Après au moins dix ans de travaux préparatoires, l'Europe est à la veille de la naissance du marché unique du crédit immobilier, un marché qui concerne un grand nombre de ménages dans les 28 États membres de l'UE et qui, en termes macroéconomiques, représente 52 % du produit intérieur brut de l'Union elle-même. L'objectif est désormais à portée de main maintenant que le Parlement européen, en session plénière à Strasbourg, a approuvé le texte de la directive qui définit les nouvelles règles qui réglementeront les contrats de prêt et renforce les garanties qui protégeront mieux ceux qui contractent un moyen d'endettement -à long terme pour l'achat d'une maison, mais pas que.
La nouvelle réglementation établit des obligations de transparence précises pour les banques mais aussi pour les autres entités financières autorisées à accorder un prêt pour l'achat d'un bien immobilier résidentiel (même s'il est équipé d'un espace de bureau) ou d'un terrain à bâtir. Cela signifie qu'une fois ces nouvelles règles entrées en vigueur, les sujets autorisés à accorder un prêt immobilier seront tenus de fournir au préalable aux candidats les détails les plus larges et les plus clairs sur les coûts et les risques découlant de la signature du contrat.
Mais il y a plus. Les prêteurs devront porter à la connaissance des demandeurs non seulement toutes les conditions du prêt proposé, mais également des informations comparables sur les produits disponibles, notamment celles relatives au coût total, au taux d'intérêt, à la durée et aux autres conséquences financières découlant du contrat de prêt hypothécaire même à long terme. Et aussi de mettre l'emprunteur potentiel en situation de pouvoir comparer sa propre situation financière, non seulement présente mais aussi en perspective, avec les termes de l'offre. Un mécanisme pratique qui offrira au prêteur une bonne base pour garantir le remboursement du prêt et à l'emprunteur les outils pour éviter d'encourir des obligations financières qu'il lui sera difficile de respecter.
Autre règle de protection renforcée pour les candidats à un prêt immobilier, l'obligation d'insérer une clause dans le contrat qui donne droit à un délai de réflexion de sept jours avant la signature du contrat. Ou, alternativement, d'exercer le retrait sans frais jusqu'à sept jours après la stipulation du prêt.
Un autre droit attribué à ceux qui ont contracté un prêt sera alors celui de pouvoir rembourser par anticipation la totalité de la somme empruntée sans avoir à payer de pénalité, ainsi que celui de reconnaître au prêteur le droit parallèle de demander une juste indemnisation.
Enfin, deux autres nouvelles règles viendront renforcer la protection du sujet le plus faible, à savoir ceux qui ont obtenu un prêt immobilier. La première est qu'en cas d'interruption définitive du paiement par le débiteur, le prêt sera considéré comme entièrement remboursé du fait de la restitution des garanties, telles que la propriété du bien, mais seulement si cette possibilité a été explicitement accepté par les deux parties dans le contrat. La seconde est qu'en cas de non-remboursement, les règles nationales concernant la vente du bien par le créancier devront viser à obtenir "le meilleur prix possible".
Cependant, l'approbation de la mesure par l'Assemblée de Strasbourg ne signifie pas que les nouvelles règles peuvent être appliquées immédiatement. Le processus législatif communautaire est complexe; et prévoit que le texte de la directive doit être soumis à l'examen du Conseil, l'institution dans laquelle tous les États membres de l'UE sont représentés, qui devra également s'exprimer par un vote. Et qui sera également précédé d'une discussion en « trilogue », une instance ad hoc qui comprendra des représentants de la Commission européenne (qui a pour fonction de proposer des lois) ainsi que ceux du Parlement européen et du Conseil lui-même, pour la derniers dépôts formels du texte.
Cela signifie que quelques mois de plus s'écouleront avant la conclusion du processus législatif, disons pas moins de quelques mois. Mais pas seulement. S'agissant d'une directive, les règles devront ensuite être transposées dans la législation nationale de chacun des 28 États membres ; même pas intégralement, à condition toutefois qu'elles visent à atteindre les résultats indiqués dans la directive communautaire et dans le délai fixé par la même disposition (généralement d'un minimum d'un an à un maximum de deux) dans sa formulation définitive.
Même si, donc, du temps s'écoulera encore avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, ceux qui ont contribué à la définition du texte de la directive expriment leur satisfaction quant à la conclusion substantielle de la procédure législative. L'actuel président d'Ecofin, le ministre lituanien des Finances Rimantas Šadžius, a déclaré que cette directive "représentera une incitation à un comportement plus responsable dans la définition des prêts hypothécaires et aidera ceux qui demandent un prêt à décider après une évaluation approfondie de chaque risque lié au paiement des mensualités du prêt.
Le rapporteur des propositions de directives, l'eurodéputé espagnol Antolín Sánchez Presedo, du groupe des socialistes et démocrates, a souligné qu'"après la crise des subprimes aux États-Unis et la bulle du marché immobilier dans l'UE, qui ont provoqué de véritables tragédies, cette disposition garantira protection renforcée à tous les citoyens européens qui ont l'intention d'acheter une maison, et en particulier dans le cas où ils n'auraient plus les moyens de rembourser une hypothèque ».
« J'apprécie particulièrement le feu vert que le Parlement européen a donné à la directive proposée par la Commission – a enfin affirmé Michel Barnier, Commissaire européen chargé du Marché unique et des Services – confirmant ainsi sa volonté d'assurer une protection renforcée des consommateurs dans le secteur du crédit hypothécaire. et de poursuivre l'élargissement du marché unique européen ».
