La remplaçant de l'hypothèque (ou portabilité) permet à ceux qui ont déjà un prêt en cours transférer la dette gratuitement de la banque qui l'a déboursé à un autre établissement de crédit qui applique des conditions plus avantageuses et même de modifier le taux, passant d'un variable à un fixe ou inversement ainsi que la durée de l'échéance.
Après la récente hausse des taux d'intérêt par la BCE pour freiner l'inflation, les prêts hypothécaires à taux variable sont devenus plus chers. Jusqu'à il y a quelques mois, le taux variable restait clairement le type préféré, mais compte tenu des nouvelles augmentations de la Banque centrale, l'avantage pourrait être considérablement réduit dans les mois à venir. L'Euribor trois mois, l'indice de référence des crédits immobiliers à taux variable, se situe actuellement à 1,06% et est en forte hausse par rapport à il y a 12 mois, lorsqu'il était en territoire négatif (-0,57%). tandis que leIrs à 20 ans, l'indice utilisé pour les crédits immobiliers à taux fixe, est à 2,32% contre 0,35% il y a un an. Le montant à payer, aujourd'hui plus élevé, restera toujours le même. Il faut ajouter à ces augmentations lo propagation que les banques ajoutent au prêt accordé pour acheter un bien immobilier. Dans tous les cas, vous pouvez toujours utiliser le subrogation de prêt sur la base de l'évolution du scénario macroéconomique.
Tout compte fait, le choix de l'hypothèque ou de la subrogation est subjectif et dépend de vos garanties financières. Mais comment fonctionne la subrogation d'une hypothèque ? Et quand faut-il le faire ? Voici tout ce que vous devez savoir.
Comment fonctionne la subrogation de prêt ?
Prévue par l'article 102 du code civil, la subrogation de l'emprunt a été modifiée en 2007 par Décret Bersani qui permettait le transfert du prêt en cours pour le client d'une banque à une autre sans frais supplémentaires et avec l'avantage pour cette dernière de choisir des conditions contractuelles plus avantageuses. Il n'y a donc pas de frais de notaire, d'impôts, de commissions d'enquête préalable de la banque et d'aucune pénalité pour remboursement anticipé, même là où la loi dite Bersani était prévue dans l'ancien contrat précédent.
Avec la subrogation d'une hypothèque, vous pouvez modifier les conditions durée,Montant de versement périodique et le taux hypothécaire, mais pas le montant restant du prêt.
En outre, je titulaires et n'importe quel guaranteed ils devront rester les mêmes également dans le nouveau contrat. Dans certains cas, la nouvelle banque, en présence de garanties de revenus plus importantes, peut libérer d'autres titulaires du prêt ou des garants.
Quand peut-on faire la subrogation de prêt et combien de fois ?
La loi ne prévoit pas pas de limite de temps pour l'emprunteur, qui peut donc choisir de transférer son prêt à tout moment. De plus, il est possible qu'un prêt puisse être subrogé même plusieurs fois.
Quand est-ce autorisé ?
La cession d'hypothèque est autorisée sur la résidence principale, sur la résidence secondaire et sur les hypothèques destinées aux activités commerciales et professionnelles. Elle peut également être accordée pour les crédits immobiliers professionnels (sauf pour les micro-entreprises de moins de 10 salariés et réalisant moins de 2 millions d'euros de chiffre d'affaires).
Comment demander une subrogation hypothécaire ?
Le demandeur se rend au guichet de la banque où il veut déplacer l'hypothèque et fait demande de subrogation. Le nouvel établissement examinera le dossier, avec le calendrier et les modalités de demande de prêt et l'ancienne banque ne pourra pas s'opposer à la demande de virement.
Lors de la candidature, les éléments suivants sont requis papiers: documentation du prêt contracté auprès de l'ancienne banque (copie certifiée conforme) ; note d'inscription hypothécaire (copie); pièce d'identité et code fiscal du (ou des) titulaire(s) de l'hypothèque (photocopie) ; document des garants du prêt si présent (photocopie); acte d'état civil; justificatifs de revenus ; documents cadastraux de la propriété, plans d'étage et relevés.
En outre, les données de la nouvelle banque et de la personne de contact qui suit l'opération seront nécessaires, ainsi que le montant de la dette résiduelle au jour où l'acte de subrogation a lieu définitivement.
Il transfert de prêt ça doit arriver entro 30 giorni. A défaut, le client peut réclamer une indemnité égale à 1% de la valeur du prêt pour chaque mois ou fraction de mois de retard.
Quand devez-vous subroger une hypothèque?
Étant donné que l'emprunteur peut demander la subrogation à tout moment et même plus d'une fois, comprendre quand cela lui convient est un aspect fondamental. Bien sûr, il n'est pas conseillé de le faire avec quelques années à la fin remboursement du prêt, étant donné que vers la fin de la période de remboursement, les versements sont principalement constitués du seul montant principal et que, par conséquent, la subrogation n'apporte pas de grands avantages.
La subrogation, en revanche, est commode si les offres sur le marché sont plus favorables en termes de taux et de derniers versements que le contrat de prêt actuel stipulé. Il dépend donc de la performance des indices qui déterminent le taux (Euribor ou Eurirs).
Lorsque le taux est supérieur d'au moins un point de pourcentage à ceux déboursés dans la période d'intérêt, la subrogation peut être une excellente solution pour obtenir une belle épargnes.
Pour comprendre cela, il suffit de multiplier les anciennes mensualités hypothécaires par sa durée résiduelle et les nouvelles mensualités hypothécaires par la durée du prêt subrogatoire. Si la première valeur est supérieure à la seconde, alors il vaut mieux procéder au transfert du prêt, sinon non.
Si la nouvelle banque l'accorde, vous pouvez aussi choisir une durée plus longue que celle du prêt précédent pour réduire le montant de la mensualité. Cependant, cela implique un nouveau plan d'amortissement dans lequel le taux d'intérêt sera initialement très important. Une dépense à prendre en compte pour apprécier l'opportunité économique de subroger le prêt.
Les tarifs augmentent ? Renégocier votre hypothèque ou en demander une nouvelle
En plus de la subrogation, deux autres voies peuvent être empruntées si le versement hypothécaire est devenu insoutenable : renégocier le prêt o le remplacer. Dans le premier cas, opter pour une dilution des mensualités restantes sur une durée plus longue ne semble pas avantageux étant donné que plus d'intérêts sont payés mais au moins la mensualité périodique devient certainement moins lourde pour l'emprunteur. Vous pouvez renégocier : le type d'hypothèque (de variable à fixe) ; durée; le taux et le spread appliqués par la banque. Cependant, la banque n'est pas légalement obligée de renégocier la durée du prêt qui dépend de l'âge du client pour être accepté.
Pendant, fermer le prêt et en démarrer un nouveau en passant par un autre établissement de crédit est une solution qui a des coûts, des risques mais aussi des avantages. Il est généralement utilisé lorsque des liquidités sont nécessaires, car c'est le seul moyen d'augmenter le montant initial de l'hypothèque.
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