“2016 yılında Milano ve Roma'daki prestijli emlak piyasası, özellikle satış segmenti açısından olumlu sinyaller kaydetti. Özellikle, analiz edilen alanların çoğunda talep artarken, Milano'da satışa sunulan arz açısından 2016'nın ilk yarısı ile ikinci yarısı arasında büyüme olurken, Roma'da sunulan stok sabit kaldı" - ortaya çıkan bu Nomisma ve Santandrea Luxury Houses arasındaki yeni işbirliğiyle oluşturulan ve iki ana pazar olan Milano ve Roma'yı dikkate alan "Milano ve Roma'daki Lüks Emlak Pazarı - Konut Sektörü H1-H2 2016" Raporundan.
Nomisma - Santandrea raporu, Milano ve Roma şehirlerinin geleneksel prestijli bölgelerinin haritasını sosyo-demografik ve emlak analizi ile sunuyor. Bunun yanı sıra, yeni binalara Odaklanma yoluyla yeni lüks konut geliştirme alanlarının ana hatları, şu anda konsolide olanlarla karşılaştırılarak belirlendi.
MILAN
Milano'daki konsolide prestijli alanlar bağlamında, Quadrilatero hem satış pazarında en yüksek değerleri sunar (yeni veya yenilenmiş mülkler için 11.000 ila 13.000 €/m9.000 arasında ve kullanılmış veya yenilenmiş mülkler için 11.000 ila 300 €/m² arasında) restore edilecek) ve kiralar (yeni veya yenilenmiş evler için 400 ila 200 €/m300/yıl ve kullanılmış evler veya yenilenecek evler için 7.000 ila 8.500 €/m5.500/yıl). Palestro-Duse ve Brera'dan başlayarak diğer tüm alanları ayırdık. En düşük değerler Magenta, Pagano ve Castello bölgesinde kaydedilmiştir (yeni veya yenilenmiş mülkler için 6.500 ile XNUMX €/m² arasında ve kullanılmış veya yenilenmiş mülkler için XNUMX ile XNUMX €/m² arasında).
2016'nın ikinci yarısında Milano şehri, Magenta-Pagano-Castello bölgesinde (%-1,0) daha belirgin olmak üzere -%2,0'lik bir fiyat düşüşü kaydederken, Tarihi Merkez ve Brera'da fiyatlar değişmeden kaldı. İstenen fiyat ile efektif fiyat arasındaki ortalama fark %11,0 ile %15,0 arasında değerlerde olup, şehir ortalaması %12'dir. Ortalama satış süreleri dikkate alındığında minimum veri Brera, Centro Storico ve Palestro-Duse bölgesinde (5 ay) kaydedilirken, maksimum 8 ayı geçmemektedir. Şehir ortalaması 5,5 aydır.
Milano kiralama piyasası, Brera'da -%2,0 ile Quadrilatero'da -%5,0 arasında değişen kira farklılıkları kaydetti (şehir ortalaması -%3,5); talep edilen kira ile fiili kira arasındaki ortalama farkın aralığı %10'dan %11'e kadar çıkmaktadır. Ortalama kiralama sürelerine gelince, Brera'da 2 aydan tüm bölgelerde maksimum 4 aya kadar değişmektedir.
Araştırmaya göre Milano pazarında alım satım için en çok talep gören alanlar Brera, Castello ve Indipendenza bölgeleriyle sınırlı. Boyut olarak, yüzeyler 180-200 m70 civarındadır; Brera, Magenta ve Carrobbio ise kiralama piyasasında en çok talep gören alanlar. Bu durumda boyutlar daha küçük alanlarla sınırlıdır (130 ile XNUMX mXNUMX arasında). Üst katlarda manzaralı teras, concierge hizmeti ve XNUMX kişilik oturma odası müşterilerin en çok talep ettiği özellikler olurken, alt katta ise balkon olmaması, gürültü kaynaklarına yakınlık ve varsa kör bir banyonun olması. tek evdi, evin pazarlanabilirliğini belirleyen kritik faktörleri temsil ediyorlardı.
ROMA
Yine konsolide prestijli bölgeler bağlamında Roma, bölgelere göre heterojen ortalama alış ve satış fiyatlarına sahiptir. Tarihi Merkez, en yüksek fiyatların (yeni veya yenilenmiş mülkler için 9.000 €/m²'den maksimum 12.000 €/m²'ye kadar, kullanılmış evler veya yenilenecek evler için 7.000 €/m²'den 10.000 €/m²'ye kadar) olduğu alan olarak onaylanmıştır. ). Lüks evler için metrekare başına en düşük ortalama fiyatlar Flaminio bölgesinde (yeni veya yenilenmiş mülkler için 5.300€/m4.500) ve Parioli ve Salario-Trieste gibi bölgelerde (kullanılmış evler veya yenilenecek evler için XNUMX€/mXNUMX) bulunmaktadır. ).
Roma'da satış fiyatlarındaki ortalama değişiklik -%2,4 oldu ve Milano'dakinden daha olumsuzdu. Satış pazarı göz önüne alındığında, Parioli bölgesi altı aylık bazda %5,0'lik bir düşüş kaydederken, onu Prati, Salario-Trieste, Trastevere ve Flaminio'da %-3,0 izledi. İstenen fiyat ile efektif fiyat arasındaki ortalama fark, genel olarak %15,0'den fazla değildir; bu, Capitoline şehrinin çoğu bölgesinde yaygın olan bir değerdir. Ortalama satış süreleri Aventino bölgesinde minimum 4 ay, Parioli bölgesinde maksimum 10 ay olarak değişmektedir. Kiralar ayrıca, Parioli, Flaminio, Pinciano-Veneto ve Salario-Trieste bölgelerinde %-2,5'lik zirvelerle şehir düzeyinde altı ayda bir %-5,0'lik bir düşüş kaydetti. Kalan yerelleştirmelerde ücretler değişmedi. Şehir düzeyindeki ortalama düşüş %9,6 idi. Ortalama kiralama süreleri 2,4 ila 4,1 ay arasında değişmektedir.
Roma pazarında alım-satım talebi daha çok tarihi merkez ve Piciano-Veneto bölgelerinde yoğunlaşıyor ve müşteriler yüzölçümü 120 ile 180 m110 arasında olan gayrimenkulleri tercih ediyor; kiralama sektöründe ortalama XNUMX metrekare yüzölçümüne sahip çözümlerle en çok talep edilen alanlar Prati ve Tarihi Merkez'dir. Panoramik manzara, en üst katta teras ve tekli ya da çoklu garajın olması Roman müşteriler için en önemli gereksinimlerdir. Bazı durumlarda, kutunun olmaması eve olan ilgiyi ortadan kaldırabilir.
TAHMİNLER
Milano ve Roma'daki satış pazarı için 2017'nin ilk yarısına ilişkin tahminler, satın alma talebinde ve satış sayısında bir artışa işaret ederken, satış teklifi ve satış fiyatlarında istikrar bekleniyor. Kiralama piyasası için, talep açısından olumlu eğilimin devam etmesi bekleniyor (başkentte daha canlı bir talep göz önüne alındığında Milano'dan ziyade Roma'da gerçekleşme olasılığı daha yüksek). Kiraların sabit kalması beklenirken sözleşme sayısının da artması gerekiyor.
Santandrea Luxury Houses genel müdürü Fabio Guglielmi, "Lüks pazarı 2016'da da olumlu bir trendi teyit ediyor" diyor. yıllar bazı dinamikleri kısmen değiştirmiştir. Lüks artık bağlamsal özelliklerin bir toplamıdır: sadece prestijli merkezi alan değil, aynı zamanda dairenin bulunduğu bina, üst kat ve teşhir gibi özellikler, güvenlik ve kapıcı ve gözetim hizmetlerinin varlığı, bir teras ve garaj. Kendimizi içinde bulduğumuz belirli şehir bağlamına bağlı olarak ağırlık açısından farklı varyasyonlara sahip olabilen tüm unsurlar. Müşterilerimiz giderek daha fazla talep ediyor ve farkında, prestijli ev, giderek daha karmaşık dinamiklere sahip bir pazarda önemli bir yatırım olmaya devam ediyor ve uzman danışmanların desteğiyle iyi düşünülüp değerlendirildiği takdirde orta vadede olumlu bir yanıt verebilir.” .
YENİ Şantiye
Milano ve Roma'daki yeni prestijli binalara odaklanma, önümüzdeki birkaç yıldaki lüks konut boru hattının sentetik bir resmini sunuyor ve birleştirilmiş alanlara kıyasla prestijli pazarın yeni alanlarını haritalandırıyor. Her iki şehirde de alt katlar ve penthouse/üst katlar hariç ara katlarda yer alan birimler için ortalama teklif fiyatları kaydedildi.
Milano'da, 31'i halen yapım aşamasında olan ve geri kalanı 18-2013 döneminde tamamlanan 2016 girişim araştırıldı. 7.696 €/m² ile 4.773 €/m² arasındaki daha geniş bir aralıkta satışa sunulan metrekare başına ortalama fiyat 13.452 €/m² idi. Roma'da, 18'i halen yapım aşamasında olan 11 girişim incelenmiştir.M8.032 başına ortalama fiyat 4.700 €/m12.698'ye eşittir ve XNUMX €/mXNUMX ile XNUMX €/mXNUMX aralığında yer almaktadır.
