Ipoteca: este momentul potrivit, dar merită rata fixă ​​sau variabilă?

Cine are de gând să cumpere acasă aude din multe părți că acesta este cel mai bun moment pentru a te muta. Prețurile proprietăților au scăzut și dobânda ipoteci călătoresc la minime istorice, în timp ce BCE – pe lângă faptul că a aproape eliminat costul banilor – a început Relaxarea cantitativă, care va crește lichiditatea disponibilă băncilor și, prin urmare, (teoretic) capacitatea acestora de a împrumuta. Dar ce înseamnă toate acestea pentru cei care vor să ia un credit ipotecar? Și, mai presus de toate, este mai bine să alegi astăzi o rată fixă ​​sau una variabilă?

CE OFERĂ PIAȚA AZI?

Pentru a înțelege mai bine, să începem cu cifrele. "În acest moment, ratele fixe variază de la 2,96% la 3,40%, dar majoritatea se concentrează intre 3% si 3,20% – Roberto Anedda de la MutuiOnline.it, primul broker online italian din sector, a declarat FIRSTonline -. Cu privire la variabila, spread-ul este luat în considerare aproape exclusiv, pentru că Euriborul este aproape la zero: să mergem atunci de la 1,54% la 2,01%”. Indicele Euribor exprimă media ratelor la care principalele bănci declară că se împrumută între ele (un fel de rată de bază), în timp ce termenul „spread” înseamnă, în acest caz, costul fix cerut de bănci pentru a acorda imprumutul. Suma acestor două componente produce rata flotantă. 

CUM SE SE VOR SCHIMBA PREFERILE ÎN VIITOR?

Citind doar valorile procentuale, pare evident să alegem variabila, la fel ca într-adevăr 77% dintre cei care au contractat un credit ipotecar în Italia în 2014. Desigur, în comparație cu stabilitatea fixului, variabila implică întotdeauna o marjă de risc. , mai ales având în vedere că unul dintre obiectivele centrale ale Qe este lupta împotriva deflației și ridicarea inflației la aproximativ 2%. „Dar în următorii doi ani ratele ar trebui să rămână stabile la un nivel foarte scăzut – a continuat Anedda -. Până în prezent, este de așteptat a majorare maximă de un virgulă cinci ani de acum înainte. Cât despre sori spread-urile bancarecu toate acestea, există loc pentru o reducere suplimentară. Tot în această lună băncile au operat reduceri, în unele cazuri coborând la 1,50%. Ne așteptăm să fie în zonă între 1,40 și 1,50% până la sfârșitul anului. Abia atunci va fi greu de imaginat noi tăieturi”.

Altă părerea lui Luca Dondi, directorul general al companiei de cercetare și consultanță Nomisma, care consideră că este probabilă „perspectiva unei creșterea ratei de ordinul unui punct procentual, sau ceva mai puțin”, deja în următorul „doi-trei ani”. Potrivit lui Dondi, „ratele vor rămâne scăzute în 2015, dar este inevitabil să apară mișcări în sus pe un orizont de timp mai lung”, chiar dacă „vor veni treptat”.

OCHI LA PRETE REALE, AȘTEPTĂ PENTRU INFLAȚIE

Până acum am vorbit despre rate nominale, cele scrise pe contracte. Cu toate acestea, cea mai importantă valoare pentru cei care contractează un credit ipotecar este alta: rata reală, care se obține prin eliminarea dinamicii prețurilor nominale. În esență, inflația este bună pentru debitori, deoarece erodează o parte din costul datoriei în fiecare an. Cu toate acestea, acum suntem în deflație (-0,6% pe an în ianuarie, cel mai prost rezultat din 1959, urmat de un -0,1% în februarie) iar mecanismul funcționează invers, dăunându-i celor care trebuie să returneze banii. Potrivit lui Anedda, „cu o inflație egală cu zero, 3% corespunde unui 5% real. Dar minimul ratelor fixe fusese de 4% real în 2010, iar dincolo de aceasta, ratele de fereastră fuseseră întotdeauna mai mari”. Cu toate acestea, dacă în următorii câțiva ani BCE reușește cu adevărat să declanșeze inflația, atunci oricine a contractat astăzi un credit ipotecar la o rată fixă ​​de 3% ar obține cu adevărat economii la dobânzi de proporții istorice.

CUM SA ALEGE INTRE RATA FIXA SI VARIABILA    

Mai bine rata fixă, atunci? Depinde. Singura certitudine este că nu există certitudini: este imposibil să alegi o ipotecă și să fii 100% sigur că ai luat calea cea mai convenabilă. Cu toate acestea, o mică strategie este posibilă. 

„Având rate la aceste niveluri și având în vedere că BCE s-a asigurat că acestea vor rămâne scăzute pentru o lungă perioadă de timp – a declarat Francesco Avallone, vicepreședintele Federconsumatori pentru FIRSTonline -, este de preferat să alegeți o rată variabilă. Între timp, începi să economisești în primii ani. După aceea, puteți face renegociere, trecând poate la fix, în funcție de condițiile pieței”.

Dondi, în schimb, subliniază că „rata fixă ​​nu a fost niciodată atât de convenabilă”, dar „întrucât nu există majorări speciale ale ratei pe termen mediu, nici măcar alegerea unei rate variabile nu ar fi riscantă”. În orice caz, tot potrivit CEO-ului Nomisma, „trebuie avut în vedere că, spre deosebire de trecut, trecerea de la fix la variabil nu mai este imposibilă. În lumina modificării ratelor dobânzilor, condițiile împrumutului pot fi revizuite datorită renegocierii cu banca dvs. subrogatorii (despre care am vorbit qui, ed) sau la înlocuire (care se deosebește de subrogare pentru că presupune și solicitarea unei sume mai mari decât ce ar rămâne de plătit, n.d.)”. 

Aceste poziții iau în considerareAmortizarea „franceză”. practicat de majoritatea băncilor italiene. Practic, cuantumul ratei rămâne constantă, dar compoziția acesteia se modifică: dobânda este maximă la început și scade treptat, în timp ce rata principală crește în paralel. Din acest motiv, avantajul unei dobânzi scăzute are o pondere mult mai mare la începutul ipotecii. „Cei care aleg o rată fixă ​​au siguranța că știe cât vor plăti pe tot mandatul – a adăugat Avallone -, dar sunt siguri că vor plăti mult mai mult în primii ani”.

Potrivit lui Anedda, însă, „prevăd renegocieri viitoare este întotdeauna complicat, pentru că nu ești niciodată sigur care vor fi nivelurile ratelor. Acest lucru este valabil mai ales dacă vorbim de active fixe, care privesc pe termen lung, prin urmare probabil că vor crește înaintea celor variabile. Este posibil ca încă de anul viitor cele mai bune rate fixe să fie mai mari decât avem acum”.

Pe scurt, pentru a alege este întotdeauna necesar să evaluezi tipul de credit ipotecar pe care vrei să-l închizi și ponderea pe care aceasta o are asupra veniturilor tale.

Linia fixă

Rata fixă, spune Anedda, este recomandabilă „celor care, în orice caz, trebuie să-și țină sub control strict cheltuielile financiare. Diferența față de variabilă este atât de mică (aproximativ un punct și jumătate) încât ne putem gândi la acceptarea acestei creșteri ca pe o asigurare împotriva posibilelor riscuri viitoare. Plătești mai mult pentru a avea siguranța unei rate constante și în orice caz reduse”. 

Variabila

Anedda, in schimb, recomanda varianta variabila in cazurile in care „ipoteca are o pondere limitata asupra bugetului familiei (datorita caracteristicilor creditului sau veniturilor) si de aceea, chiar daca ratele ar trebui sa creasca maine, situatia mai putea fi gestionat cu un anumit calm”.

A treia cale: variabila „prudent”.

În sfârșit, există o strategie intermediară și anume „alegerea variabilei, dar din primii ani lasa deoparte diferenta care există în raport cu rata cu rată fixă ​​– explică din nou Anedda –, creând o rezervă din care să se recurgă în cazul unei creșteri bruște a dobânzilor. În acest fel, avantajul garantat de variabilă este monetizat, dar în același timp ne ferim de riscuri”. Și dacă această plasă de siguranță se dovedește a fi inutilă, ar mai rămâne o sumă bună de cheltuit sau investit în altă parte.