Cărămida este din nou la modă. Redresarea pieței imobiliare se consolidează, în Italia și în întreaga lume, și în special sectorul fondurilor imobiliare: acest lucru este relevat de Raport 2018 prezentat la Milano de Scenari Immobiliari, intitulat „Fonduri imobiliare în Italia și în străinătate”. Dacă, pe de o parte, redresarea prețurilor vede Italia să rămână în urmă față de media mondială („Asta pentru că în anii crizei am pierdut mai puțin decât alte țări și, în orice caz, piața se redresează deja puternic în orașele mari precum Roma și Milano”, explică el pentru FIRSTonline Francesca Zirnstein, editor al raportului), în ceea ce privește economiile gestionate în active imobiliare, țara noastră în 2018 se aliniază cu restul Europei.
Într-adevăr, Scenari Immobiliari estimează că valoarea activului net (NAV) al fondurilor imobiliare din Italia ar trebui să ajungă la 55 de miliarde de euro, de la 53 de miliarde în 2017, ceea ce a reprezentat un creștere de peste 10% față de 2016, un număr de fonduri depășind acum 420 (mai mult decât Franța și Germania), în creștere de la 7 în 2001. Dar 2017 a fost un an de aur la nivel global: activele diferitelor forme de fonduri imobiliare (cotate, nelistate, REIT sau Trusturi de investiții imobiliare) au ajuns la sfârșitul anului trecut la 2.830 de miliarde de euro, în creștere cu 8 % față de 2016, cu al doilea cel mai bun rezultat istoric. Majoritatea acestor active, 77%, se află în mâna REIT-urilor, un instrument deosebit de agil pentru investitori: acestea sunt companii listate la bursă, scutite de impozit pe profit, în care poți investi cu ușurință, chiar și cu câțiva euro și diversifica.
Și mai bine a fost rezultatul Țările europene examinate conform raportului, și anume Italia, Franța, Germania, Marea Britanie, Luxemburg, Olanda, Spania și Elveția: după scăderea din perioada de doi ani 2008-2009, activele totale ale fondurilor au început să crească din nou într-un ritm mediu de 7,3% pe an în perioada 2010-2013, să se accelereze în ultimii ani, cu o creștere de aproximativ 10% în 2015 și 2016 și de peste 16% în 2017, când a înregistrat cea mai bună performanță (în termeni de creștere procentuală) a secolului în curs, ajungând la peste 590 de miliarde. In Europa două treimi din active sunt încă gestionate de fonduri tradiționale (care a trecut de la 143 în 2000 la actualele 1.550), atât listate, cât și nelistate. Previziunile pentru 2018 sunt pentru o nouă creștere de 5%, urmând să depășească 600 de miliarde.
Performanța acestor investiții se îmbunătățește și ea: Roe, adică profitabilitatea fondurilor europene, a fost de 3,8% în 2017, cea mai bună cifră din 2007 (4,3%), triplat față de cifra din 2012 (1,3%). „Acest lucru se datorează – explică Zinstein – scăderii vehiculelor cu performanțe negative, diferențierii tipului de investiții și rezultatelor obținute de Marea Britanie”. De altfel, Londra, ca urmare a Brexit-ului, înregistrase o cifră foarte negativă în 2016, pentru ca apoi să revină în anul următor cu un Roe de 8,4%. În ceea ce privește profitabilitatea, însă, Italia merge încă încet: 2017 a fost mai bun decât anul precedent, dar cu un Roe tot la 0,4% („Asta se întâmplă și pentru că este media dintre realități foarte diversificate”, explică autorii studiului) și niciun SGR italian în clasamentul celor 10 cel mai bun din Europa.
„În 2017 – a declarat el Francesca Zirnstein, director general al Scenari Immobiliari, ilustrând Raportul – importantă a fost activitatea fondurilor imobiliare din Europa. Vânzările și achizițiile de active, precum și construcția de vehicule noi, au fost susținute de rezultate pozitive în sectorul imobiliar și de un climat de optimism reînnoit datorită consolidării creșterii economice, lichidității substanțiale în circulație și stabilității substanțiale a ratelor dobânzilor. care a contribuit la confirmă investițiile imobiliare ca fiind mai atractive decât investițiile în obligațiuni. Prognozele culese pentru 2018 printre principalii operatori europeni sunt pentru o creștere a activelor de peste cinci procente. Numărul de fonduri este de asemenea de așteptat să crească, iar tendința din primul trimestru al anului 2018 confirmă imaginea de prognoză”.
„În Italia – a adăugat el Mario Breglia președintele Scenari Immobiliari – activele imobiliare deținute direct de fonduri se ridică la 58 de miliarde de euro, inclusiv investițiile străine, cu o creștere de 8,4 la sută față de 2016. Fondurile active sunt în creștere, 420 în total, și pentru a fi utilizate ca vehicul de către subiecții străini care operează din ce în ce mai mult pe piața imobiliară italiană. Datoria sistemului de fonduri este în continuă scădere și se ridică acum la 24 de miliarde de euro, cu o incidență de 41,3 la sută pe active. În 2010, de exemplu, era 57 la sută din sistem. Acest Raport prezintă, în premieră, și datele referitoare la societățile de administrare a activelor din sistem, a căror cifră de afaceri totală în 2017 a fost de aproximativ 320 de milioane de euro, cu aproximativ 1.200 de angajați. Achizițiile în cursul anului s-au ridicat la 7,6 miliarde de euro față de 4,4 miliarde de cedări. Perspectivele pentru 2018, pe baza indicațiilor culese de la societățile de administrare a activelor, sunt pozitive și în concordanță cu anul precedent. Momentan, schimbarea politică nu pare să fi schimbat strategiile operatorilor care, dimpotrivă, sunt optimiști cu privire la următorii trei ani și cred în creșterea sectorului, cu mai multe fonduri și o mai mare diversificare a produselor.”
PIAȚA IMMOBILIARĂ: PREȚURI ȘI DINAMICĂ
De asemenea, raportul a realizat un sondaj în rândul companiilor de administrare a activelor din sectorul imobiliar, privind așteptările referitoare la prețurile de cumpărare și vânzare în perioada 2018-2020, în diferitele sectoare (reședințe, birouri, magazine, depozite industriale, hoteluri). Creșterea semnificativă a comerțului în acest sens nu este în general așteptată: pe magazine aproape jumătate dintre respondenți se așteaptă la stabilitateCreșterea moderată predomină asupra celorlalte sectoare, în timp ce creșterea de peste 10% este așteptată doar pentru depozite (unul din cinci manageri de active intervievați consideră așa).
Este chiar pe magazii, totuși pe de altă parte, se așteaptă o contracție semnificativă a prețurilor, depășind 7% în următorii ani. În celelalte sectoare predomină și o așteptare de stabilitate asupra prețurilor, cu creșteri moderate pentru locuințe, birouri și hoteluri. Echilibrul substanțial și în ceea ce privește chiriile: o companie de administrare a activelor din trei se așteaptă la stabilitate, 26% prevăd o contracție moderată și întotdeauna 26% o creștere moderată.
În sfârșit, în ceea ce privește zonele, la nivel național, capabile să intercepteze cele mai bune oportunități de investiții în următorii trei ani, de remarcat că societățile de administrare a activelor care activează în sectorul imobiliar consideră regiunile Nord și Centru ca fiind cele mai interesant. Vestea cea mare, mai ales în Nord-Vest, este boom-ul așteptat al spațiilor de lucru comune (93% dintre intervievați îl consideră probabil), dar și cel al caselor și birourilor studențești. În Nord-Est, pe de altă parte, interesul pentru halele industriale și logistice predomină, în timp ce în Centru ar trebui să crească investițiile în magazine și (mai ales în Roma) hoteluri. Încă o dată Sudul rămâne în urmă: doar sectoarele hoteliere și centre comerciale sunt interesante, dar cu procente modeste. Fără birouri, fără coworking, fără fabrici industriale.
