La subrogatorii a ipotecii (sau portabilitatea) permite celor care au deja un împrumut în derulare transfera datoria gratuit de la banca care l-a debursat către o altă instituție de credit care aplică condiții mai avantajoase și chiar să modifice rata, trecând de la una variabilă la una fixă sau invers precum și durata ratei.
După recentul majorarea ratei dobânzii de către BCE pentru a reduce inflația, creditele ipotecare cu rată variabilă au devenit mai scumpe. Până acum câteva luni, dobânda variabilă a rămas clar tipul preferat, dar în perspectiva creșterilor ulterioare ale Băncii Centrale, avantajul ar putea fi redus semnificativ în lunile următoare. L'Euribor trei luni, indicele de referință pentru creditele ipotecare cu dobândă variabilă, se află în prezent la 1,06% și este în creștere bruscă față de acum 12 luni, când era în teritoriu negativ (-0,57%). in timp ceIrs la 20 de ani, indicele utilizat pentru creditele ipotecare cu rată fixă, este la 2,32% față de 0,35% în urmă cu un an. Suma de plătit, astăzi mai mare, va rămâne mereu aceeași. La aceste creşteri trebuie adăugate şi i răspândire pe care băncile îl adaugă la împrumutul acordat pentru cumpărarea unei proprietăți. În orice caz, puteți utiliza întotdeauna subrogarea creditului pe baza evoluţiei scenariului macroeconomic.
În general, alegerea ipotecii sau a subrogației este subiectivă și depinde de garanțiile financiare. Dar cum funcționează subrogarea unui credit ipotecar? Și când ar trebui făcută? Iată tot ce trebuie să știi.
Cum funcționează subrogarea împrumutului?
Prevazuta de articolul 102 cod civil, subrogarea imprumutului a fost modificata in anul 2007 prin decret Bersani care a permis transferul împrumutului în curs pentru client de la o bancă la alta fără costuri suplimentare și cu avantajul pentru acesta din urmă de a alege condiții contractuale mai avantajoase. Nu exista asadar costuri notariale, taxe, comisioane pentru cercetarea prealabila a bancii si vreo penalitate pentru rambursare anticipata, chiar si acolo unde asa-zisa lege Bersani era prevazuta in vechiul contract anterior.
Cu subrogarea unei ipoteci poti modifica conditiile durată, L 'suma ratei periodice și cele rata ipotecarului, dar nu și suma împrumutului rămasă.
În plus, cel titularii și orice garanti vor trebui să rămână aceleași și în noul contract. În unele cazuri, noua bancă, în prezența unor garanții de venit mai mari, poate elibera alți deținători ai creditului sau garanți.
Când se poate face subrogarea creditului și de câte ori?
Legea nu prevede fără limită de timp pentru împrumutat, care poate alege, prin urmare, să își transfere împrumutul în orice moment. Mai mult, există posibilitatea ca un împrumut să poată fi subrogat chiar și de mai multe ori.
Când este permis?
Este permisă transferul ipotecii asupra reședinței principale, asupra a doua casă și asupra creditelor ipotecare destinate activităților comerciale și profesionale. Se poate acorda și pentru credite ipotecare pentru afaceri (cu excepția microîntreprinderilor cu mai puțin de 10 angajați și cu o cifră de afaceri mai mică de 2 milioane de euro).
Cum aplicați pentru o subrogare ipotecară?
Solicitantul se duce la ghișeul băncii unde dorește muta ipoteca și face cerere de subrogare. Noua instituție va examina dosarul, cu calendarul și modalitățile de aplicare a unui împrumut și vechea bancă nu se va putea opune cererii de transfer.
La aplicare, sunt necesare următoarele lucrări: documentatia creditului contractat cu vechea banca (copie legalizata); nota de înregistrare ipotecară (copie); actul de identitate și codul fiscal al titularului (sau titularilor) de ipotecă (fotocopie); documentul garanților împrumutului dacă este prezent (fotocopie); certificat de stare civilă; acte de venit; documente cadastrale ale proprietatii, planuri si sondaje.
De asemenea, vor fi necesare datele noii bănci și ale persoanei de contact care urmărește operațiunea, împreună cu cuantumul datoriei reziduale în ziua în care actul de subrogare are loc definitiv.
Il transfer de împrumut trebuie să se întâmple in 30 de zile. În caz contrar, clientul poate pretinde o despăgubire egală cu 1% din valoarea creditului pentru fiecare lună sau fracțiune de lună de întârziere.
Când ar trebui să subrogi o ipotecă?
Având în vedere că împrumutatul poate solicita subrogarea oricând și chiar de mai multe ori, înțelegerea când este convenabil este un aspect fundamental. Bineînțeles că nu este indicat să o faci cu câțiva ani la sfârșit rambursarea împrumutului, întrucât spre sfârşitul perioadei de rambursare ratele sunt alcătuite în principal doar din suma principală şi de aceea subrogarea nu aduce mari avantaje.
Subrogarea, in schimb, este convenabila daca ofertele de pe piata sunt mai favorabile din punct de vedere al ratelor si ratelor finale decat stipuleaza contractul de imprumut actual. Prin urmare, depinde de performanța indicilor care determină rata (Euribor sau Eurirs).
Atunci când rata este cu cel puțin un punct procentual mai mare decât cele plătite în perioada de dobândă, subrogarea poate fi o soluție excelentă pentru a obține un frumos economii economice.
Pentru a înțelege acest lucru, trebuie doar să înmulțiți plățile ipotecare vechi cu durata sa reziduală și plățile ipotecare noi cu durata împrumutului prin subrogare. Dacă prima valoare este mai mare decât a doua, atunci este mai bine să continuați cu transferul împrumutului, altfel nu.
Dacă noua bancă îl acordă, poți alege și o durată mai mare decât cea a creditului anterior pentru a reduce cuantumul ratei periodice. Aceasta presupune însă un nou plan de amortizare în care rata dobânzii va fi inițial foarte substanțială. O cheltuială de luat în considerare în aprecierea oportunității economice a subrogării împrumutului.
Prețurile cresc? Renegociați-vă ipoteca sau solicitați una nouă
Pe lângă subrogare, există alte două căi care pot fi urmate dacă plata ipotecii a devenit nesustenabilă: renegocia împrumutul o inlocuieste-l. În primul caz, a opta pentru diluarea ratelor rămase pe o perioadă mai lungă nu pare avantajoasă având în vedere că se plătește mai multă dobândă dar cel puțin rata periodică devine cu siguranță mai puțin grea pentru împrumutat. Puteți renegocia: tipul de credit ipotecar (de la variabil la fix); durată; rata și spread-ul aplicate de bancă. Banca nu este însă obligată legal să renegocieze termenul împrumutului care depinde de vârsta clientului pentru a fi acceptat.
In timp ce, inchide imprumutul iar începerea unuia nou folosind o altă instituție de credit este o soluție care are costuri, riscuri dar și avantaje. Este de obicei folosit atunci când este nevoie de numerar, deoarece este singura modalitate de a crește suma inițială a ipotecii.
CITEȘTE ȘI: "Ratele ipotecare în creștere, care este mai bine? Iata cele 4 variante: fix, variabil, cu plafon sau cu rata constantaMatei 22:21
