Birikmiş boş yeni evler, satılmayan kullanılmış mülkler. Uzayan süreler ve talep artık bir titremeye indirgeniyor. Evet, çünkü satan fiyattan düşmez. Satın alanlar, fiyatların daha da düşeceğine inanıyor ve artık eski teklifleri ödemeye istekli değiller. Yani Milano'da pazar bloke oldu: 2012'nin ikinci çeyreğinde satışlar %10,7 daha düştü. Seçkin evler piyasası sakinlikten kaçamaz: yani bir milyon Euro'nun üzerindeki veya metrekaresi 7 bin Euro'dan başlayan veya köklü lüks bölgelerde bulunan mülkler. Genellikle kriz zamanlarında bile daha fazla canlılık gösterebilenler. Ancak günümüzde giderek daha seyrek işlemlerle zayıflayan: 24,9'nin ilk yarısında Milano'daki özel konutlar üzerine Gözlemevi'ni sunan Tirelli&Partners ve Nomisma'nın verilerine göre, iki yıl içinde toplam teklif içinde satılan mülklerin yüzdesi %7'dan %2012'ye düştü.
Tirelli, "2012'nin ilk yarısında, 2011'de gözlemlenene kıyasla başlangıçta hafif bir iyileşme belirtileri görüldü. Bu işaretler, dönemin ikinci yarısında kayboldu", diye yazıyor. Saf yatırımcılar kayboluyor: 2012'nin ilk yarısında yatırım talebi %9'ten %13'a düştü. Ve sadece Avrupa ülkelerinden gelen yabancı yatırımcılar, krizin başından bu yana %2'de sıkışıp kaldı. Evini taşıyanlar en az iki kez düşünüyor: Bugün evlerini değiştirmek için ev satın alanların %32'si, önceki %40'a kıyasla. Aksine, ilk evini alanlar yeniden artıyor: İşlemlerin %59'sinden %47'una.
Öte yandan gelir elde etmek de zorlaştı.. Kira sözleşmelerinin imzalanması, mevcut dairelerin %20,6'sına düşerek, 2010'un ilk yarısında kaydedilen rakamın yarısına düştü. Ancak mülklerin vasat kalitesi müzakere aşamasındaki ana engel olmaya devam ediyor, bu nedenle piyasaya arz edilen toplam mülklerden kiralanan mülklerin sayısında amansız bir daralmaya tanık oluyoruz”.
Kiralama ve depolama süreleri sırasıyla 7,5 ay ve 10,6 ay ile kesinlikle yüksektir. Ancak, nihai kiralamadaki indirim 6,3'in ilk yarısında %7,8'den %201'e düşürüldü. Ancak Tirelli'nin işaret ettiği gibi bu, "yaklaşık altı aydır azalan kiralara" bağlı. Tirrelli&Partners'ın rakamlarına göre, 2012'nin ilk yarısı da kiralarda yeni bir daralma ile karakterize edildi: altı aylık bazda %-3,8 (2,2'in sonunda daralma %-2011 idi). Yılın ilk yarısında ortalama brüt kira getirileri ise %2,61 ile %3,3 arasında temelde sabit kaldı.
SATIŞ PAZARI
Ticaret piyasasının kritiklikleri hem arz hem de talebi ilgilendirir. Bir yandan, Milano pazarında özel kalitede konutların mevcudiyeti kronik olarak yok, ancak satıcılar hala modası geçmiş değerlemelere bağlı, diğer yandan alıcılar fiyatların düşmesini bekliyor. Sonuç olarak, 14'un ilk yarısındaki 7,5'e kıyasla bugün ne kadar lüks olursa olsun bir mülkü yerleştirmek yaklaşık 2010 ay sürüyor.. Kapanan işlemler eve iki yıl öncesine göre üç katına çıkan bir indirim getiriyor. 2012'nin ilk yarısında fiyatlar genel olarak %2,3 ve yıllık bazda %3,2 oranında düşmüş olup, düşüşler hem minimum hem de maksimum seviyeleri içermektedir. Ancak, lüks için de pazarın zorluklarını belirtmek, her şeyden önce en yüksek fiyatlardaki düşüştür.
”En önemli düşüş – diye yazıyor Tirelli&Partners – Duse hariç tüm bölgelerde düşen en yüksek fiyatların kaydettiği düşüş. Ortalama fiyat 16.500 euro/m14.700'den 7,27 euro/m6,3'ye ve 17.500 milyondan 13.900 milyona çıktı. Kupa varlıklarının (özellikle önemli ve değerli mülklerin) sahiplerinden, çok zorlu bir pazar karşısında varlıklarını satıştan çekmeye karar verdiklerine dair açık bir gösterge”. Fiyatların önceliği, fiyatların ortalama XNUMX ve XNUMX euro/m²'ye ulaştığı Quadrilatero ve Venezia-Duse bölgelerinde devam ediyor. Ama bunlar şu anda talebi karşılamaya çalışan değerler. Talepler açısından Tarihi Merkez bile bölgenin yaşanabilirliği ile ilgili sorunlar için mücadele ediyor. En çok talep edilen yerler, bir kez daha Brera-Garibaldi ve ardından Magenta bölgesidir.
Ancak alıp satmaya devam edenler var.. Tirelli&Partners şöyle yazıyor: "Zorlu bir pazarla karşı karşıya kalan 2012'nin ilk yarısında, en geniş yelpazedeki potansiyel müşteriler aktif olmaya devam ediyor - Talebin ortalama boyutu arttı ve en az üç yatak odalı Yatak ile 190 ila 240 m130 arasında yerleşti. Her zaman olduğu gibi üst katlar tercih ediliyor ki birinci kattaki daireleri ziyaret etmek giderek zorlaşıyor" dedi. Diğer temel özellikler, bir park yeri veya bir garaj ve dış yüzeylerdir. Dönem ve sessiz bağlam, mükemmel bir onarım durumunun yanı sıra resmi tamamlar. Kiralama tarafında tercihler 150 ile 2 mXNUMX arasında XNUMX yatak odalı küçük boyutlara gidiyor. En çok talep edilen yerler her zaman Brera-Garibaldi ve Magenta ve ardından Quadrilatero'dur.
SATIŞ VE KİRALIK İÇİN UZMAN DANIŞMANLIĞI
Ancak dikkatli olun, kriz, sahip olunması gereken alanlara ilişkin eski inancı çürüttü: Brera'daki bir evin sırf orada olduğu için o bölgenin fiyatlarına sahip olduğu söylenemez. Aksine kalan alanların (konsolide ilgi alanları dışında) metrekare başına 9 bin avroyu bile bulması mümkündür. Uzmanların açıkladığı gibi, bugün en iyi bölgelerde satılması imkansız olan daha fazla ev var. Bu nedenle ilk etapta seçime dikkat edin. Özellikle hem satış hem de kiralama cephesinde yaşanan krizle birlikte dairenin durumu eskiye göre giderek daha belirleyici oluyor.
Tirelli&Partners, "Özel nitelikli konutların mevcudiyeti, kronik olarak yetersizdir" diye yazıyor. Daha konsolide bölgelerde satılık mülk bulmak giderek zorlaşırken, geri kalan bölgelerde, daha fazla mevcudiyet bağlamında bile, onarım durumu ve yetersiz işlevsellik, müzakerelerin kapanmasında bir fren teşkil ediyor”. Böylece piyasa ikiye bölünmüştür ve ortalama değerler tamamen zıt iki durumun sonucudur: Bir yanda satılan kaliteli mülkler, diğer yanda yıllarca piyasada kalan mülkler.
Örneğin, tamamen restore edilmek üzere satışa sunulan eski aile mülkleri giderek daha fazla piyasadan çıkıyor. Bakım durumu, kiralama pazarında daha da önemli hale geliyor, diye açıklıyor Tirelli, "prestijli konutlara olan talebin şehir düzeyinde oldukça küçük kaldığı ve hemen yaşanabilir, yenilenmiş ve muhtemelen döşenmiş dairelere giderek daha fazla ilgi duyuluyor" . Trend o kadar güçlü ki, Tirelli&Partners, kiralamak isteyen veya mülkün fiyatlarını değerlendirmek isteyen müşterilerin evlerini yenilemeye adanmış bir şirket kurdu.
Her halükarda, satıcının fiyata karşı direncini kırarak anlaşmayı kapatmak isteyenlerin yapmasında fayda var. ilk hareket Tirelli, "İki taraf arasındaki kısa süredeki görüşme, talep edilen fiyattan daha düşük olsa bile, yalnızca alıcının teklifini ilk ortaya koyan kişi olması durumunda gerçekleşir" diye açıklıyor. Ve bu durumda yazılı bir teklifin psikolojik gücü hafife alınmamalıdır. Bu nedenle, tuğla ve harca inananlar için uzmanlar "ilk hareket eden" olmayı ve akıntıya karşı hareket etmeyi öneriyor: ilk teklifi yaparak, belki de daha fazla fiyat indirimi beklentilerini dahil ederek satın alma zamanı. Tirelli&Partners için pazar ancak bu şekilde açılır.
"2012'nin ikinci yarısının, bir süredir son derece refleksif olan talep nedeniyle alım satım piyasasında kısmi bir ilgi dönüşü görebileceğine inanıyoruz - Tirelli'ye dikkat çekiyor - Bu fenomen, daha fazla alıcı istekli oldukça daha büyük olacak satın alma fiyatını teklif ederek müzakerede ilk adımı atmak. Alacaklarını sabit tutan ve bekle-gör stratejisini benimseyen mal sahipleri karşısında, potansiyel alıcıların herhangi bir sorumluluğu, piyasanın yıllardır gözlemlediğimiz durumunu sürdürmekten başka bir sonuç vermeyecektir."
Ekler: Gözlemevine özel konutlar.pdf
