L'inflation est en hausse, les taux officiels sont en hausse et les taux hypothécaires sont en hausse. Ceux qui recherchent un logement aujourd'hui, plus que jamais, sont confrontés au dilemme entre souscrire à un loyer ou un prêt pour l'achat. Quel est devrait plus cette année ? Compte tenu de l'évolution des conditions économiques des familles ces dernières années, entre baisse du pouvoir d'achat due à l'inflation, et peut-être difficultés de travail, il semblerait que le choix puisse s'orienter davantage vers les loyers. Mais en réalité la situation est bien différente : contracter un crédit immobilier aujourd'hui est plus pratique et flexible que contracter une location. Voyons comment.
Un cas type pour un crédit immobilier : 30 ans sur 80% du prix
La prémisse, bien sûr, est qu'à la base de chaque choix, il est également nécessaire de considérer la situation financière de ceux qui recherchent une maison, avec mille variables. Mais, il s'avère qu'en ce moment pour ceux qui disposent d'une disponibilité de ressources égale à au moins 20 % du prix d'achat d'une maison, un hypothèque de 30 ans ça coûte moins cher que le loyer. Si l'on ne considère que les moyennes des quatre principales villes italiennes, qui peuvent être obtenues à partir de l'enquête mise à jour tout au long de janvier 2023 du portail Immobiliare it, Milano le prix moyen demandé pour les maisons est de 5.185 21,29 euros par mètre carré, contre un loyer mensuel de XNUMX euros par mètre. En supposant un hypothèque à taux fixe à 4 % pendant 30 ans, la charge mensuelle de l'acompte relatif à l'achat d'une maison de 80 mètres est de 1.584 1.703 euros, pour un loyer de XNUMX XNUMX.
dans capital la comparaison donne comme résultat 1.012 1.172 euros d'acompte et XNUMX XNUMX de loyer, un Turin 588 contre 793 et enfin un Naples pour le il faut 854 euros contre 1000 pour le loyer.
Quelques exemples supplémentaires : "D'après nos simulations, pour acheter un 65 m² à Naples de 25 euros et à Rome de 80. Dans les mêmes villes et pour la même typologie de logement, cependant, si l'on optait pour le loyer, le loyer serait respectivement 1200 euros par mois à Milan, 670 euros par mois à Naples et 830 euros par mois à Rome », racontent-ils au bureau d'études Tecnocasa.
La recherche de loyer se développe, mais l'offre est toujours liée par de nombreuses difficultés
Au cours des dernières années, le application de location a grandi depuis des années. Complices d'un côté de la baisse du pouvoir d'achat due à la hausse de l'inflation, de l'autre parfois des difficultés à travailler, certaines familles n'ont pas envie de contracter un crédit immobilier. "Depuis la période de plus grande alerte Covid, il y a eu une très forte reprise de la demande de logements locatifs, explique Vincenzo De Tommaso, responsable du bureau d'études idealista. Mais quand il commence à chercher, il ne trouve pas ce qu'il cherche.
Selon le portail idealista.it, leoffre de maisons à louer au quatrième trimestre 2022 sur l'ensemble du territoire national il a diminué de 36%, après avoir déjà baissé de 43,5% au trimestre précédent. « L'offre a enregistré la 5ème baisse consécutive au cours des derniers trimestres » poursuit De Tommaso.
Si l'on analyse ensuite les situations des grandes villes individuelles, le phénomène est encore plus significatif : Rome a obtenu un -60 %, Milano -49% Naples un -40% et Turin même un -81%.
Pourquoi un propriétaire n'aime-t-il pas louer?
Les raisons de la pénurie d'approvisionnement sont en premier lieu caractère fiscal : pour un propriétaire optez pour le coupon sec signifie renoncer à la récupération de l'inflation, l'adhésion au régime fiscal facilité étant subordonnée à l'impossibilité d'appliquer l'ajustement annuel de la redevance à l'évolution de l'indice Istat. Mais il y en a aussi beaucoup d'autres problèmes qui inquiètent un propriétaire qui veut louer : le fait qu'il rencontre de plus en plus souvent, également en raison de difficultés économiques, "des locataires qui après, peut-être quelques mois, ne paient plus, ni leur consommation ni le loyer, fois pendant des mois ou pour toujours », déclare un propriétaire associé à un syndicat national. "A ce moment-là on pense à l'expulsion, mais là encore il y a beaucoup de difficultés et des temps très longs, de deux à 4 ans, pendant lesquels il faut aussi continuer à payer la taxe à l'Etat comme si on recevait le loyer, la copropriété charges et charges du locataire, auxquelles s'ajoutent les frais de justice conséquents : un échec absolu qui conduit à ne plus louer ». Certains propriétaires se tournent alors, pour ne pas laisser les maisons vacantes, vers la location à court terme.
« Le choix entre acheter et louer est complexe », confirme-t-il également Fabiana Mégliola, responsable du bureau d'études du groupe Tecnocasa, car l'ensemble du marché immobilier a augmenté. Alors que d'une part il y a eu une augmentation des prix d'achat des maisons en 2022 (+1,8% selon leurs dernières données), "donc la situation ne semblerait pas la meilleure pour acheter une maison, étant donné que les prix et les taux élevés" explique Megliola, « D'autre part, les loyers ont également augmenté. Au niveau national, en effet, les dernières données en notre possession indiquent une hausse des loyers de 2,1% pour les studios, 2,4% pour les T2,2 et XNUMX% pour les TXNUMX ».
L'alternative hypothécaire : moins chère sous certaines conditions
Non pas que ce ne soit pas difficile contracter une hypothèque, étant donné qu'un prêt à 80 % supposé nécessite soit des garanties supplémentaires de la part de tiers, soit un revenu à revenu régulier d'une valeur au moins égale à trois fois le montant de l'acompte, net des autres prêts éventuellement demandés (comme pour la voiture pour exemple). "Pour contracter une hypothèque", bien sûr, il faut alors que je exigences de revenu nécessaire pour accéder au crédit, mais si vous avez ce qu'il faut pour acheter, il vaudrait mieux faire le grand pas car à la fin vous vous retrouveriez propriétaire d'une propriété avec peu d'effort supplémentaire », a ajouté Megliola.
L'hypothèque? Aujourd'hui c'est du sur-mesure
Il y a un autre aspect en faveur de l'hypothèque : aujourd'hui les taux sont en moyenne de 4%, mais si vous choisissez le taux fixe ils ne subiront en aucun cas des augmentations, alors que lorsque le coût de l'argent commencera à baisser il existe de nombreuses alternatives. Oui, car si le monde de la location est lié par mille pièges, le monde du crédit immobilier ces dernières années est devenu plus flexible. Selon la plateforme Mutuionline, les prêts hypothécaires peuvent être divisés en macro-catégories, selon l'objet, les taux d'intérêt appliqués, la durée et les modalités de remboursement. Habituellement, les caractéristiques d'un contrat sont établies par chaque banque, également dans le but de personnaliser au maximum le service, indiquent-elles à Mutuionline.
Si alors c'est un première maison, le contrat vous donne accès à certains installations au niveau fiscal et spécifique déductions. le remplaçant il est alors possible de transférer la dette résiduelle d'un premier prêt immobilier déjà en cours vers une autre banque, afin d'obtenir des conditions plus favorables et surtout sans frais. Ou tu peux transfert un prêt existant d'une banque à une autre dans les cas non couverts par la subrogation, dans ce cas avec des frais à évaluer.
Tarifs selon besoin
Même dans ce domaine, vous pouvez trouver le tarif qui convient le mieux à votre situation et dans tous les cas vous avez la possibilité, impossible par le passé, de le modifier. Commençons par le taux fixe: il est lié à l'indice IRS (Interest Rate Swap), il est établi lors de la stipulation du contrat de prêt et il reste constant sur toute sa durée, ainsi que le montant de toutes les échéances. Le variable d'autre part, il est établi au moment de la stipulation du contrat mais est ensuite recalculé périodiquement sur toute la durée du prêt en fonction de l'évolution de l'Euribor, c'est-à-dire du taux interbancaire de référence des crédits immobiliers à taux variable diffusé chaque jour par le Fédération bancaire européenne, ou du taux de référence de la Banque centrale européenne (taux BCE). Il comporte un risque plus important que le taux fixe car il suit l'évolution du marché monétaire : si le coût de l'argent baisse, la mensualité diminue, sinon elle augmente.
Actuellement, les attentes voient encore des augmentations par le BCE au printemps qui devrait ensuite être suivie d'une période de réductions, mais dont les horaires et les montants ne peuvent être connus a priori. Ensuite, il y a le variable à taux fixe: par rapport à un prêt hypothécaire à taux variable normal, le versement est maintenu constant au montant de départ, et la durée effective de la période de remboursement variera dans le temps : si les taux baissent, la durée sera réduite, si les taux augmentent, la durée sera l'allongement du prêt qu'initialement prévu.
Aussi intéressant est le Taux plafonné (également appelé cap) taux variable : il s'agit d'un taux variable qui prévoit toutefois une limite maximale prédéterminée. Il y a aussi l'option d'un misto, modifiables dans les délais et conditions fixés par le contrat, soit une partie du capital remboursable à taux fixe et l'autre à taux variable ou Équilibré qui se compose d'une partie à taux fixe et d'une partie à taux variable, selon le poids que vous souhaitez donner au taux fixe et au taux variable.
