संभावित रिटर्न और विविधीकरण लाभ, अचल संपत्ति बाजार में निवेश परिसंपत्ति वर्ग के रूप में पेश करने के लिए बहुत कुछ है, इतना ही नहीं, वैश्विक वित्तीय संकट के सबसे खराब नतीजों के बाद, निवेशकों ने देश के विभिन्न हिस्सों में फिर से मूल्य और अवसर तलाशना शुरू कर दिया है। दुनिया।
नैटिक्सिस ग्लोबल एसेट मैनेजमेंट ग्रुप के चार निवेश विशेषज्ञों ने इसलिए क्षेत्र के अल्पकालिक परिदृश्य पर और उन बाजारों पर अपने विचार साझा करने का फैसला किया जहां उन्हें लगता है कि सुधार मजबूत हो रहा है।
अमेरिकी बाजार में - AEW कैपिटल मैनेजमेंट के रिसर्च डायरेक्टर माइकल एक्टन की शुरुआत - REITs (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स) की संभावनाओं में साल की दूसरी छमाही में सुधार जारी रहेगा।
इसे "हाल के दशकों में संयुक्त राज्य अमेरिका में मौद्रिक नीति के संदर्भ में पाठ्यक्रम का सबसे महत्वपूर्ण परिवर्तन" और इसके परिणामस्वरूप आर्थिक गतिविधियों को मजबूत करने के लिए धन्यवाद, आरईआईटी विशेष रूप से अनुकूल वातावरण का लाभ उठा सकते हैं। वास्तव में, एक्टन याद करते हैं, अचल संपत्ति बाजार स्थानीय अर्थव्यवस्थाओं के प्रदर्शन से निकटता से जुड़ा हुआ है, पारस्परिक रूप से सुदृढ़ प्रभावों के साथ, यह देखते हुए कि प्रत्येक घर उन समुदायों के लिए 50.000 अमरीकी डालर से अधिक उत्पन्न करता है, जिसमें माल की अधिक आवश्यकता होती है। और सेवाएं (नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट एजेंट्स के अनुमान के अनुसार)।
लेकिन अन्य सकारात्मक संकेत हैं - एक्टन जारी है - जिसमें लगभग किसी का ध्यान नहीं गया है: संघीय सरकार की बजटीय स्थिति में मजबूत सुधार। अमेरिकी कांग्रेस के बजट कार्यालय (सीबीओ) द्वारा रिपोर्ट की गई रिपोर्ट के अनुसार, घाटा पिछले साल से लगभग आधा हो गया है, और अगले दो वर्षों में अपेक्षाकृत स्थिर रहने की उम्मीद है।
2.000.000 और 2007 के बीच गठित और वर्तमान में एक घर की तलाश कर रहे लगभग 2011 नए परिवारों के बाजार में प्रवेश से मांग का समर्थन किया जाना चाहिए, और साथ ही, आवास क्षेत्र के साथ घनिष्ठ संबंधों के कारण, भंडारण क्षेत्र भी अच्छा प्रदर्शन कर सकता है।
भौगोलिक दृष्टिकोण से - विशेषज्ञ निष्कर्ष निकालते हैं - इस दशक के अंत तक, ऊर्जा स्वतंत्रता हासिल करने के बाद, यह उम्मीद की जाती है कि अमेरिका तेल का शुद्ध निर्यातक बन जाएगा और शायद प्राकृतिक गैस का भी। इस दृष्टिकोण से, ऊर्जा स्रोतों, वेंचर्स एक्टन की महत्वपूर्ण उपस्थिति वाले क्षेत्रों में एक संभावित अवसर उभरता है।
जैसा कि बोली और पेशकश की कीमतों में अभिसरण होता है - AEW यूरोप में अनुसंधान और रणनीति के निदेशक सैम मार्टिन मंजिल लेते हैं - ऋण संकट से प्रभावित यूरोपीय देशों में भी निवेश की मात्रा में वृद्धि की उम्मीद है। ऋण वित्तपोषण की बेहतर उपलब्धता, बेहद कम इंटरबैंक दरों और पांच साल की स्वैप दरों की दृढ़ता से समर्थित, 2013 में रियल एस्टेट निवेश गतिविधि में वृद्धि में योगदान देना चाहिए। हालांकि - मार्टिन चेतावनी देते हैं - यह संभव है कि स्थानीय के लिए मांग कई यूरोपीय देशों में मंदी की निरंतरता को देखते हुए, यूरोप में कार्यालय उपयोग के लिए अल्पावधि में कम रहेगा।
लूमिस, सायलेस एंड कंपनी में वरिष्ठ प्रतिभूतिकृत संपत्ति विश्लेषक दिमित्री राबिन द्वारा मूल्य निर्धारण के विचारों को प्रतिध्वनित किया जाता है। अमेरिकी बाजार के संदर्भ में, राबिन बताते हैं कि अप्रैल 2013 तक CoreLogic® होम प्राइस इंडेक्स रिपोर्ट (जिसमें गैर-निष्पादित ऋणों से संबंधित बिक्री शामिल नहीं है) के निष्कर्षों के अनुसार घर की कीमतें 11,9% बढ़ीं, एक व्यापक आधार के साथ बढ़ती हैं, 49 में से 50 राज्यों को कवर किया, और विशुद्ध रूप से मौसमी नहीं। इसके अलावा, - राबिन बताते हैं - यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि हाल ही में वृद्धि के बाद भी, संयुक्त राज्य अमेरिका में घरों की कीमत, देश भर में, अभी भी अधिकतम कीमतों से 22% कम है। इसलिए सुधार की बहुत गुंजाइश है।
जहां तक दरों का सवाल है, विशेषज्ञ मानते हैं कि गिरवी पर तीस साल की निश्चित दर में उल्लेखनीय वृद्धि दर्ज की गई है, जो नए उधारकर्ताओं द्वारा भुगतान किए गए मासिक भुगतान में 10% -15% की वृद्धि का अनुमान लगाती है। हालांकि, राबिन आश्वस्त करते हैं, होम लोन की पुनर्भुगतान क्षमता प्रभावित नहीं होनी चाहिए "भले ही घरों की कीमत में अभी भी 10% की वृद्धि हुई हो और बंधक दरों में 2% की वृद्धि हुई हो" मोटे तौर पर 1981-2010 की अवधि के अनुरूप। वास्तव में - विश्लेषक व्याख्या करना जारी रखते हैं - ब्याज दरों में वृद्धि और पुनर्भुगतान क्षमता घर की कीमतों में प्रवृत्ति की भविष्यवाणी करने के लिए वैध संकेतक साबित नहीं हुई हैं। आपूर्ति और मांग के बीच संतुलन को संदर्भित करने के लिए इसे और अधिक उपयोगी माना जाता है, जो एक बहुत ही अनुकूल तस्वीर पेश करता है, यह देखते हुए कि खाली संरचनाओं का मूल्य ऐतिहासिक चढ़ाव के करीब है।
अमेरिकी बाजार शायद समायोजन की लंबी अवधि के बाद जागृति के एक चरण का अनुभव कर रहा है - फिलिप वेचर, मुख्य अर्थशास्त्री नैटिक्सिस एसेट मैनेजमेंट बताते हैं - और जीडीपी में रियल एस्टेट निवेश का योगदान अब सकारात्मक है। हालांकि, अमेरिका, चीन और यूरोप में गृह ऋण की वसूली अलग-अलग गति से आगे बढ़ रही है।
चीन में, 2009 के बाद आर्थिक गतिविधि और रियल एस्टेट विकास के बीच की कड़ी कमजोर हो गई, जिसके परिणामस्वरूप देश के विभिन्न हिस्सों में विभिन्न स्तरों की गतिविधि हुई। बीजिंग, शंघाई, शेनझेन और ग्वांगझू जैसे शहरों में सबसे बड़ा जोखिम पाया जाता है, जहां अभी भी एक मजबूत मांग है, जिसका निर्माण करने की बहुत कम या कोई क्षमता नहीं है। वेचर के अनुसार, ये बाजार अधिक सट्टा बन सकते हैं क्योंकि वे पहले से ही संतृप्त हैं और इसलिए मजबूत सुधार के अधीन हैं यदि केंद्रीय बैंक की नीति अधिक प्रतिबंधात्मक हो जाती है। दस लाख से कम आबादी वाले छोटे चीनी शहरों की स्थिति भी खतरनाक है। यहां, पहले के लगभग विपरीत, छाया बैंकिंग प्रणाली द्वारा वित्तपोषित आवास की अत्यधिक आपूर्ति है। इन कारकों का संयोजन - वेचर का मानना है - बहुत पीड़ा का कारण हो सकता है।
अंत में, यूरोप में, भौगोलिक वितरण प्रासंगिक है, हालांकि अचल संपत्ति बाजार अधिकांश देशों में गति हासिल करने की कोशिश कर रहा है। संपत्ति की कीमतें 8 में से 14 देशों में गिर रही हैं, उदाहरण के लिए स्पेन, इटली, फ्रांस और आयरलैंड में, लेकिन एस्टोनिया, लक्जमबर्ग, माल्टा, बेल्जियम और फिनलैंड में बढ़ रही हैं। यूनाइटेड किंगडम सबसे मजबूत बाजार है, हालांकि - वेचर बताते हैं - अभी भी मजबूत रिकवरी के कोई संकेत नहीं हैं।
सावधानी के एक नोट के रूप में, रियल एस्टेट निवेश में शामिल जोखिमों और लागतों को बार-बार इंगित किया जाता है। हालांकि अधिकांश जोखिमपूर्ण परिसंपत्ति वर्गों (सरकारी वित्तीय नीतियों और विस्तारित मौद्रिक नीति उपायों के परिणामस्वरूप) की पैदावार में गिरावट ने रियल एस्टेट को अपेक्षाकृत आकर्षक निवेश प्रस्ताव बना दिया है, निवेशकों को उन जोखिमों के बारे में पता होना चाहिए जिनमें कम तरलता और उतार-चढ़ाव शामिल हैं। परिसंपत्ति मूल्य।
"रियल एस्टेट संपत्तियां पूंजी-गहन संपत्ति हैं। जो लोग उनमें निवेश करते हैं - माइकल एक्टन का निष्कर्ष - एक महत्वपूर्ण वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करते हैं और जाहिर है, यह संबंधित लागतों को भी प्रभावित करता है"।
