Tras al menos diez años de trabajos preparatorios, Europa está en vísperas del nacimiento del mercado único de préstamos para la vivienda, un mercado en el que participan un gran número de hogares en los 28 Estados miembros de la UE y que, en términos macroeconómicos, representa el 52 % del producto interior bruto de la propia Unión. El objetivo ya está al alcance de la mano ahora que el Parlamento Europeo, en su pleno de Estrasburgo, ha aprobado el texto de la directiva que define las nuevas reglas que regularán los contratos de préstamo y refuerza las garantías que protegerán mejor a quienes contraen un medio de endeudamiento. -largo plazo para la compra de una casa, pero no sólo.
La nueva normativa establece obligaciones precisas de transparencia para los bancos y también para otras entidades financieras autorizadas a conceder un préstamo para la compra de un inmueble residencial (aunque esté equipado con un espacio de oficinas) o terreno edificable. Esto significa que, a partir de la entrada en vigor de estas nuevas normas, los sujetos autorizados a conceder un préstamo inmobiliario estarán obligados a facilitar a los solicitantes con antelación los más amplios y claros detalles sobre los costes y riesgos derivados de la celebración del contrato.
Pero hay más Los prestamistas deberán poner en conocimiento de los solicitantes no sólo todas las condiciones del préstamo ofrecido, sino también información comparable sobre los productos disponibles, incluidos los relativos al coste total, el tipo de interés, la duración y otras consecuencias financieras derivadas del contrato de préstamo hipoteca incluso a largo plazo. Y también para poner al prestatario potencial en posición de poder comparar su propia situación financiera, no sólo presente sino también en perspectiva, con los términos de la oferta. Un mecanismo práctico que ofrecerá al prestamista una buena base para garantizar la devolución del préstamo y al prestatario las herramientas para evitar incurrir en obligaciones financieras de difícil cumplimiento.
Otra regla de protección reforzada para quienes solicitan un préstamo inmobiliario es la obligación de insertar una cláusula en el contrato que da derecho al comprador a un período de reflexión de siete días antes de firmar el contrato. O, en su defecto, ejercer el desistimiento sin gastos hasta siete días después de la estipulación del préstamo.
Otro derecho atribuido a quienes han tomado un préstamo será entonces el de poder pagar por adelantado la suma total prestada sin tener que pagar una penalización, así como el de reconocer al prestamista el derecho paralelo de exigir una justa compensación.
Finalmente, otras dos nuevas reglas reforzarán la protección del sujeto más débil, es decir, aquellos que hayan obtenido un préstamo inmobiliario. La primera es que, en caso de interrupción definitiva del pago por parte del deudor, el préstamo se considerará íntegramente reembolsado como consecuencia de la devolución de las garantías, como la propiedad del inmueble, pero sólo si se ha aprovechado esta oportunidad. explícitamente aceptado por ambas partes en el contrato. La segunda es que, en caso de impago, las normas nacionales relativas a la venta del inmueble por parte del acreedor deberán tender a obtener "el mejor precio posible".
Sin embargo, la aprobación de la medida por la Asamblea de Estrasburgo no significa que las nuevas reglas puedan aplicarse de inmediato. El proceso legislativo comunitario es complejo; y prevé que el texto de la directiva deberá someterse al examen del Consejo, institución en la que están representados todos los estados miembros de la UE, que también deberá expresarse con una votación. Y que además irá precedido de un debate "trílogo", órgano ad hoc en el que estarán representados tanto representantes de la Comisión Europea (que tiene la función de proponer leyes) como del Parlamento Europeo y del propio Consejo, para la últimas presentaciones formales del texto.
Esto significa que pasarán algunos meses más antes de que concluya el proceso legislativo, digamos nada menos que un par. Pero no solo. Dado que se trata de una directiva, las normas deberán transponerse posteriormente a la legislación nacional de cada uno de los 28 estados miembros; aunque no en su totalidad, siempre que estén encaminadas a la consecución de los resultados señalados en la directiva comunitaria y en el plazo fijado por la misma disposición (con carácter general desde un mínimo de un año hasta un máximo de dos) en su formulación definitiva.
Si bien, por tanto, aún faltará algún tiempo para la entrada en vigor de la nueva normativa, quienes contribuyeron a la definición del texto de la directiva expresan su satisfacción por la conclusión sustancial del proceso legislativo. El actual presidente de Ecofin, el ministro de Finanzas de Lituania, Rimantas Šadžius, dijo que esta directiva "representará un incentivo para un comportamiento más responsable en la definición de hipotecas y ayudará a quienes solicitan un préstamo a decidir después de evaluar exhaustivamente cada riesgo relacionado con el pago". de cuotas de préstamo.
El ponente de las propuestas de directivas, el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, del grupo de Socialistas y Demócratas, ha subrayado que "tras la crisis subprime en Estados Unidos y la burbuja del mercado inmobiliario en la UE, que provocó auténticas tragedias, esta disposición garantizará mayor protección a todos los ciudadanos europeos que tengan la intención de comprar una casa, y en particular en el caso de que ya no puedan pagar una hipoteca".
“Aprecio especialmente la luz verde que el Parlamento Europeo ha dado a la directiva propuesta por la Comisión -afirmó finalmente Michel Barnier, comisario europeo de Mercado Único y Servicios-, confirmando así su voluntad de garantizar una mayor protección de los consumidores en el sector del crédito hipotecario. y continuar persiguiendo la ampliación del mercado único europeo”.
