Após pelo menos dez anos de trabalho preparatório, a Europa está às vésperas do nascimento do mercado único do crédito à habitação, mercado que envolve um grande número de famílias nos 28 Estados-Membros da UE e que, em termos macroeconómicos, representa 52% do produto interno bruto da própria União. O objetivo está agora ao alcance agora que o Parlamento Europeu, na sessão plenária de Estrasburgo, aprovou o texto da diretiva que define as novas regras que vão regular os contratos de empréstimo e reforça as garantias que melhor protegem quem contrai um empréstimo mediano -longo prazo para a compra de uma casa, mas não só.
Os novos regulamentos estabelecem obrigações de transparência precisas para os bancos e também para outras entidades financeiras autorizadas a conceder um empréstimo para a compra de um imóvel residencial (mesmo que dotado de escritório) ou terreno para construção. Isto significa que, a partir da entrada em vigor destas novas regras, os sujeitos autorizados a conceder crédito imobiliário serão obrigados a fornecer previamente aos requerentes a informação mais ampla e clara sobre os custos e riscos decorrentes da celebração do contrato.
Mas há mais. Os mutuantes terão de levar ao conhecimento dos requerentes não só todas as condições do empréstimo oferecido, mas também informações comparáveis sobre os produtos disponíveis, incluindo as relativas ao custo total, à taxa de juro, à duração e outras consequências financeiras decorrentes do contrato de empréstimo.hipoteca mesmo no longo prazo. E também para colocar o potencial mutuário em condições de poder comparar a sua própria situação financeira, não só presente mas também em perspectiva, com os termos da oferta. Um mecanismo prático que oferecerá ao credor uma boa base para garantir o reembolso do empréstimo e ao mutuário as ferramentas para evitar incorrer em obrigações financeiras difíceis de cumprir.
Outra regra de proteção reforçada para quem solicita um empréstimo imobiliário é a obrigatoriedade de inserir uma cláusula no contrato que dê ao comprador o direito a um prazo de reflexão de sete dias antes da assinatura do contrato. Ou, em alternativa, exercer o levantamento sem encargos até sete dias após a estipulação do empréstimo.
Outro direito atribuído a quem contraiu um empréstimo será, então, o de poder pagar antecipadamente o valor total emprestado sem ter de pagar multa, bem como o de reconhecer ao credor o direito paralelo de exigir uma justa compensação.
Por fim, outras duas novas regras vão reforçar a proteção do sujeito mais fraco, ou seja, quem obteve um empréstimo imobiliário. A primeira é que, em caso de interrupção definitiva do pagamento pelo devedor, o empréstimo será considerado integralmente reembolsado em decorrência da devolução das garantias, como a propriedade do imóvel, mas somente se essa oportunidade tiver sido explicitamente aceito por ambas as partes no contrato. A segunda é que, em caso de não reembolso, as regras nacionais relativas à venda do imóvel pelo credor terão de visar a obtenção "do melhor preço possível".
No entanto, a aprovação da medida pela Assembleia de Estrasburgo não significa que as novas regras possam ser aplicadas de imediato. O processo legislativo comunitário é complexo; e prevê que o texto da diretiva seja submetido à apreciação do Conselho, instituição em que estão representados todos os Estados-membros da UE, que também deverá se manifestar por meio de votação. E que será ainda antecedido de um "trílogo" de discussão, órgão ad hoc que incluirá representantes da Comissão Europeia (que tem a função de propor leis), bem como do Parlamento Europeu e do próprio Conselho, para o últimos arquivamentos formais do texto.
Isso significa que mais alguns meses se passarão antes que o processo legislativo seja concluído, digamos não menos que um casal. Mas não só. Tratando-se de uma diretiva, as regras terão posteriormente de ser transpostas para a legislação nacional de cada um dos 28 Estados-membros; mesmo que não totalmente, desde que, no entanto, visem alcançar os resultados indicados na diretiva comunitária e dentro do prazo estabelecido pela mesma disposição (geralmente de um mínimo de um ano a um máximo de dois) em sua formulação definitiva.
Ainda que, assim, ainda demore algum tempo para a entrada em vigor do novo regulamento, os que contribuíram para a definição do texto da directiva manifestam a sua satisfação pela substancial conclusão do processo legislativo. O atual presidente do Ecofin, o ministro das Finanças da Lituânia, Rimantas Šadžius, disse que esta diretiva "representará um incentivo a um comportamento mais responsável na definição de hipotecas e ajudará quem solicita um empréstimo a decidir depois de avaliar minuciosamente cada risco associado ao pagamento das prestações do empréstimo.
O relator das propostas de directivas, o eurodeputado espanhol Antolín Sánchez Presedo, do grupo dos Socialistas e Democratas, sublinhou que "depois da crise do subprime nos Estados Unidos e da bolha do mercado imobiliário na UE, que provocou verdadeiras tragédias, esta disposição vai garantir proteção mais forte a todos os cidadãos europeus que pretendem comprar casa e, em particular, no caso de já não poderem pagar uma hipoteca".
“Aprecio particularmente a luz verde que o Parlamento Europeu deu à diretiva proposta pela Comissão – afirmou finalmente Michel Barnier, Comissário Europeu para o Mercado Único e Serviços – confirmando assim a sua vontade de assegurar aos consumidores uma maior proteção no setor do crédito hipotecário e prosseguir com o alargamento do mercado único europeu”.
