelle vous pouvez bénéficier des avantages de la première maison ;
4. Frais de notaire : ils comprennent les honoraires du notaire (à calculer selon des tarifs spécifiques) et les taxes dues à l'État pour l'activité contractuelle (notamment l'inscription de l'hypothèque). Ces frais varient selon le type d'acte, le montant de l'hypothèque et le prêteur. Compte tenu de la variabilité des différents facteurs, il est toujours conseillé de demander un devis spécifique pour les frais de notaire ;
5. Frais de remboursement anticipé d'hypothèques : l'article 7 de la loi 40/2007 (Legge Bersani) établit qu'aucune pénalité n'est due pour le remboursement anticipé ou partiel d'hypothèques stipulées, à partir du 2 février 2007, par des personnes physiques pour « l'achat ou rénovation d'unités immobilières à usage d'habitation ou pour l'exercice d'une activité économique ou professionnelle. Pour les prêts accordés jusqu'au 2 février 2007, le remboursement anticipé du prêt a parfois fait l'objet d'une commission au profit de la banque. Il s'agissait d'un taux forfaitaire ayant le caractère d'une pénalité infligée au débiteur qui demande de payer par anticipation tout ou partie du capital résiduel.
Les frais hypothécaires récurrents, quant à eux, sont :
1. Frais de recouvrement ou d'encaissement et frais de gestion : il est d'usage de demander des frais d'encaissement échelonnés pour chaque paiement, généralement compris entre 1 et 3 euros. Il existe également une longue liste de micro-dépenses de gestion, comme celle pour l'émission de l'attestation annuelle de charges d'intérêts ou pour l'envoi des avis de changement de taux.
2. Frais d'assurance hypothécaire : L'assurance incendie est obligatoire et son coût total dépend de la valeur de la propriété ainsi que du montant et de la durée de l'hypothèque. A titre indicatif pour un crédit immobilier de 100.000 15 euros sur 20 – 250 ans (le coût total varie entre 400 et XNUMX euros). De plus, certains prêteurs peuvent exiger que vous souscriviez une assurance-vie.
