インフレが進み、公定歩合が上昇し、住宅ローンの金利が上昇しています。 家を探している人は、今日、これまで以上に、定期購入を申し込むかどうかのジレンマに直面しています。 家賃 または ローン 購入のために。 どれの 同意する 今年はもっと？ 近年の家族の経済状況の変化を考えると、インフレによる購買力の低下とおそらく仕事の難しさの間で、選択はより家賃に向けられているように思われます. しかし、実際には状況は大きく異なります。今日、住宅ローンを借りる方が、賃貸を借りるよりも便利で柔軟性があります。 方法を見てみましょう。
住宅ローンの典型的なケース: 価格の 30% で 80 年間
もちろん、前提は、あらゆる選択の基礎として、家を探している人の財政状況を千の変数とともに考慮する必要があるということです。 しかし、結局のところ、現時点では、家の購入価格の少なくとも 20% に相当するリソースを利用できる人にとっては、 30年住宅ローン 家賃より安いです。 2023 年 XNUMX 月に Immobiliare it ポータルで更新された調査から得られる、イタリアの XNUMX つの主要都市の平均のみを考慮すると、 ミラノ 住宅の平均希望価格は 5.185 平方メートルあたり 21,29 ユーロですが、月間賃料は XNUMX メートルあたり XNUMX ユーロです。 仮定すると 固定金利住宅ローン 4 年間 30% で、80 メートルの家の購入に関連する分割払いの毎月の費用は、1.584 の家賃と比較して 1.703 ユーロです。
で 資本 比較の結果、1.012 ユーロの分割払いと 1.172 ユーロの家賃が得られます。 Torino 588対793、そして最後に Napoli 家賃が854に対して1000ユーロが必要です。
さらにいくつかの例を挙げてみましょう。「私たちのシミュレーションでは、65 ユーロのナポリと 25 ユーロのローマを購入する場合、80 平方メートルの住宅を購入します。しかし、同じ都市で、同じ住宅類型の場合、賃貸を選択した場合、家賃はそれぞれ次のようになります。ミラノで月額 1200 ユーロ、ナポリで月額 670 ユーロ、ローマで月額 830 ユーロです」と、テクノカサの調査事務所に語っています。
家賃の検索は増加しますが、オファーはまだ多くの困難によってリンクされています
ここ数年で、 レンタル申し込み 数年前から成長しています。 一方ではインフレの増加による購買力の低下を助長し、他方では時には働くことが困難になり、一部の家族は住宅ローンを借りたくない. 理想主義者のリサーチオフィスの責任者であるヴィンチェンツォ・デ・トマソ氏は、「新型コロナウイルス感染症の最大の警戒期間以来、賃貸住宅の需要は非常に力強く回復しています。 しかし、探し始めると、探しているものが見つかりません。
ポータルの Idealista.it によると、賃貸住宅の提供 2022 年の第 36 四半期には、前四半期にすでに 43,5% 減少した後、国土全体で 5% 減少しました。 「このオファーは、過去数四半期で XNUMX 回連続の減少を記録しました」と De Tommaso 氏は続けます。
次に、個々の主要都市の状況を分析すると、この現象はさらに重要です。 ローマ -60% のスコアを獲得し、 ミラノ -49％ Napoli -40% および Torino -81%も。
住宅所有者が賃貸を好まないのはなぜですか？
そもそも供給不足の理由は 財政的性質: 所有者は、 ドライクーポン 回復をあきらめることを意味する インフレの、促進された税制の順守は、手数料の年間調整を Istat インデックスの変更に適用することが不可能な場合があるためです。 しかし、他にもたくさんあります 困難 賃貸を希望する家主を心配させているのは、彼らがますます頻繁に会うという事実であり、また経済的困難のために、「おそらく数か月後、消費も家賃も支払わなくなったテナントとの時間です。何ヶ月も、あるいは永遠に」と、全国組合に所属する住宅所有者は言います。 「その時点で私たちは立ち退きについて考えますが、ここでも多くの困難があり、4 年から XNUMX 年という非常に長い期間があり、その間、あたかも家賃やコンドミニアムを受け取っているかのように国に税金を払い続けなければなりません。諸費用と借主の請求書に、かなりの法的費用が追加されます。これは、もはや賃貸を行わないことにつながる絶対的な失敗です。」 オーナーの中には、空き家にならないように短期賃貸に切り替えるケースもある。
「購入するかレンタルするかの選択は複雑です」と彼も認めています ファビアナ・メリオラ、不動産市場全体が増加したため、テクノカサグループのリサーチオフィスの責任者。 一方では、2022 年に住宅購入価格が上昇しましたが (最新のデータによると +1,8%)、「価格と高い金利を考えると、住宅を購入するのに最適な状況とは思えません」と Megliola 氏は説明します。 「その一方で、家賃も上昇しています。 実際、全国レベルでは、私たちが所有する最新のデータによると、ワンルーム アパートメントで 2,1%、2,4 ルーム アパートメントで 2,2%、XNUMX ルーム アパートメントで XNUMX% の賃料の上昇が示されています。
住宅ローンの代替手段: 特定の条件下では安くなる
難しくないわけじゃない 住宅ローンを借りる想定される 80% のローンには、第三者からの追加の保証が必要であるか、または要求された他のローンを差し引いて、分割払いの金額の少なくとも XNUMX 倍の価値を持つ定期的な収入のある収入が必要であると仮定します (自動車に関しては、例）。 「住宅ローンを借りる」にはもちろん、 所得要件 クレジットにアクセスする必要がありますが、購入するのに必要なものがある場合は、大きな一歩を踏み出す方がよいでしょう。
住宅ローン？ 今日はオーダーメイドです
住宅ローンを支持する別の側面があります。現在、金利は平均 4% ですが、固定金利を選択すると、いかなる状況でも金利が上昇することはありませんが、お金のコストが下がり始めると、多くの選択肢があります。 はい、レンタルの世界が千のわなに縛られているとすれば、近年の住宅ローンの世界は より柔軟. Mutuionline プラットフォームによると、住宅ローンは、目的、適用される金利、期間、および返済方法に応じて、マクロ カテゴリに分類できます。 通常、契約の特性は各銀行によって確立されますが、サービスを可能な限りパーソナライズすることも視野に入れていると、彼らは Mutuionline に語っています。
もしそれが 最初の家、契約により、一部へのアクセスが許可されます 設備 財政および特定のレベルで 控除。 とともに 代理 その後、より有利な条件を得るために、とりわけコストをかけずに、すでに進行中の最初の住宅ローンの残債を別の銀行に譲渡することができます。 または、できます 転送 ある銀行から別の銀行への既存のローンで、代位弁済の対象とならない場合。この場合は費用が評価されます。
必要に応じた料金
この領域でも、状況に最も適したレートを見つけることができ、いずれにせよ、過去には不可能だったレートを変更する可能性があります。 から始めましょう 固定金利: IRS (Interest Rate Swap) インデックスにリンクされており、ローン契約が規定されたときに確立され、すべての分割払いの金額だけでなく、その期間全体にわたって一定のままです。 の 変数 一方、それは契約が規定された時点で確立されますが、Euribor の変動に基づいてローンの全期間にわたって定期的に再計算されます。欧州銀行連盟、または欧州中央銀行の参照レート (ECB レート)。 金融市場の動向に従うため、固定金利よりも大きなリスクが伴います。つまり、お金のコストが下がれば分割払いは減少し、そうでなければ増加します。
現在、期待は依然として ECB 春にはその後、減額の期間が続くはずですが、時期と金額は先験的に知ることはできません。 次に、 固定金利変動：通常の変動金利住宅ローンと比較して、分割払いは開始金額で一定に保たれ、返済期間の有効期間は時間とともに変化します。金利が下がれば期間は短くなり、金利が上がれば期間は短くなります。当初予定していたよりもローンを延長する。
また興味深いのは、 上限レート (上限とも呼ばれます) 変動金利: これは変動金利ですが、事前に決められた上限額が設定されています。 のオプションもあります ミックス、契約によって確立された期限と条件で変更することができます、または資本の一部を固定金利で返済し、残りを変動金利または バランスの取れた これは、固定レートと変動レートに与える重みに応じて、固定レートと変動レートの部分で構成されます。
