Covid ne oprimă. În multe cazuri, ne pune finanțele într-un punct strâmt. Până la multiplicarea unei probleme, din păcate, răspândită: cel restanțe ale chiriașilor. Uneori nevinovați, mai ales în acest moment dificil, din cauza dificultății obiective în îndeplinirea angajamentelor. În aceste cazuri, având în vedere vremurile actuale, se aplică vechea regulă clasică: puțină răbdare, înțelegere (când chiriașul nostru merită în mod obiectiv) și o căutare sănătoasă a unei soluții comune înainte de a trece la acțiunea în justiție. Asta nu înseamnă că putem, și poate că trebuie să facem ceva mai mult. Pregătirea la timp. La semnarea unui contract de închiriere, este deci important ca proprietarul să caute soluții preventive care pot limita daunele decurgând din lipsa de lichiditate a chiriașului cu pierderea de venit pentru proprietar și, în consecință, începerea unei proceduri de evacuare mereu lungi și complicate pentru chiriaș.
Garanțiile de bază
Instrumentele de bază de garanție cele mai utilizate de proprietarul proprietății sunt: depozitul de garanție; verificarea bonului de salariu al chiriasului; cererea pentru unul garanţie bancar sau asigurare.
Prima garanție pe care proprietarul o poate solicita înainte de semnarea contractului de închiriere este depozitul de garanție, adică o sumă de bani corespunzătoare sumei de chirie de câteva luni (cel puțin un cuplu, de obicei trei, dar chiar mai mult). Suma corespunzătoare, care se reține de către proprietar și se restituie la terminarea contractului de închiriere cu plata dobânzii legale, are scopul de a proteja, ca primă „barieră” în caz de probleme, proprietarul locuinței de orice implicite puse în aplicare de către chiriaș din cauza, de exemplu, neplății unor chirii sau eventualelor daune cauzate proprietății.
Un alt instrument de protecție folosit de proprietar constă în colectarea, prin solicitarea locatarului, a tuturor informațiilor utile care se regăsesc pe fișa de salariu, referitoare la contractul de muncă al persoanei care intenționează să închirieze imobilul. Această verificare permite proprietarului să cunoască disponibilitatea economică a subiectului pentru plăți viitoare.
În situația în care chiriașul este considerat solvabil, dar decide să nu plătească chiria, proprietarul, reprezentat de avocat, după ce a solicitat o hotărâre judecătorească, poate proceda la executare silita a bunurilor (imobile dar și o parte din salariu sau pensie) și, chiar și ulterior, poate solicita instanței declanșarea procedurii de evacuare.
Un alt mijloc „preventiv” de protecție utilizat pe scară largă în ultimii ani odată cu declanșarea crizelor economice și cu atât mai mult în ultima perioadă pentru pagubele cauzate de pandemia de Covid-19, este fidejusorul, instituție de drept civil (art. 1938 cod civil).
Garanția constă într-un contract în care un garant, care poate fi o bancă sau o societate de asigurări, se obligă să plătească chiriile în numele chiriașului pe o anumită durată și acoperire, în caz de lipsă de lichiditate. Există două tipuri de garanții: garanții bancare și garanții de asigurare
Garantia bancara
Garanția bancară constă în obținerea garanției date de bancă pentru a proteja proprietarul de riscul de insolvență al chiriașului. In cazul in care proprietarul locuintei solicita acest instrument de garantie, chiriasul va trebui sa contacteze orice institutie de credit care ofera acest tip de produs. Instituția de credit, înainte de a acorda garanția, trebuie să constate stabilitatea, a solvabilitatea economică si a proprietatilor chiriasului prin verificarea tuturor informatiilor utile, inclusiv: carte de identitate, declaratie fiscala 730 sau model unic, fisa de plata, copie a contractului de inchiriere. Achitarea garanției de către bancă prevede un cost de deschidere și plata unor comisioane care se plătesc în mod normal anual în sumă fixă și/sau procentual.
Adesea, în contractul de fidejusiune este inclusă clauza numită „garanție la prima cerere”, caracterizată prin prezența a trei părți, debitorul (sau chiriașul), beneficiarul (proprietarul locuinței) și garantul. Acest institut prevede ipoteza în care dacă proprietarul imobilului a constituit o garanție cuprinzând această clauză, debitorul, atunci când își îndeplinește obligațiile contractuale, poate solicita, printr-o simplă cerere, plata taxelor neachitate direct către un garant sau către bancă, fără ca aceasta din urmă să poată ridica vreo obiecție.
Garantul de asigurare
Când garanția este oferită nu de o instituție de credit ci de o companie de asigurări, vorbim despre o garanție de asigurare. Pentru a o solicita, chiriașul trebuie să încheie o poliță de garanție la o societate de asigurări, care asigură plata în avans a primei pe întreaga durată a contractului, care variază în funcție de cuantumul aceleiași polițe.
În situația în care chiriașul nu poate plăti taxa lunară de închiriere, proprietarul, după ce a așteptat 30 de zile ca obligațiile contractuale să fie îndeplinite, trebuie să raporteze chiriașului pentru restanțe în următoarele 30 de zile.
Pentru a iniția procedura de recuperare a sumei prevăzute de garanția de asigurare, proprietarul trebuie să prezinte casei de asigurări: o copie a contractului de închiriere înregistrat corespunzător, o copie a poliței de asigurare, o copie a hotărârii judecătorești de validare a evacuarii datorate. la restanțe. Dacă practica are succes, compania de asigurări se va ocupa de plată.
Diferențele dintre garanții
Cele mai semnificative diferențe între garanția bancară și cea de asigurare, în ceea ce privește taxele și garanțiile reale, sunt: pragul de acces, momentul plății, costurile.
În ceea ce privește pragul de acces înainte de obținerea garanției bancare, banca solicită o investigație foarte atentă, tot prin Sistemul Informațional de Credit (CRIF) pentru a verifica stabilitatea și solvabilitatea economică a solicitantului. Garanția de asigurare, în schimb, prevede un prag de acces foarte scăzut, întrucât persoana care îl stipulează trebuie să-și prezinte doar actele de identificare, precum buletinul de identitate, contractul de închiriere înregistrat corespunzător și ultimul decont fiscal.
În ceea ce privește termenele de livrare, procedura de garantare a asigurării poate fi începută numai după ce proprietarul imobilului a finalizat procedura legală de evacuare. The momentul plății compensației sunt imediate, spre deosebire de garanția bancară în care procesul de cercetare prealabilă este mai lent și deci timpii sunt dilați.
In sfarsit costurile. În ceea ce privește garanțiile bancare, acestea tind să fie mai mari decât garanțiile de asigurare. De altfel, la momentul concesiunii, chiriașul va avea dreptul să plătească un comision anual fix, egal cu 1-2% din suma pe care banca se obligă să o garanteze. In schimb cu garantia asigurarii, prima de asigurare se poate plati in rate lunare sau daca preferi intr-o singura solutie. Costul nu este fix dar poate depinde de multe variabile, precum: valoarea garanției sau plafonul garantat, durata poliței care va depinde de capacitatea economică a solicitantului, tipul contractului stipulat, costurile preliminare, rata anuală a dobânzii stabilită în pe baza bonității solicitantului.
