El covid nos oprime. En muchos casos, pone nuestras finanzas en una situación difícil. Hasta multiplicar un problema lamentablemente extendido: la atrasos de los inquilinos. A veces inocente, sobre todo en este momento difícil, por la dificultad objetiva de cumplir los compromisos. En estos casos, dados los tiempos que corren, se aplica la clásica regla de siempre: un poco de paciencia, comprensión (cuando nuestro inquilino objetivamente lo merece) y una sana búsqueda de una solución compartida antes de pasar a la vía judicial. Esto no significa que podamos, y tal vez debamos, hacer algo más. Preparándose a tiempo. Al firmar un contrato de arrendamiento, es importante que el arrendador busque soluciones preventivas que puedan limitar el daño derivado de la falta de liquidez del arrendatario con la pérdida de ingresos para el propietario y, en consecuencia, el inicio de un siempre largo y complicado procedimiento de desahucio para el arrendatario.
Las garantías básicas
Los instrumentos básicos de garantía más utilizados por el propietario son: la fianza; verificación de la nómina del arrendatario; la solicitud de uno garantía banca o seguros.
La primera garantía que puede solicitar el arrendador antes de firmar el contrato de alquiler es la fianza, es decir, una cantidad de dinero correspondiente al importe de unos meses de alquiler (al menos un par, normalmente tres, pero incluso más). La cantidad correspondiente, que es retenida por el propietario y devuelta al término del arrendamiento con el pago de los intereses legales, tiene por objeto proteger, como primera "barrera" en caso de problemas, al propietario de la vivienda de cualquier predeterminados puestas en marcha por el arrendatario debido, por ejemplo, al impago de determinadas rentas o posibles daños causados en el inmueble.
Otra herramienta de protección que utiliza el arrendador consiste en recabar, mediante consulta al arrendatario, toda la información útil que pueda encontrarse en la nómina, relativa al contrato de trabajo de la persona que pretende alquilar el inmueble. Esta comprobación permite al arrendador conocer la disponibilidad económica del sujeto para futuros pagos.
En caso de que el arrendatario se considere solvente pero decida no pagar la renta, el propietario, representado por abogado, previa solicitud de medida cautelar, puede proceder a la secuestro de bienes (bienes inmuebles pero también parte del salario o pensión) e, incluso posteriormente, puede solicitar al tribunal que inicie el procedimiento de desahucio.
Otro medio de protección “preventivo” muy utilizado en los últimos años con el inicio de las crisis económicas y más aún en este último período por los daños ocasionados por la pandemia del Covid-19, es la fianza, institución regida por el derecho civil (art. código civil de 1938).
La garantía consiste en un contrato en el que un fiador, que puede ser un banco o una compañía de seguros, se obliga a pagar las rentas por cuenta del arrendatario durante un tiempo y cobertura determinados, en caso de falta de liquidez. Hay dos tipos de garantías: garantías bancarias y garantías de seguros
la garantia bancaria
El aval bancario consiste en obtener el aval que otorga el banco para proteger al propietario de la vivienda del riesgo de insolvencia del arrendatario. En el caso de que el propietario de la vivienda solicite este instrumento de garantía, el arrendatario deberá dirigirse a cualquier entidad de crédito que ofrezca este tipo de productos. La entidad de crédito, antes de otorgar la garantía, deberá cerciorarse de la estabilidad, la solvencia economica y de los inmuebles del arrendatario mediante la verificación de todos los datos útiles, entre ellos: cédula de identidad, declaración 730 o modelo único, nómina, copia del contrato de arrendamiento. El desembolso de la garantía por parte del banco prevé un costo de apertura y el pago de comisiones normalmente a pagar anualmente en un monto fijo y/o en porcentaje.
A menudo, en el contrato de fianza se incluye la cláusula denominada "fianza a primer requerimiento", caracterizada por la presencia de tres partes, el deudor (o el arrendatario), el beneficiario (el propietario de la vivienda) y el fiador. Este instituto prevé la hipótesis de que si el propietario del inmueble ha constituido una garantía que incluye esta cláusula, el deudor, cuando incumpla sus obligaciones contractuales, puede solicitar, mediante un simple requerimiento, el pago de las cuotas impagadas directamente a un fiador o al banco, sin que éste pueda oponer objeción alguna.
la fianza del seguro
Cuando la garantía no la presta una entidad de crédito sino una compañía de seguros, estamos hablando de una garantía de seguro. Para solicitarlo, el arrendatario deberá contratar una póliza de garantía con una compañía de seguros, que prevea la pago anticipado de la prima durante toda la duración del contrato, que varía según el importe de la misma póliza.
En caso de que el arrendatario no pueda pagar la cuota mensual de alquiler, el arrendador, después de esperar 30 días para que se cumplan las obligaciones contractuales, deberá denunciar al arrendatario por mora en los 30 días siguientes.
Para iniciar el procedimiento de recuperación de la suma prevista por la garantía del seguro, el propietario deberá presentar a la compañía de seguros: una copia del contrato de arrendamiento debidamente registrado, una copia de la póliza de seguro, una copia de la orden judicial que convalida la causa de desalojo a los atrasos. Si la práctica tiene éxito, la compañía de seguros se hará cargo del pago.
Las diferencias entre las garantías
Las diferencias más significativas entre la garantía bancaria y la de seguros, en términos de cargos y garantías reales, son: el umbral de acceso, el momento del desembolso, los costos.
En cuanto al umbral de acceso antes de obtener la garantía bancaria, el banco requiere una investigación muy cuidadosa, también a través del Sistema de Información Crediticia (CRIF) para verificar la estabilidad y solvencia económica del solicitante. El seguro de caución, en cambio, contempla un umbral de acceso muy bajo, pues quien lo estipula sólo debe presentar sus documentos de identificación, como cédula de identidad, contrato de arrendamiento debidamente registrado y la última declaración de impuestos.
En cuanto a los plazos de entrega, el procedimiento de caución del seguro sólo podrá iniciarse una vez que el propietario del inmueble haya realizado el procedimiento legal de desalojo. El momento del pago de la indemnización son inmediatos, a diferencia de la garantía bancaria en la que el proceso de investigación preliminar es más lento y por lo tanto los tiempos se dilatan.
Finalmente los costos. En cuanto a las garantías bancarias, suelen ser superiores a las de los seguros. De hecho, en el momento de la concesión, el arrendatario tendrá derecho a pagar una comisión fija anual, equivalente al 1-2% del importe que el banco se compromete a garantizar. En cambio con la garantía del seguro, la prima del seguro se puede pagar en cuotas mensuales o si lo prefiere en una sola solución. El costo no es fijo sino que puede depender de muchas variables, tales como: monto de la garantía o tope garantizado, duración de la póliza que dependerá de la capacidad económica del solicitante, tipo de contrato estipulado, costos preliminares, tasa de interés anual establecida en en función de la solvencia del solicitante.
