Les prix de l'immobilier vont continuer à baisser et ne vont pas s'arrêter, du moins pour le biennal 2013-2014. De plus, le marché ne se redressera pas tant que les banques ne commenceront pas à ouvrir les cordons de la bourse et que le fardeau fiscal ne relâchera pas son emprise. C'est la prédiction de Nomisma dans le premier rapport de l'année sur le marché immobilier, avec un focus sur les 13 villes de l'échantillon de taille intermédiaire (de Trieste à Salerne).
La baisse des prix peut apparemment favoriser une reprise du marché, mais pas dans ce contexte : "En l'absence d'une refonte des politiques de crédit - dit le chercheur Luca Dondi - il n'y aura aucun moyen de ramener une part significative de la demande potentielle au secteur". Les banques devront faire leur part ou la maison manquera d'oxygène dont elle a besoin pour vivre. « Le problème – explique Dondi – est que les banques elles-mêmes ont beaucoup de propriétés dans leur estomac, le résultat d'hypothèques, des actifs qui devraient être cédés et qui restent, comme un rocher, sur leur estomac. Cependant, ce sont les institutions qui, en ne fournissant pas de crédit, ne soutiennent pas le marché et ne peuvent donc pas se débarrasser de leurs créances douteuses. Bref, c'est un chat qui court après sa queue et qui doit être résolu d'un point de vue réglementaire".
Les chiffres parlent d'eux-mêmes : « dans le bilan préliminaire de 2012, les décaissements pour l'achat de logements s'élevaient à 25,8 milliards d'euros, avec une baisse de 47,4% par rapport à 2011. Contrairement à ce qui s'est passé lors de la première vague de crise du crédit - résultat d'une crise financière internationale et de fortes contraintes de liquidité sur les marchés interbancaires - l'assèchement actuel du canal du crédit (-4,8 % en 2013, contre un plus bas historique en 2012 ) est attribuable aux risques plus élevés perçus en ce qui concerne les perspectives de l'activité économique et, en particulier, de certains secteurs comme celui de l'immobilier ». Sans "interventions réglementaires exceptionnelles", la situation semble vouée à perdurer car "le glissement inexorable vers la non-performance d'une partie non négligeable des crédits, associé à des réglementations plus strictes qui obligent les banques à détenir des fonds propres supplémentaires par rapport au passé par rapport aux crédits l'immobilier, a conduit à repenser les stratégies d'allocation, qui peuvent avoir des caractéristiques structurelles ».
Un autre problème pèse historiquement sur la maison : les taxes. « Un bien loué d'une valeur de cent mille euros produit un revenu taxé compris entre 45% et 70% – souligne Dondi – le même montant investi en obligations d'État a une charge qui ne dépasse pas 20%. Il est clair qu'il n'y a pas de concurrence ».
Sur le plan commercial, le marché, selon Nomisma, devrait toucher le fond en 2013 (416 XNUMX transactions), pour repartir timidement vers plus de 500 2014 ventes fin 2013. Parallèlement, même dans les villes intermédiaires, les délais de vente se sont encore allongés en 2 : +2,5 mois pour le neuf, + 2,7 mois pour l'ancien, + 99 mois pour les bureaux , remises, garage. Dans la décennie dorée '2008-75,1, les prix dans les villes intermédiaires ont connu des hausses importantes (+93,7% pour les logements neufs) mais inférieures à celles des grandes villes (+2008%), alors que la contraction 2013-12,8 est similaire : -12,5% et -XNUMX%.
« Les projections pour la période biennale 2013-2014 – lit le rapport – prévoient une nouvelle contraction des prix de l'immobilier, en réponse à la détérioration de la situation économique générale et du marché immobilier en particulier. L'aggravation des anticipations relatives aux revenus des ménages, aux niveaux d'emploi, aux décaissements des établissements de crédit et aux transactions immobilières signifie que la tendance déflationniste s'accentue également pour les prix. L'année en cours devrait clôturer dans tous les secteurs avec un cchute moyenne proche de 5 points de pourcentage, alors qu'en 2014 la baisse devrait s'élever à un peu moins de 4 % ». Dans les grandes villes, la baisse des prix cette année devrait être de 5,2 % pour les habitations; de 5,2 % pour les bureaux ; de 4,9 % pour les commerces. L'an prochain, le pourcentage restera négatif, mais moins nettement : -3,9 % pour les habitations ; -3,8% bureaux, -3,9% commerces.
Enfin, une note d'optimisme vient du président de Nomisma Pietro Modiano : « Bien que les prêts hypothécaires aux familles soient à des niveaux historiquement bas, les investissements pour l'achat de logements autres que le premier logement résistent mieux. Cependant, le déplacement partiel de la richesse du secteur mobilier vers le secteur immobilier n'est pas en mesure d'endiguer la chute drastique du niveau d'activité ».
