Удивительно, но, несмотря на, мягко говоря, стагнацию и полную инерцию правительства, итальянский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует рост, которого не наблюдалось уже долгое время: согласно анализу Исследовательская группа ДилсаВ прошлом году наши инвестиции в недвижимость составили приблизительно 12,4 миллиарда евро, самый высокий уровень за последние шесть лет. и приблизились к историческому максимуму. Решающий вклад в это достижение внес, в частности, четвертый квартал, благодаря инвестициям на общую сумму около 4,3 миллиарда евро, что стало лучшим кварталом за последние четыре года. По сравнению с 2024 годом это представляет собой увеличение на 23% за год и на 25% только за четвертый квартал. Такие результаты отражают высокую уверенность отечественных и международных инвесторов в перспективах и стабильности итальянского рынка недвижимости.
Наилучшие результаты показывает розничная торговля.
Также в 2025 году розничный Недвижимость подтвердила свой статус самого динамичного класса активов на итальянском рынке недвижимости, отличающегося высокой способностью привлекать капитал. Только в четвертом квартале объем инвестиций составил приблизительно 1,1 миллиарда евро, в результате чего годовой объем достиг 3,4 миллиарда евро. Это на 39% больше, чем уже солидный показатель 2024 года, и является новым историческим максимумом для этого сектора в Италии. Этот импульс был поддержан крупными сделками, включая три сделки на сумму более 400 миллионов евро, в том числе сделку по приобретению акций крупной розничной компании в четвертом квартале. В целом за 2025 год инвестиции были сосредоточены в основном в розничном сегменте. Factory Outlet, Главная улица e Торговый центр.
Сектор гостиничного бизнеса также становится все более привлекательным.
Сектор Гостиничный бизнес Этот сегмент рынка остается одним из самых привлекательных для инвесторов, занимая второе место по величине среди всех классов активов. Только в четвертом квартале 2025 года объем инвестиций достиг примерно 450 миллионов евро, в результате чего общий годовой объем составил почти 2,4 миллиарда евро, что является лучшим результатом за последние шесть лет, с ростом на 30% по сравнению с 2024 годом. Особый интерес вызывают знаковые сооружения и активы с потенциалом перепозиционирования в сегменте люкс, о чем свидетельствуют пять сделок на сумму более 100 миллионов евро. Капитал направляется в основном в крупные города, среди которых выделяется Рим с инвестициями более 650 миллионов евро, а также в наиболее известные туристические направления страны.
В четвертом квартале логистическое подразделение также показало отличные результаты.
В четвертом квартале сектор Логистика Компания зафиксировала инвестиции в размере чуть менее 4 миллиарда евро, что является одним из лучших результатов в истории сектора. Годовой объем инвестиций составил приблизительно 2,2 миллиарда евро, что на 31% больше по сравнению с 2024 годом. Квартал был отмечен высокой долей ключевых сделок, подтверждающих высокую уверенность инвесторов — в первую очередь международных — в этом классе активов. Эта ситуация продолжает способствовать постепенному снижению чистой доходности первоклассных облигаций, которая в четвертом квартале 2025 года составила 5,20%, и ожидается дальнейшее сокращение в течение 2026 года.
В четвертом квартале ускорился рост объемов аренды логистических площадей, составив приблизительно 815 000 квадратных метров — лучший квартальный показатель за последние два года — и достигнув в общей сложности почти 2,5 миллиона квадратных метров в 2025 году, что соответствует показателю предыдущего года. Это седьмой год подряд, когда объем аренды логистических площадей в Италии превышает 2 миллиона квадратных метров, что подтверждает важность сектора, несмотря на стабилизацию объемов по сравнению с пиком, достигнутым в 2023 году. Арендная плата остается практически стабильной, при этом максимальная арендная плата в Милане и Риме остается на уровне 70 евро/кв.м/год.
Увеличение на 20% для офисных предприятий.
Сектор офисы Особенно уверенные результаты были показаны в четвертом квартале: объем инвестиций составил приблизительно 800 миллионов евро, что на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и является лучшим квартальным результатом за последние три года. В целом, 2025 год завершился с объемом инвестиций в 1,9 миллиарда евро, что на 14% меньше, чем годом ранее, отражая избирательный, но динамичный рынок высококачественных сделок. Милан остается главным центром капитала, привлекая более 70% инвестиций, за ним следует Рим с примерно 20% от общего объема инвестиций в стране.
Значительное ускорение, наблюдавшееся в четвертом квартале, было в основном обусловлено ключевыми сделками с знаковыми активами, которые после примерно двух лет стабильности способствовали первоначальному снижению чистой доходности первоклассных облигаций: 3,80% в Милане и 4,30% в РимеОжидается, что эта тенденция к снижению постепенно сохранится в ближайшие кварталы, чему будет способствовать возобновление интереса инвесторов к первоклассным продуктам на ключевых рынках.
Милан в соответствии с тенденциями последнего десятилетия.
В течение 2025 года спрос на офисные помещения на рынке... Милан За квартал объем арендных площадей составил приблизительно 405 000 квадратных метров, что соответствует показателям предыдущего года и средним значениям за последние десять лет. Четвертый квартал внес особенно значительный вклад, поглотив около 125 000 квадратных метров, что сделало его самым динамичным кварталом года благодаря увеличению среднего размера сделок. Фактически, за этот период было заключено четыре договора аренды на площади более 5.000 квадратных метров, по сравнению с всего пятью, зафиксированными в первых трех кварталах 2025 года. В течение последних двух лет сохраняющийся дефицит свободных площадей на наиболее востребованных субрынках, таких как центральный деловой район и Порта-Нуова, ограничивал полное выражение спроса, несмотря на высокий уровень заинтересованности арендаторов. Этот дисбаланс между спросом и предложением приводит к постепенному росту арендной платы, особенно за высококачественную недвижимость: в четвертом квартале 2025 года арендная плата за лучшие помещения на миланском рынке достигла 850 евро/м2/год, и ожидается дальнейшее повышение в течение 2026 года.
В Риме темпы роста ускоряются по сравнению с 2024 годом.
На рынке РИМВ четвертом квартале было сдано в аренду около 51 000 квадратных метров, в результате чего общий объем с начала года составил приблизительно 150 000 квадратных метров. Это на 10% больше по сравнению с четвертым кварталом 2024 года, но на 14% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За прошедший год наблюдался рост числа сделок с объектами недвижимости класса А/А+, достигший приблизительно 67 000 квадратных метров, что подтверждает высокий спрос на качественные активы на римском рынке. В четвертом квартале эта тенденция была поддержана двумя значительными приобретениями. предварительная арендаПервая сделка, заключенная в центральном деловом районе с известным домом моды, способствовала повышению базовой арендной платы за элитную недвижимость, которая теперь составляет 630 евро/м²/год; вторая сделка, на общую сумму 28 000 м² в центральном районе, стала рекордной для этого субрынка по объему. положение Качество арендаторов и проекта, включая новую штаб-квартиру ведущей мировой инженерной компании. В этом контексте перспективы роста арендной платы остаются стабильными, чему способствуют ограниченная доступность площадей и ограниченный объем девелоперских проектов, факторы, которые продолжают оказывать значительное давление на первоклассные активы на наиболее востребованных субрынках.
Жилищный бум, соответствующий историческому максимуму 2022 года.
Сектор Жилые интерьеры Рынок жилой недвижимости укрепил свои позиции среди самых популярных среди инвесторов классов активов, вернувшись к уровням, сопоставимым с 2022 годом, когда сектор показал лучшие результаты. В последнем квартале объем инвестиций достиг примерно 330 миллионов евро, в результате чего общий объем инвестиций с начала года превысил 1 миллиард евро, что на более чем 70% больше по сравнению с 2024 годом. Милан остается ведущим направлением для инвестиций в жилую недвижимость в Италии, на его долю приходится 66% капитала, за ним следуют Турин, Рим и Болонья. Рост сектора был обусловлен главным образом Студенческое жилье которая ежегодно удваивает объем своих инвестиций, причем более половины этой суммы приходится на сделки. ядро.
А что насчет рынка жилой недвижимости? Вот цифры.
В третьем квартале 2025 г. Итальянский рынок купли-продажи жилья Подтверждает позитивную тенденцию первого полугодия: было совершено 174 892 сделки, что на 8,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В Милане было совершено 5.662 сделки купли-продажи (+11,8% по сравнению с третьим кварталом 2024 года), при этом явно преобладали небольшие квартиры (65% площадью менее 85 квадратных метров). На новостройки пришлось 9,5% сделок, что соответствует показателям предыдущих кварталов и на 3,1% выше, чем в среднем по стране.
В Риме рынок также продолжал расти, было совершено 8.327 сделок (+6,4%), что соответствует позитивной тенденции, наблюдаемой уже более года. Почти половина продаж (49,2%) пришлась на объекты недвижимости среднего и большого размера (более 85 квадратных метров), а на новостройки пришлось 7,6%.
Стабильная финансовая обстановка продолжает поддерживать рынок: в третьем квартале 2025 года средние процентные ставки составили 3,35%, а доля покупок с использованием ипотеки достигла 54,4% в Милане и 60,8% в Риме, что выше, чем в начале года. Эта позитивная тенденция отражает общенациональную тенденцию, на долю которой в третьем квартале 2025 года приходилось 47,0% покупок.
В Милане и Риме наблюдается снижение объемов долгосрочной аренды жилья.
Рост продолжается в третьем квартале. рынок аренды В масштабах всей страны наблюдаются различные тенденции, однако в крупных городских центрах они различаются. В Риме и Милане рынок долгосрочной аренды продолжает сокращаться, при этом первоначально наблюдается снижение и в сегменте временной аренды. По сравнению с третьим кварталом 2024 года, стандартная аренда (4+4) сократилась на 1,6% в Риме, а в Милане — на 3,0%. В целом арендная плата также снизилась на 2,0% и 4,1% соответственно. Что касается временной аренды, то количество арендных договоров сократилось на 3,1% в Риме и на 1,2% в Милане. Однако объем аренды в этом сегменте увеличился на 7,2% в Риме и на 3,0% в Милане.
Дело стадиона «Сан-Сиро».
Сектор Альтернатива Подтверждает свою привлекательность для инвесторов, общий годовой объем инвестиций превышает 1,5 миллиарда евро, из которых более 600 миллионов евро приходится только на четвертый квартал, что является лучшим результатом за последние пять лет. В последнем квартале инвестиции в этот сегмент Здравоохранение Общая сумма сделок составила приблизительно 390 миллионов евро, в основном за счет двух значимых для страны инвестиционных портфелей. Также заслуживает внимания продажа стадиона «Сан-Сиро Меацца», приобретенного ФК «Интернационале» и ФК «Милан».
