Kolektif hayal gücünde, gayrimenkul yatırımı her zaman en karlı olduğu kadar en güvenli olarak kabul edilmiştir. Ve uzun pandemi döneminin ardından görülen muazzam köpürme bu inancı destekledi: i ev fiyatları ateş etti ve işbirlikçi özellikle büyük şehirlerde rekor rakamlar gördü, Milan başı çekiyor.
Geçen yılın ikinci yarısından bu yana bir dizi makro değişiklikler resmi değiştirmişler den başlayarakenflasyonist dalgalanma parasal sıkılaştırmayı beraberinde getirdi. ECB ve ayrıca bir faiz artışı ipotekler. Tüm bunlar, piyasanın zirvelerden uzaklaşmasına neden oldu, şimdi yükseliyor daha dengeli seviyeler ve genel olarak daha sürdürülebilir.
Bu durumda, on yıllık bir aradan sonra başka bir unsur yeniden ortaya çıktı: sabit gelirartık bir yatırıma dönüşen concorrente.
Bu noktada, bir gayrimenkul yatırımının karlılığı ile şu anda bir BTP piyasasındaki karlılığı karşılaştırmakta fayda var.
Bunu Milano'daki Salone del Risparmio'daki bir konferansta yaptı. T. Rowe Fiyatı, 1937'de Thomas Rowe Price tarafından ortaklaşa kurulan Baltimore, Maryland merkezli, halka açık bir ABD yatırım şirketi. nomisma, Bologna'daki araştırma enstitüsü. Kendileri için veya kiralamak için ev satın alanların çoğu zaman tam olarak düşünmediği unsurlar ortaya çıkıyor.
Bu tuğla bir İtalyan'ın hayatında önemli bir varlıktır, İtalya Bankası verileri de bunu doğrulamaktadır. Orada servet 10.000 milyarın üzerinde olduğu tahmin edilen İtalyanların %53'ü ipotekler bir mülkün satın alınması için. Ve sonuçta, İtalyanların %70,5'i ilk ev ve %13,5 en az bir ikinci ev.
Parasal sıkışıklığın bıraktığı sonuç
"Şu anda hareket ettiğimiz makro ortam, bir yandan resesyon korkularının ortadan kalktığını, diğer yandan enflasyonun kademeli olarak düşürülmesi ve parasal sıkılaştırma göz önüne alındığında tüketici güveninde ve iyimserlikte bir iyileşme gördüğünün altını çizdi. Luca Dondi, Nomisma'nın CEO'su. Ancak parasal sıkışmalar, tren bıraktılar: ipotek oranları hala uzun ve daha gizli, bir kredi erişimi daha sınırlı. Bu da kaçınılmaz olarak emlak piyasasına, özellikle de bir mülk satın almak için ipoteğe ihtiyaç duyanlara yansımaktadır.
Nomisma Gözlemevi'nin analizine göre, 2023'te "ulusal satışlarda (14,6 binden) 670 bine eşit olan yüzde 784'lık bir düşüş ve her yıl yeni ipoteklerde yüzde 18'lik bir düşüş olacak, ancak" daha yoğun olacak. yılın ilk yarısında, daha sonra parasal sıkılaştırmanın kademeli olarak gevşetilmesiyle yazdan itibaren düşüşe geçecek”.
Bankalar kredi verme konusunda daha temkinli hale geldi
Dondi, "Kredinin zahmetli olmasının" altını çizdi, "oranların Mayıs 1,93'de ortalama %2022'ten Şubat 3,79'te %2023'a çıkması tek sorun değil. Bununla ilgili algı da değişti ödeme gücü Potansiyel borçluların birçoğunun geleceği ve bu nedenle bankaların kredi verme konusunda daha dikkatli olması". Ne de olsa gelirler durma noktasında, çoğunlukla enflasyona endeksli değil ve bu nedenle satın alma gücü kaybediyor.
2022'de, halefiyet ve değiştirmelerde (-%1) belirgin bir düşüşle ilişkili olarak ödemelerde önemli bir istikrar (+%70) görüldüyse, Nomisma, 2023 için her ikisi de yeni ipoteklerde olmak üzere çift haneli bir düşüş bekliyor (yılda -%18) ) ve halefiyetler ve ikameler (yüzde -47).
İşte dikkate alınması gereken üç makro faktör
Dondi, "Bugün emlak piyasası geçmişe göre çok daha fazla krediye bağlı" diye devam ediyor.
“Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda özellikle kurumsal yatırımcıların dikkat etmesi gereken 3 faktör vardır: BTP/bund spreadiyabancı yatırımcıların İtalya algısını temsil eden, pil ve krediye erişim yeteneği üzerindeki etkiler ve arasındaki fark sektör getirileri ve Btp: ikincisi hiçbir değere sahip olmadan önce, şimdi ilginç getirileri var”.
TRowe Fiyatı: Bir ev satın almak da varlık tahsisine konulmalıdır
Rowe Price'a göre gayrimenkul yatırımı, diğer herhangi bir finansal yatırımdan ne daha fazla ne de daha az kategorize edilmelidir.
T. Rowe Price Danışmanlık Başkanı Federico Domenichini, "Çeşitli yatırım türlerini karşılaştırmalı ve yatırımcıların bunlardan haberdar olmasına yardımcı olmalıyız" dedi. “Ev bile finansal bir yatırım olarak düşünülmeli, İtalya'da örneğin trendler hakkında bir farkındalık eksikliği var ve mülkün fiyatı çoğunlukla sahiplerinin kafasında. Bunun yerine, mülkün de girmesi önemlidir.varlık tahsisi anlayışının sonucu olarak, buzdolabında iki üç günden fazla durmayan küçük şişeler elinizin altında bulunur.
Bir ev satın alırken çok az kişinin dikkate aldığı "gizli" maliyetler
Bunu yapmak için, genellikle hafife alınmayan çeşitli yönleri dikkate almak gerekir. Özellikle de en azından kısmen kiralanmak üzere ikinci bir ev satın alınması düşünülürse.
Liste kısa değil: vergilendirmeden başlayarak (Burun), maliyetlerine l'agenzia (yaklaşık %3 artı KDV), kayıt ücreti (kadastro değerinin %9'u), bir notere gitmek (değerin yaklaşık %1'i), sık sayılmaz likidite azlığı Satış süresinin (Avrupa'nın büyük şehirleriyle kıyaslandığında tek Milano örneği hariç) 6 aydan fazla olabileceği düşünüldüğünde yatırımın. Domenichini, "Bu maliyetlere dayanarak, ikinci bir ev satın almak için yaklaşık %7 olarak hesaplanan bir yatırım "giriş ücreti" gerekli görünüyor" diyor. %3,28 merkezi, bu nedenle konutu satın aldığınız andan itibaren yaklaşık 2 yıl sonra gerçek bir getiri elde etmeye başlayacaksınız” dedi.
Bu değerler, Btp'nin bir ila üç yıl arasındaki verimleri ile %3,37, 5 yıl boyunca %4,05 ve %7'nin üzerinde yüksek bir verim için verimle karşılaştırılmalıdır”. İtalyan devlet tahvillerinin vergilendirilmesi %12,5'tir. .
