Inflația este în creștere, ratele oficiale sunt în creștere, iar ratele ipotecare sunt în creștere. Cei care caută o casă, astăzi, mai mult ca niciodată, se confruntă cu dilema dintre abonamentul la o chirie sau a reciproc pentru cumpărare. Care este de acord mai mult anul acesta? Având în vedere evoluția condițiilor economice ale familiilor în ultimii ani, între scăderea puterii de cumpărare din cauza inflației, și poate dificultăți de muncă, s-ar părea că alegerea poate fi îndreptată mai mult către chirii. Dar, în realitate, situația este foarte diferită: încheierea unui credit ipotecar astăzi este mai convenabilă și mai flexibilă decât închirierea unei închirieri. Să vedem cum.
Un caz tipic pentru un credit ipotecar: 30 de ani la 80% din preț
Premisa, desigur, este că la baza fiecărei alegeri este necesară și situația financiară a celor care își caută o locuință, cu o mie de variabile. Dar, după cum se dovedește, în acest moment pentru cei care au o disponibilitate de resurse egală cu cel puțin 20% din prețul pentru achiziționarea unei case, o Ipoteca pe 30 de ani costa mai putin decat chiria. Dacă luăm în considerare doar mediile celor patru orașe principale italiene, care pot fi obținute din sondajul actualizat pe parcursul lunii ianuarie 2023 al portalului Immobiliare it, Milano prețul mediu cerut pentru locuințe este de 5.185 euro pe metru pătrat, față de o chirie lunară de 21,29 euro pe metru. Presupunând că a ipoteca cu rata fixa la 4% pe 30 de ani, cheltuiala lunară pentru rata aferentă achiziționării unei case de 80 de metri este de 1.584 de euro, față de o chirie de 1.703.
nella Capitala comparația dă drept rezultat 1.012 euro de rate și 1.172 de chirie, o torino 588 împotriva 793 și în final a Napoli pentru ai nevoie de 854 euro fata de 1000 pentru chirie.
Încă câteva exemple: „Din simulările noastre, să cumpăr un Napoli de 65 mp de 25 de euro și la Roma de 80. În aceleași orașe și pentru aceeași tipologie de locuințe însă, dacă s-ar opta pentru închiriere, chiria ar fi respectiv 1200 de euro pe lună la Milano, 670 de euro pe lună la Napoli și 830 de euro pe lună la Roma”, spun ei biroului de cercetare Tecnocasa.
Căutarea de chirie crește, dar oferta este încă legată de multe dificultăți
În ultimii ani, cerere de închiriere a crescut de ani în urmă. Complici pe de o parte scăderea puterii de cumpărare din cauza creșterii inflației, pe de altă parte uneori dificultățile de a munci, unele familii nu au chef de a lua un credit ipotecar. „Încă din perioada celei mai mari alerte Covid, s-a înregistrat o redresare foarte puternică a cererii de case de închiriat”, spune Vincenzo De Tommaso, șeful biroului de cercetare idealista. Dar când începe să caute, nu găsește ceea ce caută.
Potrivit portalului, idealista.it,oferta de case spre inchiriere în trimestrul IV al anului 2022 pe întreg teritoriul național a scăzut cu 36%, după ce în trimestrul precedent scăzuse deja cu 43,5%. „Oferta a înregistrat a 5-a scădere consecutivă în ultimele trimestre”, continuă De Tommaso.
Dacă analizăm apoi situațiile marilor orașe individuale, fenomenul este și mai semnificativ: Roma a marcat -60%, Milano -49%, Napoli a -40% și torino chiar și un -81%.
De ce unui proprietar nu-i place să închirieze?
Motivele din spatele penuriei de aprovizionare sunt în primul rând ale natura fiscala: pentru un proprietar optează pentru cupon uscat înseamnă renunțarea la recuperare a inflaţiei, întrucât aderarea la regimul fiscal facilitat este supusă imposibilității aplicării ajustării anuale a taxei la modificarea indicelui Istat. Dar sunt și multe altele dificultăți care îngrijorează un proprietar care vrea să închirieze: faptul că se întâlnesc din ce în ce mai des, tot din cauza dificultăților economice, „cu chiriași care după, poate câteva luni, nu mai plătesc, nici consumul, nici chiria, ori. luni sau pentru totdeauna”, spune un proprietar asociat cu un sindicat național. „La momentul respectiv ne gândim la evacuare, dar și aici sunt multe dificultăți și timpi foarte lungi, de la doi la 4 ani, timp în care trebuie să plătim în continuare impozitul către Stat de parcă am primi chiria, condominiul. cheltuielile și facturile chiriașului, la care se adaugă costurile judiciare substanțiale: o nerespectare absolută care duce la neînchirierea”. Unii proprietari apoi, pentru a nu menține casele libere, în unele cazuri apelează la închirieri pe termen scurt.
„Alegerea între cumpărare și închiriere este una complexă”, după cum confirmă și el Fabiana Megliola, șeful biroului de cercetare a grupului Tecnocasa, pentru că întreaga piață imobiliară a crescut. În timp ce pe de o parte s-a înregistrat o creștere a prețurilor de cumpărare a locuințelor în 2022 (+1,8% conform ultimelor lor date), „deci situația nu ar părea cea mai bună pentru cumpărarea unei case, având în vedere că prețurile și tarifele ridicate”, explică Megliola, „pe de altă parte, au crescut și chiriile. La nivel național, de altfel, ultimele date pe care le deținem indică o creștere a chiriilor de 2,1% pentru garsoniere, 2,4% pentru apartamentele cu două camere și 2,2% pentru apartamentele cu trei camere”.
Alternativa ipotecare: mai ieftin în anumite condiții
Nu că nu ar fi dificil ia un credit ipotecar, în condițiile în care un împrumut de 80% așa cum este asumat, necesită fie garanții suplimentare de la terți, fie un venit cu venituri regulate care are o valoare de cel puțin trei ori valoarea ratei, net de orice alte credite solicitate (ca pentru mașina pt. exemplu). „Pentru a lua o ipotecă“, desigur, atunci trebuie să existe i cerințele de venit necesar pentru a accesa credit, dar dacă ai ce trebuie să cumperi, ar fi bine să faci pasul cel mare pentru că până la urmă te-ai regăsi proprietarul unei proprietăți cu puțin efort în plus”, a adăugat Megliola.
Ipoteca? Astăzi este făcut pe măsură
Mai este un aspect în favoarea creditului ipotecar: astăzi ratele sunt în medie de 4%, dar dacă alegi rata fixă nu vor suferi majorări sub nicio formă, în timp ce atunci când costul banilor începe să scadă există multe alternative. Da, pentru că dacă lumea chiriilor este legată de o mie de capcane, lumea creditelor ipotecare în ultimii ani a devenit mai flexibil. Potrivit platformei Mutuionline, creditele ipotecare pot fi împărțite în macrocategorii, în funcție de scop, dobânzile aplicate, durata și modalitățile de rambursare. De obicei, caracteristicile unui contract sunt stabilite de fiecare bancă, tot în vederea personalizării cât mai mult posibil a serviciului, spun ei pentru Mutuionline.
Dacă atunci este o prima casă, contractul vă oferă acces la unele facilităţi la nivel fiscal si specific deduceri. Cu subrogatorii atunci este posibil să transferați datoria reziduală a unui prim credit pentru locuință deja în derulare către o altă bancă, pentru a obține condiții mai favorabile și mai ales fără costuri. Sau puteți transfer un împrumut existent de la o bancă la alta în cazurile neacoperite de subrogare, în acest caz cu costuri de evaluat.
Tarife in functie de necesitate
Chiar si in aceasta zona poti gasi tariful cel mai potrivit pentru situatia ta si in orice caz ai posibilitatea, imposibila in trecut, sa-l schimbi. Să începem cu rata fixa: este legat de indicele IRS (Interest Rate Swap), se stabileste la momentul stipularii contractului de credit si ramane constant pe toata durata acestuia, precum si cuantumul tuturor ratelor. The variabil pe de altă parte, se stabilește la momentul încheierii contractului, dar apoi se recalculează periodic pe toată durata împrumutului pe baza fluctuației Euriborului, adică rata interbancară de referință pentru creditele ipotecare cu rată variabilă difuzată în fiecare zi de către Federația Bancară Europeană sau a ratei de referință a Băncii Centrale Europene (rata BCE). Comportă un risc mai mare decât rata fixă întrucât urmează tendința pieței monetare: dacă costul banilor scade, rata scade, în caz contrar crește.
În prezent, așteptările înregistrează încă creșteri cu BCE în primăvară care ar trebui să fie urmată apoi de o perioadă de reduceri, dar timpii și sumele nu pot fi cunoscute a priori. Apoi mai este variabilă cu rată fixă: comparativ cu o ipotecă normală cu rată variabilă, rata se menține constantă la valoarea de pornire, iar durata efectivă a perioadei de rambursare va varia în timp: dacă ratele scad, durata se va reduce, dacă ratele cresc, durata va fi prelungirea împrumutului decât era prevăzut inițial.
De asemenea, interesant este Rată plafonată (numit și plafon) rată variabilă: aceasta este o rată variabilă care, totuși, prevede o limită maximă predeterminată. Există și opțiunea a Amestecat, care poate fi modificat la termenele și condițiile stabilite prin contract, sau o parte din capital de rambursat la rată fixă și cealaltă la rată variabilă sau Echilibrat care este alcătuită dintr-o cotă fixă și o cotă variabilă, în funcție de ponderea pe care doriți să o acordați cotei fixe și variabile.
