« Au cours de l'année 2016, le marché de l'immobilier de prestige à Milan et à Rome a enregistré des signaux positifs, notamment en ce qui concerne le segment des ventes. En particulier, la demande était en hausse dans la plupart des zones analysées, tandis qu'en termes d'offre à vendre à Milan, il y avait une croissance entre le premier et le second semestre 2016, tandis qu'à Rome, le stock proposé était stable" - c'est ce qui ressort du rapport "Le marché des propriétés de luxe à Milan et Rome - Secteur résidentiel H1-H2 2016" créé par la nouvelle collaboration entre Nomisma et Santandrea Luxury Houses qui a pris en considération les deux principaux marchés : Milan et Rome.
Le rapport Nomisma - Santandrea présente la cartographie des quartiers prestigieux traditionnels des villes de Milan et de Rome avec une analyse socio-démographique et immobilière. Parallèlement, les nouvelles zones de développement résidentiel de luxe ont été définies, par rapport à celles désormais consolidées, à travers un Focus sur les nouvelles constructions.
MILAN
Dans le cadre des zones prestigieuses consolidées, à Milan, le Quadrilatero présente les valeurs les plus élevées à la fois sur le marché de la vente (entre 11.000 13.000 et 9.000 11.000 €/m² pour les propriétés neuves ou rénovées, et entre 300 400 et 200 300 €/m² pour les propriétés d'occasion ou à restaurer) et sur celui des baux (entre 7.000 et 8.500 €/m²/an pour les logements neufs ou rénovés, et entre 5.500 et 6.500 €/m²/an pour les logements anciens ou à rénover). Espacement de toutes les autres zones, à partir de Palestro-Duse et Brera. Les valeurs les plus basses sont enregistrées dans la zone de Magenta, Pagano et Castello (entre XNUMX XNUMX et XNUMX XNUMX €/m² pour les biens neufs ou rénovés et XNUMX XNUMX et XNUMX XNUMX €/m² pour les biens usagés ou rénovés).
Au cours du second semestre 2016, la ville de Milan a enregistré une baisse des prix de -1,0%, plus prononcée dans la zone Magenta-Pagano-Castello (-2,0%), tandis que dans le Centre historique et Brera les prix sont restés inchangés. L'écart moyen entre le prix demandé et le prix effectif se situe entre 11,0% et 15,0%, avec une moyenne municipale de 12%. Compte tenu des délais moyens de vente, les données minimales sont enregistrées dans la zone Brera, Centro Storico et Palestro-Duse (5 mois), tandis que le maximum ne dépasse pas 8 mois. La moyenne de la ville est de 5,5 mois.
Le marché locatif milanais a enregistré des variations de loyers comprises entre -2,0% à Brera et -5,0% dans le Quadrilatero (la moyenne de la ville étant de -3,5%) ; la fourchette de l'écart moyen entre le loyer demandé et le loyer réel va de 10% à 11%. En ce qui concerne les durées moyennes de location, elles varient de 2 mois à Brera à un maximum de 4 mois pour toutes les zones.
Au sein du marché milanais – lit l'étude – les zones les plus demandées pour l'achat et la vente se limitent aux zones de Brera, Castello et Indipendenza. En ce qui concerne les tailles, les surfaces tournent autour de 180-200 m70 ; Brera, Magenta et Carrobbio – en revanche – sont les zones les plus demandées sur le marché locatif. Les tailles dans ce cas sont limitées à des espaces plus petits (entre 130 et XNUMX mXNUMX). La terrasse avec vue aux étages supérieurs, le service de conciergerie et le triple salon sont les caractéristiques les plus demandées par les clients, tandis qu'à l'étage inférieur, l'absence de balcons, la proximité de sources de bruit et la présence d'une salle de bains aveugle, si elle étaient les seuls, ils représentent des facteurs critiques qui conditionnent la qualité marchande de la maison.
ROME
Toujours dans le cadre des quartiers prestigieux consolidés, Rome a des prix moyens d'achat et de vente hétérogènes selon les quartiers. Le Centre Historique s'affirme comme le quartier où les prix sont les plus élevés (de 9.000 12.000 €/m² à 7.000 10.000 €/m² maximum pour le neuf ou la rénovation, de 5.300 4.500 €/m² à XNUMX XNUMX €/m² pour les maisons d'occasion ou à rénover ). Les prix moyens au mètre carré les plus bas pour les maisons de luxe se trouvent dans la zone de Flaminio (XNUMX XNUMX €/m² pour les propriétés neuves ou rénovées) et dans des zones telles que Parioli et Salario-Trieste (XNUMX XNUMX €/m² pour les maisons d'occasion ou à rénover ).
A Rome, l'évolution moyenne des prix de vente a été de -2,4%, plus négative qu'à Milan. Considérant le marché des ventes, la zone de Parioli a enregistré -5,0% sur une base semestrielle, suivie de -3,0% à Prati, Salario-Trieste, Trastevere et Flaminio. L'écart moyen entre le prix demandé et le prix effectif n'est en général pas supérieur à 15,0%, une valeur commune à la plupart des quartiers de la ville du Capitole. Les délais moyens de vente varient d'un minimum de 4 mois dans la zone Aventino à un maximum de 10 mois pour la zone Parioli. Les loyers ont également enregistré une baisse semestrielle de -2,5% au niveau de la ville avec des pics de -5,0% dans les zones de Parioli, Flaminio, Pinciano-Veneto et Salario-Trieste. Dans les autres emplacements, les frais sont demeurés inchangés. La baisse moyenne au niveau de la ville était de 9,6 %. Les durées moyennes de location varient de 2,4 à 4,1 mois.
Sur le marché de Rome, la demande d'achat et de vente se concentre davantage dans le centre historique et les zones Piciano-Veneto et les clients préfèrent les propriétés d'une superficie comprise entre 120 et 180 m110 ; dans le secteur de la location, les zones les plus demandées sont Prati et le centre historique avec des solutions d'une superficie moyenne de XNUMX mètres carrés. La vue panoramique, la terrasse au dernier étage et la présence d'un garage simple ou multiple sont les exigences les plus importantes pour les clients romains. Dans certains cas, l'absence de la boîte peut exclure l'intérêt pour la maison.
PREVISIONS
Les prévisions pour le premier semestre 2017 pour le marché des ventes à Milan et à Rome indiquent une croissance de la demande d'achat et du nombre de ventes, tandis qu'une stabilité de l'offre à la vente et des prix de vente est attendue. Pour le marché locatif, la tendance positive en termes de demande devrait se poursuivre (plus grandes possibilités de réalisation à Rome plutôt qu'à Milan compte tenu d'une demande plus vive dans la capitale). Le nombre de contrats devrait également croître tandis que les loyers resteraient stables.
« Le marché du luxe confirme également une tendance positive en 2016. – déclare Fabio Guglielmi, directeur général de Santandrea Luxury Houses – Nous réitérons que le marché du luxe est un marché avec des logiques particulières, qui le distinguent du résidentiel tout court, qui ces derniers temps années a vu en partie changer certaines dynamiques. Le luxe est désormais une somme de caractéristiques contextualisées : non seulement la zone centrale prestigieuse, mais aussi l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement, des caractéristiques telles que l'étage supérieur et l'exposition, la sécurité et la présence de services de conciergerie et de surveillance, la présence d'un terrasse et garage. Tous des éléments qui peuvent avoir des variations différentes en termes de poids en fonction du contexte spécifique de la ville dans laquelle nous nous trouvons. Nos clients sont de plus en plus exigeants et conscients, celui de la maison de prestige reste un investissement important dans un marché à la dynamique de plus en plus complexe, qui s'il est bien pensé et évalué grâce à l'accompagnement de consultants spécialisés peut donner une réponse positive à moyen terme. .
NOUVEAU CHANTIER
Le Focus sur les nouveaux immeubles de prestige à Milan et Rome offre une image synthétique du pipeline résidentiel de luxe des prochaines années et cartographie les nouvelles zones du marché de prestige, par rapport aux zones consolidées. Dans les deux villes, des prix moyens offerts ont été enregistrés pour les unités situées aux étages intermédiaires, à l'exclusion des étages inférieurs et des penthouses/étages supérieurs.
À Milan, 31 initiatives ont été recensées, dont 18 sont encore en construction, tandis que les autres ont été achevées au cours de la période 2013-2016. Le prix moyen au mètre carré proposé à la vente était de 7.696 4.773 €/m² dans une fourchette plus large comprise entre 13.452 18 €/m² et 11 8.032 €/m². A Rome, 4.700 initiatives ont été recensées dont 12.698 sont encore en chantier Le prix moyen au mXNUMX est égal à XNUMX XNUMX €/mXNUMX et est compris dans la fourchette de XNUMX XNUMX €/mXNUMX à XNUMX XNUMX €/mXNUMX.
