A inflação está aumentando, as taxas oficiais estão subindo e as taxas de hipoteca estão subindo. Quem procura casa hoje, mais do que nunca, se depara com o dilema entre aderir a um aluguel ou mútuo para a compra. Qual deveria mais este ano? Dada a evolução das condições económicas das famílias nos últimos anos, entre a redução do poder de compra devido à inflação, e talvez dificuldades laborais, parece que a escolha poderá ser mais orientada para as rendas. Mas, na realidade, a situação é muito diferente: fazer uma hipoteca hoje é mais conveniente e flexível do que alugar. Vamos ver como.
Um caso típico para uma hipoteca: 30 anos em 80% do preço
A premissa, claro, é que na base de toda escolha é preciso considerar também a situação financeira de quem busca um lar, com mil variáveis. Mas, como se vê, neste momento para quem tem uma disponibilidade de recursos igual a pelo menos 20% do preço de compra de uma casa, um hipoteca de 30 anos custa menos que o aluguel. Se considerarmos apenas as médias das quatro principais cidades italianas, que podem ser obtidas na pesquisa atualizada ao longo de janeiro de 2023 do portal Immobiliare it, Milano o preço médio pedido pelas casas é de 5.185 euros por metro quadrado, contra uma renda mensal de 21,29 euros por metro quadrado. Assumindo um hipoteca de taxa fixa a 4% durante 30 anos, o gasto mensal da prestação relativa à compra de uma casa de 80 metros é de 1.584 euros, contra uma renda de 1.703 euros.
em capital a comparação dá como resultado 1.012 euros de prestação e 1.172 de renda, um Torino 588 contra 793 e finalmente um Nápoles para o que você precisa de 854 euros contra 1000 para o aluguel.
Mais alguns exemplos: "Das nossas simulações, para comprar um 65 m25 em Nápoles de 80 euros e em Roma de 1200. Nas mesmas cidades e para a mesma tipologia de habitação, no entanto, se optasse pelo aluguel, o aluguel seria respectivamente 670 euros por mês em Milão, 830 euros por mês em Nápoles e 960 euros por mês em Roma”, dizem ao gabinete de estudos da Tecnocasa.
Busca por aluguel cresce, mas oferta ainda está ligada por muitas dificuldades
Nos últimos anos o aplicativo de aluguel cresceu desde anos atrás. Cúmplices por um lado a redução do poder de compra devido ao aumento da inflação, por outro às vezes as dificuldades de trabalhar, algumas famílias não têm vontade de contrair uma hipoteca. “Desde o período de maior alerta de Covid houve uma recuperação muito forte da procura de casas para arrendamento, refere Vincenzo De Tommaso, responsável pelo gabinete de estudos do idealista. Mas quando ele começa a procurar, não encontra o que procura.
Segundo o portal idealista.it, ooferta de casas para alugar no quarto trimestre de 2022 em todo o território nacional diminuiu 36%, depois de já ter diminuído 43,5% no trimestre anterior. “A oferta registrou a 5ª queda consecutiva nos últimos trimestres” continua De Tommaso.
Se então analisarmos as situações das grandes cidades individuais, o fenômeno é ainda mais significativo: Roma marcou -60%, Milano -49% Nápoles a -40% e Torino mesmo um -81%.
Por que um proprietário não gosta de alugar?
As razões por trás da escassez de oferta estão em primeiro lugar natureza fiscal: para um proprietário optar pelo cupom seco significa desistir da recuperação de inflação, uma vez que a adesão ao regime de tributação facilitada está condicionada à impossibilidade de aplicação do reajuste anual da taxa à variação do índice Istat. Mas também há muitos outros dificuldades que preocupam um senhorio que quer arrendar: o facto de se encontrarem cada vez com mais frequência, também por dificuldades económicas, "com inquilinos que depois, talvez alguns meses, já não pagam, nem o consumo nem a renda, vezes por meses ou para sempre”, diz um proprietário associado a um sindicato nacional. "Nessa altura pensamos no despejo, mas mesmo aqui há muitas dificuldades e tempos muito longos, de dois a 4 anos, durante os quais também temos de continuar a pagar o imposto ao Estado como se estivéssemos a receber a renda, condomínio despesas e as contas do inquilino, às quais se juntam as substanciais custas judiciais: um fracasso absoluto que leva a não alugar mais”. Alguns proprietários então, para não manter as casas vazias, em alguns casos recorrem ao aluguel de curto prazo.
“A escolha entre comprar e alugar é complexa”, como também confirma Fabiana Megliola, chefe do gabinete de estudos do grupo Tecnocasa, porque todo o mercado imobiliário aumentou. Se por um lado houve um aumento dos preços de compra da casa em 2022 (+1,8% de acordo com os últimos dados), "portanto, a situação não parece a melhor para comprar uma casa, dado que os preços e as altas taxas" explica Megliola, “por outro lado, os aluguéis também cresceram. A nível nacional, de facto, os últimos dados de que dispomos apontam para um aumento das rendas de 2,1% nos T2,4, 2,2% nos TXNUMX e XNUMX% nos TXNUMX”.
A alternativa da hipoteca: mais barata sob certas condições
Não que não seja difícil tirar uma hipoteca, dado que um empréstimo a 80% como assumido, exige ou garantias adicionais de terceiros, ou um rendimento com rendimento regular que tenha um valor pelo menos três vezes o valor da prestação, líquido de quaisquer outros empréstimos solicitados (como o carro para exemplo). ”Para fazer uma hipoteca“ é claro que deve haver i requisitos de renda necessário para ter acesso ao crédito, mas se você tiver o que é preciso para comprar, é melhor dar o grande passo porque no final você se sentirá dono de um imóvel com pouco esforço extra”, acrescentou Megliola.
A hipoteca? Hoje é feito sob medida
Há outro aspecto a favor da hipoteca: hoje as taxas são em média de 4%, mas se você escolher a taxa fixa elas não sofrerão aumentos em hipótese alguma, enquanto quando o custo do dinheiro começa a cair, existem muitas alternativas. Sim, porque se o mundo dos aluguéis está preso a mil ciladas, o mundo das hipotecas nos últimos anos tornou-se mais flexível. De acordo com a plataforma Mutuionline, as hipotecas podem ser divididas em macro-categorias, dependendo da finalidade, das taxas de juro aplicadas, da duração e das modalidades de reembolso. Normalmente as características de um contrato são estabelecidas por cada banco, também no sentido de personalizar ao máximo o serviço, dizem à Mutuionline.
Se então é um primeira casa, o contrato lhe dá acesso a alguns instalações no nível fiscal e específico deduções. Com o substituto assim é possível transferir a dívida residual de um primeiro crédito à habitação já em curso para outro banco, de forma a obter condições mais favoráveis e sobretudo sem custos. Ou você pode transferência um empréstimo existente de um banco para outro em casos não cobertos pela sub-rogação, neste caso com custos a avaliar.
Tarifas de acordo com a necessidade
Ainda nesta zona, pode encontrar a tarifa que mais se adequa à sua situação e em qualquer caso tem a possibilidade, no passado impossível, de a alterar. Vamos começar com o taxa fixa: está indexado ao índice IRS (Interest Rate Swap), é estabelecido no momento da estipulação do contrato de empréstimo e mantém-se constante durante toda a sua duração, bem como o valor de todas as prestações. O variável por outro lado, é estabelecida no momento da celebração do contrato, mas depois é periodicamente recalculada para toda a duração do empréstimo com base na flutuação da Euribor, ou seja, a taxa interbancária de referência para hipotecas de taxa variável divulgada diariamente pelo Federação Bancária Europeia, ou da taxa de referência do Banco Central Europeu (taxa do BCE). Envolve um risco maior do que a taxa prefixada, pois segue a tendência do mercado monetário: se o custo do dinheiro cai, a prestação diminui, caso contrário, aumenta.
Atualmente, as expectativas ainda são de aumentos pelo BCE na primavera, que deve ser seguido por um período de reduções, mas os tempos e os valores não podem ser conhecidos a priori. Então há o variável de taxa fixa: em comparação com uma hipoteca normal de taxa variável, a prestação é mantida constante no valor inicial e a duração efetiva do período de reembolso varia ao longo do tempo: se as taxas caírem, a duração será reduzida, se as taxas aumentarem, a duração será prolongamento do empréstimo do que inicialmente previsto.
Também é interessante o Taxa limitada (também chamado cap) taxa variável: trata-se de uma taxa variável que, no entanto, prevê um limite máximo predeterminado. Há também a opção de um Mixed, que pode ser modificado nos prazos e condições estabelecidas no contrato, ou uma parte do capital a reembolsar a taxa fixa e outra a taxa variável ou Equilibrado que é composto por uma parte de taxa fixa e uma parte de taxa variável, consoante o peso que se queira dar à taxa fixa e variável.
