Case noi care se adună goale, proprietăți uzate care nu se vând. Vremuri care se prelungesc și cererea acum redusă la o pâlpâire. Da, pentru că cine vinde nu scade prețul. Cei care cumpără sunt convinși că prețurile vor scădea și mai mult și nu mai sunt dispuși să plătească cotațiile trecute. Așa că la Milano piața este blocată: în al doilea trimestru din 2012, vânzările au scăzut cu încă 10,7%. Piața locuințelor exclusive nu scapă de calmul plat: adică proprietăți de peste un milion de euro sau de la 7 mii de euro pe metru pătrat sau situate în zone de lux bine stabilite. Care sunt de obicei capabili să dea dovadă de o mai mare vivacitate chiar și în perioade de criză. Dar care astăzi lâncezesc cu tranzacții din ce în ce mai rarefiate: în doi ani, procentul proprietăților vândute, din totalul ofertei, a scăzut de la 24,9% la 7%, potrivit datelor Tirelli&Partners și Nomisma care au prezentat Observatorul privind reședințe exclusive din Milano în prima jumătate a anului 2012.
„În prima parte a anului 2012 au apărut inițial semne de ușoară îmbunătățire față de ceea ce sa observat în 2011. Aceste semne au dispărut în a doua parte a semestrului”, scrie Tirelli. Investitorii puri dispar: cererea de investiții în prima parte a anului 2012 a scăzut la 9% de la 13%. Iar investitorii străini, veniți doar din țările europene, sunt acum blocați la 2% de la începutul crizei. Cei care mută locuințe se gândesc cel puțin de două ori: astăzi 32% dintre cei care și-au cumpărat o locuință pentru a le înlocui față de 40% anteriori. Dimpotrivă, cei care își cumpără prima locuință cresc din nou: 59% din tranzacții de la 47%.
Pe de altă parte, generarea de venituri a devenit și mai dificilă. Semnarea contractelor de închiriere a scăzut la 20,6% din apartamentele disponibile, jumătate din cifra înregistrată în prima parte a anului 2010. „Pe piața de închiriere - explică Tirelli&Partners -, teoretic, ar putea beneficia de încetinirea numărului de vânzări care duce la mutare. proprietăți de la un segment la altul, dar calitatea mediocră a proprietăților continuă să fie principalul obstacol în faza de negociere, așa că asistăm la o scădere inexorabilă a numărului de proprietăți închiriate din totalul pus pe piață”.
Perioadele de închiriere și depozitare sunt hotărât mari, de 7,5 luni și, respectiv, 10,6 luni. Cu toate acestea, reducerea la închirierea finală a fost redusă la 6,3% de la 7,8% în prima jumătate a anului 201. Dar, după cum subliniază Tirelli, aceasta depinde de „chiriile care acum sunt în scădere de aproximativ șase luni”. Iar în cifrele Tirrelli&Partners prima jumătate a anului 2012 a fost caracterizată și de o nouă contracție a chiriilor: -3,8% semestrial (contracția a fost de -2,2% la sfârșitul anului 2011). Randamentele medii brute din chirie în prima jumătate a anului, în schimb, au rămas practic stabile între 2,61% și 3,3%.
PIAȚA VÂNZĂRILOR
Criticile pieței comerciale privesc atât oferta, cât și cererea. Pe de o parte, disponibilitatea locuințelor exclusive de calitate pe piața din Milano este cronic inexistentă, dar vânzătorii sunt încă ancorați la evaluări depășite, pe de altă parte, cumpărătorii așteaptă să scadă prețurile. Rezultă că astăzi durează aproximativ 14 luni pentru a plasa o proprietate, oricât de luxoasă este aceasta, față de 7,5 în prima jumătate a anului 2010.. Tranzacțiile care sunt închise aduc acasă o reducere care acum este triplată față de acum doi ani. În prima jumătate a anului 2012 prețurile au scăzut în ansamblu cu 2,3% și 3,2% anual, scăderile implicând atât nivelul minim, cât și cel maxim. Dar a indica dificultățile pieței și pentru lux este mai presus de toate scăderea prețurilor de top.
„Cea mai semnificativă scădere – scrie Tirelli&Partners – este cea înregistrată de prețurile de top care scad în toate domeniile, cu excepția Duse. Prețul mediu a trecut de la 16.500 euro/mp la 14.700 euro/mp și de la 7,27 milioane la 6,3 milioane. Un indiciu clar din partea proprietarilor activelor trofeu (proprietăți deosebit de importante și valoroase ed) că în fața unei piețe foarte dificile ei decid să-și retragă bunurile de la vânzare”. Primatul prețurilor rămâne în zonele Quadrilatero și Venezia-Duse unde prețurile ajung în medie la 17.500 și 13.900 euro/mp. Dar acestea sunt valori care se luptă în prezent să satisfacă cererea. În ceea ce privește solicitările, până și Centrul Istoric se luptă pentru probleme legate de locuibilitatea zonei. Cele mai solicitate locații sunt, din nou, Brera-Garibaldi și, ulterior, zona Magenta.
Cu toate acestea, există cei care continuă să cumpere și să vândă. „Confruntat cu o piață dificilă, în prima parte a anului 2012 potențialii clienți din cea mai mare gamă rămân activi – scrie Tirelli&Partners – Dimensiunea medie a cererii a crescut, decontându-se între 190 și 240 m130 cu cel puțin trei dormitoare Pat. Ca întotdeauna, etajele superioare sunt preferate până la punctul în care este din ce în ce mai greu să vizitezi apartamentele de la primul etaj”. Alte caracteristici esențiale sunt un loc de parcare sau un garaj și suprafețele exterioare. Perioada și contextul tăcut completează tabloul, precum și o stare excelentă de reparație. Pe partea de închiriere, preferințele merg către dimensiuni mici, între 150 și 2 mXNUMX cu XNUMX dormitoare. Cele mai solicitate locații sunt întotdeauna Brera-Garibaldi și Magenta și apoi Quadrilatero.
SFATURI DE EXPERȚI PENTRU VANZARE ȘI ÎNCHIRIAT
Dar atenție, criza a dezmințit vechiul crez al zonelor must-have: nu se spune că o casă din Brera are prețurile zonei doar pentru că este acolo. Dimpotrivă, este posibil ca suprafețele reziduale (în afara zonelor de interes consolidate) să ajungă chiar și la 9 mii de euro pe metru pătrat. După cum explică experții, astăzi sunt din ce în ce mai multe case în cele mai bune zone imposibil de vândut. În primul rând, așadar, atenție la selecție. În special, atât pe planul vânzării, cât și al închirierii, odată cu criza starea apartamentului este din ce în ce mai decisivă față de trecut.
„Disponibilitatea unor locuințe exclusive de calitate – scrie Tirelli&Partners – este cronic insuficientă. În zonele mai consolidate este din ce în ce mai greu de găsit proprietăți de vânzare în timp ce în zonele rămase, chiar și într-un context de disponibilitate mai mare, starea de reparație și funcționalitatea necorespunzătoare reprezintă o frână la închiderea negocierilor”. Astfel piața este împărțită în două, iar valorile medii sunt rezultatul a două situații complet opuse: pe de o parte proprietăți de calitate care se vând și pe de altă parte proprietăți care rămân pe piață ani de zile.
Din ce în ce mai ieșite din piață, de exemplu, sunt vechile proprietăți ale familiei care sunt scoase la vânzare pentru a fi complet restaurate. Starea de întreținere devine și mai crucială pe piața de închiriere unde, explică Tirelli, „cererea de reședințe de prestigiu a rămas, la nivel de oraș, destul de mică și din ce în ce mai interesată de apartamente în condiții de locuibilitate imediată, renovate și eventual mobilate”. Un trend atât de puternic încât Tirelli&Partners tocmai a înființat o companie dedicată renovării locuințelor clienților care doresc să închirieze sau să pună în valoare prețurile proprietății.
În orice caz, pentru cei care doresc să încheie afacerea prin deblocarea rezistenței vânzătorului la preț, este util să facă prima miscare. „Întâlnirea dintre cele două părți în scurt timp – explică Tirelli – are loc doar dacă cumpărătorul este primul care se expune cu oferta sa, chiar dacă aceasta este mai mică decât prețul solicitat”. Și în acest caz puterea psihologică a unei oferte scrise nu trebuie subestimată. Astfel, pentru cei care cred în cărămidă și mortar, experții sugerează să fie un „primul motor” și să se miște împotriva curentului: este timpul să cumpere făcând prima ofertă, încorporând probabil așteptările de reduceri ulterioare de preț. Doar așa se va debloca piața pentru Tirelli&Partners.
„Credem că în a doua jumătate a anului 2012 se poate vedea o revenire parțială a interesului pe piața de cumpărare și vânzare din cauza cererii extrem de reflexive de ceva vreme încoace - subliniază Tirelli - Acest fenomen va fi cu atât mai mare cu cât cumpărătorii vor fi mai dispuși să facă prima mișcare în negociere propunând prețul lor de cumpărare. În fața proprietarilor care își păstrează pretențiile ferme adoptând astfel o strategie de așteptare, orice răspundere a potențialilor cumpărători nu va obține niciun rezultat în afară de perpetuarea stării pieței pe care o observăm de mai multe semestre”.
Anexe: Observator reședințe exclusive.pdf
