kim satın alacak ev birçok çevreden taşınmak için en iyi zamanın bu olduğunu duyar. Emlak fiyatları düştü, faizler düştü ipotekler Avrupa Merkez Bankası - para maliyetini neredeyse tamamen ortadan kaldırmanın yanı sıra - bankalara sağlanan likiditeyi ve dolayısıyla (teorik olarak) kredi sağlama kapasitelerini artıracak olan Niceliksel genişlemeye başladı. Peki tüm bunlar ipotek almak isteyenler için ne anlama geliyor? Ve her şeyden önce, bugün sabit bir oran mı yoksa değişken bir oran mı seçmek daha iyidir?
BUGÜN PİYASA NE SUNAR?
Daha iyi anlamak için rakamlarla başlayalım. "Şu anda, sabit oranlar %2,96 ile %3,40 arasında değişir, ancak çoğu odak %3 ile %3,20 arasında – Sektördeki ilk İtalyan çevrimiçi komisyoncu MutuiOnline.it'ten Roberto Anedda, FIRSOnline'a söyledi -. Bakımından değişken, yayılma neredeyse tamamen dikkate alınır, çünkü Euribor neredeyse sıfırdır: hadi o zaman gidelim %1,54'ten %2,01'e”. Euribor endeksi, ana bankaların birbirlerine borç verdiklerini beyan ettikleri oranların ortalamasını (bir tür taban oran) ifade ederken, "spread" terimi, bu durumda, bankaların borç vermek için talep ettikleri sabit maliyeti ifade eder. krediyi ver. Bu iki bileşenin toplamı değişken oranı üretir.
GELECEKTE ORANLAR NASIL DEĞİŞECEK?
77'te İtalya'da ipotek alanların %2014'sinin yaptığı gibi, yalnızca yüzde değerleri okunduğunda, değişkeni seçmek açık görünüyor. Elbette, sabitin istikrarıyla karşılaştırıldığında, değişken her zaman bir risk marjı içerir. , her şeyden önce Qe'nin ana hedeflerinden birinin deflasyonla mücadele ve enflasyonu yaklaşık %2'ye çıkarmak olduğu düşünüldüğünde. Anedda, “Ancak önümüzdeki iki yıl içinde oranlar çok düşük bir seviyede sabit kalmalı” diye devam etti. Bugüne kadar beklenen bir bundan beş yıl sonra maksimum bir nokta artış. güneşlere gelince banka spreadleriancak, daha fazla azalma için yer var. Ayrıca bu ay bankalar, bazı durumlarda %1,50'ye kadar düşen indirimler gerçekleştirdi. Yıl sonuna kadar %1,40 ile %1,50 aralığında olmasını bekliyoruz. Ancak o zaman yeni kesintileri hayal etmek zor olacak”.
Araştırma ve danışmanlık şirketi Nomisma'nın genel müdürü Luca Dondi'nin görüşü farklı olup, bunun "olası bir olasılık" olduğunu düşünüyor. oran artışı bir yüzde puanı mertebesindeveya daha az bir şey”, zaten bir sonraki “iki-üç yıl”. Dondi'ye göre, "2015'te oranlar düşük kalmaya devam edecek, ancak kademeli olarak gelse de daha uzun bir zaman diliminde yukarı yönlü hareketlerin olması kaçınılmaz".
ENFLASYONU BEKLİYORUZ GERÇEĞE GÖRE ORANLAR
Şimdiye kadar sözleşmelerde yazan nominal oranlardan bahsettik. Ancak ipotek yaptıranlar için en önemli değer bir başkadır: gerçek oran, nominal fiyat dinamiklerini ortadan kaldırarak elde edilir. Özünde, enflasyon borçlular için iyidir çünkü her yıl borç maliyetinin bir kısmını aşındırır. Ancak şimdi deflasyondayız (Ocak'ta yıllık %-0,6, 1959'dan beri en kötü sonuç, ardından Şubat ayında -%0,1) ve mekanizma ters işleyerek parayı iade etmek zorunda olanlara zarar verir. Anedda'ya göre, “enflasyon sıfıra eşitken, %3 gerçek bir %5'e tekabül ediyor. Ancak 4'da minimum sabit oranlar %2010'tü ve pencere oranlarının ötesinde her zaman daha yüksekti”. Bununla birlikte, önümüzdeki birkaç yıl içinde ECB enflasyonu başlatmayı gerçekten başarırsa, o zaman bugün sabit bir orandan ipotek alan herhangi biri, gerçekten tarihi oranlarda faiz tasarrufu elde etmiş olacaktır.
SABİT VE DEĞİŞKEN ORAN ARASINDA NASIL SEÇİM YAPILIR
O zaman sabit oran daha mı iyi? Bağlı olmak. Kesin olan tek şey kesinlik olmamasıdır: Bir ipotek seçmek ve en uygun yolu seçtiğinizden %100 emin olmak imkansızdır. Bununla birlikte, bazı küçük stratejiler mümkündür.
Federconsumatori'nin başkan yardımcısı Francesco Avallone, FIRSOnline'a verdiği demeçte, "Bu seviyelerdeki oranlarla ve ECB'nin bu oranların uzun süre düşük kalmasını sağladığı göz önüne alındığında, değişken bir oran seçmek tercih edilir. Bu arada, ilk yıllarda biriktirmeye başlarsınız. Bundan sonra, şunları yapabilirsiniz: yeniden müzakere, belki de piyasa koşullarına bağlı olarak sabite geçilebilir”.
Dondi ise "sabit faiz hiç bu kadar uygun olmamıştı" ancak "orta vadede belirli bir faiz artışı olmadığı için değişken faiz tercihinin bile riskli olmayacağının" altını çiziyor. Her durumda, yine Nomisma CEO'suna göre, “eskiden farklı olarak, sabitten değişkene geçişin artık imkansız olmadığı akılda tutulmalıdır. Faiz oranlarındaki değişim ışığında, bankanız ile yeniden müzakere sayesinde kredinin koşulları gözden geçirilebilir. yerine geçmek (konuştuğumuz burada, ed) veya değiştirme (bu, halefiyetten farklıdır, çünkü aynı zamanda ödenecek olandan daha yüksek bir miktar talebini de ima eder, ed)".
Bu pozisyonlar,"Fransız" amortismanı çoğu İtalyan bankası tarafından uygulanmaktadır. Temel olarak, taksit tutarı sabit kalır, ancak bileşimi değişir: faiz oranı başlangıçta maksimumdur ve kademeli olarak düşerken, anapara oranı buna paralel olarak artar. Bu nedenle, düşük faiz oranı avantajı, ipoteğin başlangıcında çok daha fazla ağırlık taşır. Avallone, "Sabit bir oran seçenler, tüm dönem için ne kadar ödeyeceklerini bilmenin kesinliğine sahipler, ancak aynı zamanda ilk birkaç yılda çok daha fazla ödeyeceklerinden de eminler" dedi.
Ancak Anedda'ya göre, "tahmin gelecekteki yeniden müzakereler her zaman karmaşıktır, çünkü oran seviyelerinin ne olacağından asla emin olamazsınız. Bu, özellikle uzun vadeye bakan sabit varlıklardan bahsediyorsak doğrudur, bu nedenle muhtemelen değişken varlıklardan önce yükseleceklerdir. Önümüzdeki yıl gibi erken bir tarihte, en iyi sabit oranların şu an sahip olduğumuzdan daha yüksek olması mümkündür”.
Kısacası, seçmek için her zaman çekmek istediğiniz ipotek türünü ve bunun geliriniz üzerindeki ağırlığını değerlendirmeniz gerekir.
sabit hat
Anedda, sabit oranın “her halükarda mali harcamalarını sıkı kontrol altında tutması gerekenler için” tavsiye edildiğini söylüyor. Değişkene göre aradaki fark o kadar küçük ki (yaklaşık bir buçuk puan) bu artışı gelecekteki olası risklere karşı bir sigorta olarak kabul etmek düşünülebilir. Sabit ve her halükarda düşük taksit güvencesine sahip olmak için daha fazla ödersiniz".
Değişken
Öte yandan Anedda, "ipoteğin aile bütçesi üzerinde (kredinin özellikleri veya gelir nedeniyle) sınırlı bir ağırlığa sahip olduğu ve bu nedenle, oranların yarın yükselmesi gerekse bile durumun değişken olduğu durumlarda değişken seçeneği önermektedir. yine de belli bir sükunetle idare edilebilir".
Üçüncü yol: “ihtiyatlı” değişken
Son olarak, “değişkeni seçmek, ancak en erken yıllardan itibaren” diye adlandırılan bir ara strateji vardır. farkı bir kenara bırak sabit oranlı taksitle ilgili olarak var olan - Anedda'yı tekrar açıklıyor - faiz oranlarında ani bir artış olması durumunda çekilecek bir rezerv yaratıyor. Bu sayede değişkenin garanti ettiği avantaj paraya çevriliyor ama aynı zamanda kendimizi risklerden koruyoruz". Ve eğer bu güvenlik ağı işe yaramazsa, geriye harcanacak veya başka bir yere yatırım yapılacak makul bir miktar kalır.
