في برلين، لا يتحدث الناس عن شيء آخر. موطن للألمان، على عكس الإيطاليين، يتم تأجيرها بشكل افتراضي، لا يتم شراؤها، كما يحدث في بلدنا، ربما عن طريق الحصول على قرض عقاري. لكن شعار حزب يساري يموت لينكه، الذي فاز الانتخابات في المدينة هذا الشهر: تأميم الممتلكات توفير المزيد من المساكن بأسعار معقولة من خلال الاستحواذ على محافظ عقارية كبيرة.
على الرغم من أن احتمالية المصادرة منخفضة، بحسب المحللين، فإن فترة طويلة عدم اليقين التنظيمي سيكون ذلك "مضرًا هيكليًا" لقطاع العقارات، الذي عانى بالفعل من زيادة في اسعار من الفوائد والرهونات العقارية. وفي الوقت نفسه، تشعر الشركات في هذا القطاع بضغوط متزايدة. وينصب التركيز على كبار ملاك الأراضي مثل... دويتشه Annington IMMOBILIEN GRUPPEوالتي تمتلك أكبر محفظة شقق في برلين بأكثر من 130.000 ألف وحدة سكنية، أو عقارات جراند سيتيخسرت الشركتان 20% في سوق الأسهم هذا الربع، ويقول المحللون إنهما قد تعانيان من مزيد من الانخفاضات إذا تم المضي قدماً في عملية تأميم العقارات المقترحة.
يتضمن اقتراح حزب اليسار (Die Linke) ما يلي: نقل ما يقرب من 220.000 ألف شقة إلى الملكية العامةإذا شكّل حزب اليسار حكومةً ونفّذ عملية مصادرة بهذا الحجم، فسيمتدّ الأثر. أبعد من حدود ألمانيا. في حين أن شركة فونوفيا ستكون الأكثر تضرراً - حيث يقع 26% من وحداتها السكنية البالغ عددها 528.370 وحدة في برلين - فإن شركات أخرى مثل هايمشتادن السويدية، فرنش كوفيفيو و عقارات مدينة لوكسمبورغ الكبرى يمتلكون آلاف العقارات في المدينة، بنسب تعرض تبلغ 12% و17% و23% على التوالي، وفقًا للتقارير بلومبرغ.
احتمالية منخفضة، ولكن عدم يقين كبير
الحزب اليساري يموت لينكه حقق الحزب نتيجة تاريخية في الانتخابات المحلية هذا الشهر، حيث برز كقوة رائدة في العاصمة الألمانية بنسبة 25,7% من الأصوات بقيادة المرشحة الأبرز إليف إيرالب. في الواقع يحتاج الحزب إلى دعم الآخرين للحكم ويواجه عقبات كبيرة في تنفيذ خطتها للمصادرة. يجري حزب اليسار محادثات استكشافية لتشكيل ائتلاف، ولكن حتى لو قاد حكومة مستعدة لمتابعة المصادرة، فمن شبه المؤكد أنه سيواجه تحديًا من جانب... المحكمة الدستورية الألمانيةوبالمثل، فإن أي محاولة من جانب الحكومة الألمانية لمنع الولايات من تأميم المساكن ستنتهي على الأرجح في المحكمة، مما يترك القضية دون حل لسنوات.
على أي حال، فترة طويلة عدم اليقين التنظيمي سيكون ذلك "مُضرًا هيكليًا" بقطاع العقارات، حتى لو كان احتمال المصادرة ضئيلاً. وقال توماس روثاوسلر، المحلل في دويتشه بنك، كما ورد أيضًا: "طالما استمر الخطاب السياسي الحالي، فمن المرجح أن يستمر في التأثير سلبًا على أداء القطاع". بلومبرغإن فكرة مصادرة الشقق ليست جديدة. ففي عام 2021، صوّت سكان برلين لصالح تأميم أكثر من 3.000 وحدة سكنية، لكن سلطات المدينة لم تُنفّذ الاقتراح. ومنذ ذلك الحين، ازداد الضغط من أجل التغيير، مدفوعا ب النمو الديموغرافي في العاصمة، من الزيادة الأكثر حدة في الإيجارات بالنسبة لعقود الإيجار الجديدة في جميع أنحاء البلاد والانخفاض في المباني بسبب ارتفاع التكاليف.
هل حان الوقت للشراء عند أدنى الأسعار؟
حتى الشركات التي لن تتأثر بشكل مباشر بعمليات المصادرة في برلين قد تضررت من عمليات البيع: تاج العقارية على سبيل المثال، خسرت الأسهم 22% هذا الربع. وقال كلوارد من جيفريز: "لقد تضررت الأسهم بشدة لدرجة أنها بدأت تبدو جذابة، على الرغم من عدم وجود محفز واضح في الأفق قد يُشعل شرارة الانتعاش". وأضاف: "إذا لم تكن في عجلة من أمرك، فالآن هو الوقت الأمثل للاستثمار. لم يكن القطاع بهذه الجاذبية من حيث التقييمات منذ عام 2012".
استنادًا إلى متوسط الأسعار المستهدفة التي حددها الوسطاء الذين تتم مراقبتهم بواسطة بلومبرغ، و العائد المحتمل من أسهم عقارات جراند سيتي، من شركتها الأم حول المدينة إس إيه، من تاج العقاريةمن دويتشه Annington IMMOBILIEN GRUPPE و تثبيت الساق تبلغ نسبة الخطأ المعياري 53%. وهذا بالمقارنة مع 22% من مؤشر ستوكس 600 الفرعي للعقارات، أحد أضعف القطاعات في أوروبا هذا العام.
أيضا إصدارات سندات القطاع يشعرون بالضغط، وخاصة في هذه الحالة، من ارتفاع أسعار الفائدة. عقارات صافية صفرية اضطرت شركة (NZP)، وهي شركة مقرها لوكسمبورغ وتشتري شققًا متداعية في ألمانيا، مؤخرًا إلى التخلي عن خطة تمويل بقيمة 500 مليون يورو بسبب نقص اهتمام المستثمرين، على الرغم من تحسن شروط المزايدة. علاوة على ذلك، شهدت الأوراق المالية الهجينة الصادرة عن مالكي العقارات مثل Aroundtown وCPI Property Group انخفاضات حادة هذا الشهر.
