Kredi, bir bankanın (borç verenin) bir özneye (borç alan) belirli bir miktarda parayı teslim ettiği ve ikincisinin aynı miktarda parayı artı kararlaştırılan faizi belirli bir süre boyunca geri ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
Başka bir deyişle, ipotek, bir banka veya başka bir yetkili finansal aracı tarafından verilen, sözleşmeyle belirlenen amortisman planına göre geri ödenebilen orta-uzun vadeli bir kredidir.
İpotekler ve amortisman planları, sabit oranlı ve değişken oranlı krediler olarak ikiye ayrılır. Sabit faizli konut kredilerinde müşteri, bankaya kredi süresi boyunca her zaman aynı faizi öderken, değişken faizli konut kredilerinde ise faiz oranlarının aylık seyrine göre ödeme yapacaktır.
TİPLER
Aşağıda açıklanan ipotekler, ipotek ile teminat altına alınan orta-uzun vadeli krediler kategorisine aittir:
1. İpotek kredisi
Mortgage kredileri kategorisi, ipotek şeklindeki tüm teminatlı kredileri içerir, dolayısıyla arazi, yeniden yapılandırma veya inşaat kredilerine ek olarak likidite kredileri veya konsolidasyon kredilerini de içerir.
2. Arsa kredisi
Gayrimenkul kredisi, ipotekli kredilere göre hem ipoteğin türü hem de kullandırılabilecek tutarlar açısından sınırlamalara sahiptir. Teminat olarak kaydedilen ipotek mutlaka birinci dereceden olmalı ve finanse edilebilecek azami yüzde, başka teminatlar sunulmadıkça (hayat sigortası poliçesi gibi), değeri ile fiyatı arasındaki düşük olanın %80'ini geçemez. kredi talebine konu mülkün satışı. Kişinin ipoteğinin arazi ipoteği kategorisine ait olması, aşağıdakiler gibi tavizlere yol açar:
– noter ücretini yarıya indirme imkanı;
– geri ödemelerle finanse edilen sermaye azaldıkça ipoteğin kayıtlı değerindeki olası düşüş;
– banka icra işlemi başlatmadan önce daha uzun süreler;
– birkaç birime bölünmesi durumunda kredinin ve ipoteğin bölünmesini elde etme olasılığı.
YAPI KREDİSİ
Bu durumda ipotek yapı arazisi üzerine kayıtlıdır ve inşa edildikten sonra tüm mülkü kapsayacaktır, bu nedenle farklı birimlerin satışı durumunda parselasyon talebinde bulunulmalıdır. Kural olarak, inşaat kredileri, işlerin az ya da çok önceden belirlenmiş ilerleme seviyelerine göre tek bir çözümde değil, dilimler halinde ödenir.
Finanse edilen tutarın kredi sözleşmesinde kararlaştırılan tutara eşit olduğu anlaşıldığından, bu yönün daha yüksek ön hazırlık ve değerlendirme maliyetleri (gerçekleştirilmesi gerekecek daha büyük müdahaleler için) üzerinde etkisi vardır. Geri kalanı için, arazi kredisi ile aynı hususlar geçerlidir.
teminatsız kredi
Teminatsız kredi, bir ipotek tarafından desteklenmeyen, ertelenmiş ödeme taksitleri sağlayan bir kredidir.
ÇIKARLAR VE ANATOSKİZM
Bir kredinin verilmesini takiben ödenmesi gereken faiz, telafi edici veya dikkate alma faizi ve temerrüt faizi olarak ikiye ayrılır.
Birincisi (telafi edici veya bedeller), borçlunun geri ödeme için bir son tarih belirlenmemiş bir miktar para için borçlu olduğu paralardır.
Öte yandan, ödeme süresi belirlenmiş ancak sona ermişse, alacaklı, ifa süresinin sona ermesinden itibaren, her zaman telafi edici olan faiz hakkına sahiptir, ancak alacaklı resmi bildirimde bulunmuşsa , gecikme nedeniyle ödenmesi gereken faizi ve dolayısıyla temerrüt faizini ele alacaktır.
Ancak bazen çıkarların karşılığında yeni çıkarlar ürettiği de olur ve bu olguya anatosizm denir.
Bu terim, faizin kapitalizasyonu olgusunu gösterir. Bu, daha önce borçlunun zararına tahakkuk etmiş olan faize faiz uygulanmasıdır. Örneğin 100 Euro'luk bir sermaye için belirli bir dönemde 2 Euro'ya eşit faiz kazanıyorlar. Anatosizm, bu faizlerin ödenmemesi durumunda sermayeye eklenmesi (100 Euro + 2 Euro) gerçeğinden oluşur, böylece faizlerde sonraki hesaplama döneminde faizler artık 100 üzerinden değil, üzerinden hesaplanır. 102. Dönemden döneme böyle devam eder.
Nisan 2016'dan itibaren, TUB'un 120. Maddesinin 2. paragrafı, yıllık büyük harf kullanımıyla (artık üç ayda bir değil) anatosizme dönüşü tanımlamaktadır. 60 gün sonra müşteri, aktifleştirmenin yeniden başlamasıyla cari hesabı borçlandırmayı veya faiz hesabını kapatmayı seçerek faiz talep edebilir.
Faiz ödemelerinde bileşik faiz yasaklanırken, son dönemde “bankaları kurtarın” kararnamesi ile aktifleştirilebilen temerrüt faizi için yeniden getirilmiştir.
Anatosizm kavramı, tüketici kredisi, krediler, kısa vadeli krediler ve cari hesap kredileri gibi diğer finansal hizmetlerde de uygulama bulmaktadır.
Son zamanlarda, örneğin, bir cümle n. 17150 Ağustos 17 tarih ve 2016 sayılı Yargıtay, banka sözleşmelerinde anatosizm ve tefecilik konusunda yeni hukuk ilkelerini onayladı.
İPOTEK İLE İLGİLİ GİDERLER
Mortgage maliyetleri, yalnızca bir kez ödenecek olan bir defaya mahsus ipotek maliyetleri ve kredinin ömrü boyunca ödenecek olan mükerrer ipotek maliyetleri olarak ikiye ayrılır.
Tek seferlik ipotek ücretleri:
1. Ön Hazırlık Harcamaları: Ön inceleme, kredi başvurusunda bulunan kişinin kredi değerliliğinin değerlendirilmesi veya gerekli belgelerin temin edilmesi gibi kredinin verilip verilmemesi için gerekli tüm işlemlerin Banka tarafından yürütüldüğü aşamadır. Maliyet, 180 ile 300 Euro arasında değişen sabit bir tutar veya finanse edilen tutarın %0,1 ile %0,5'i arasında bir yüzde olarak belirlenebilir;
2. Ekspertiz masrafları: Değerleme, mülkün değerini ancak her şeyden önce herhangi bir anormallik veya bina suiistimali göstermediğini tespit eden güvenilir bir Banka teknisyeni tarafından gerçekleştirilir. Maliyetler 100 ile 300 avro arasında değişiyor;
3. İkame vergi: 168/2004 sayılı Kanun Hükmünde Kararname uyarınca, kayıt, ipotek, kadastro ve damga vergisi yerine, ödemeyi yapan kurum bir banka veya eşitlenmiş bir finans kurumu ise ve siz de denkleştirdiyseniz, ödenen miktarın %0,25'i oranında gereklidir. ilk ev avantajlarından yararlanabileceğiniz bir konut satın alın;
4. Noter ücretleri: noter ücretlerini (belirli tarifelere göre hesaplanacak) ve sözleşme faaliyeti (özellikle ipoteğin tescili) için Devlete ödenmesi gereken vergileri içerir. Bu masraflar tapu türüne, ipoteğin miktarına ve borç verene göre değişir. Çeşitli faktörlerin değişkenliği göz önüne alındığında, noter masrafları için özel bir tahmin talep edilmesi her zaman tavsiye edilir;
5. İpoteklerin erken geri ödenmesine ilişkin masraflar: 7/40 sayılı yasanın (Legge Bersani) 2007. maddesi, 2 Şubat 2007 tarihinden itibaren gerçek kişiler tarafından 'satın alma veya konut veya kişinin ekonomik veya mesleki faaliyetlerini yürütmek için kullanılan gayrimenkul birimlerinin yenilenmesi. 2 Şubat 2007 tarihine kadar kullandırılan kredilerde, kredinin erken ödenmesi bazen banka lehine komisyona konu olmuştur. Kalan sermayenin bir kısmını veya tamamını peşin isteyen borçluya ceza niteliğinde her şey dahil bir orandı.
Öte yandan, yinelenen ipotek maliyetleri:
1. Tahsilat veya Tahsilat Ücretleri ve Yönetim Ücretleri: Her ödeme için genellikle 1 ila 3 Euro arasında bir taksit tahsilat ücreti talep etmek yaygın bir uygulamadır. Ayrıca, yıllık faiz gideri sertifikasının verilmesi veya oran değişikliği bildirimlerinin gönderilmesi gibi uzun bir yönetim mikro giderleri listesi de vardır.
2. İpotek Sigortası Masrafları: Yangın Sigortası zorunludur ve toplam maliyeti gayrimenkulün değerine, ipoteğin miktarına ve süresine bağlıdır. 100.000 – 15 yıl boyunca 20 Euro'luk bir ipotek için gösterge niteliğindedir (toplam maliyet 250 ile 400 Euro arasında değişmektedir). Ayrıca, bazı borç verenler sizden hayat sigortası yaptırmanızı isteyebilir.
