एक ऋण एक अनुबंध है जिसके द्वारा एक बैंक (ऋणदाता) एक विषय (उधारकर्ता) को एक निश्चित राशि देता है और बाद में एक निश्चित अवधि में समान राशि और सहमत ब्याज चुकाने का उपक्रम करता है।
दूसरे शब्दों में, बंधक एक मध्यम-दीर्घकालिक ऋण है, जो एक बैंक या अन्य अधिकृत वित्तीय मध्यस्थ द्वारा वितरित किया जाता है, जो अनुबंधित परिशोधन योजना के अनुसार चुकाया जाता है।
बंधक और परिशोधन योजनाओं को निश्चित-दर और परिवर्तनीय-दर ऋणों में विभाजित किया गया है। निश्चित दर बंधक के साथ, ग्राहक हमेशा ऋण की पूरी अवधि के लिए बैंक को समान ब्याज देता है, जबकि परिवर्तनीय दर बंधक के साथ वे ब्याज दरों में मासिक प्रवृत्ति के आधार पर भुगतान करेंगे।
प्रकार
नीचे वर्णित बंधक एक बंधक द्वारा सुरक्षित मध्यम-दीर्घकालिक ऋण की श्रेणी से संबंधित हैं:
1. बंधक ऋण
बंधक ऋण की श्रेणी में बंधक के रूप में सभी सुरक्षित ऋण शामिल हैं, इस प्रकार भूमि, पुनर्गठन या निर्माण ऋण के अलावा तरलता ऋण या समेकन ऋण भी शामिल हैं।
2. भूमि ऋण
अचल संपत्ति ऋण की बंधक ऋण की तुलना में सीमाएं हैं, बंधक के प्रकार और वितरित की जा सकने वाली राशि दोनों के लिए। गारंटी के रूप में पंजीकृत बंधक आवश्यक रूप से पहली डिग्री का होना चाहिए और अधिकतम प्रतिशत जिसे वित्तपोषित किया जा सकता है, जब तक कि आगे की गारंटी प्रस्तुत नहीं की जाती (जैसे कि जीवन बीमा पॉलिसी), मूल्य और मूल्य के बीच के निचले हिस्से के 80% से अधिक नहीं हो सकती। ऋण अनुरोध के अधीन संपत्ति की बिक्री। किसी के गिरवी को भूमि बंधक की श्रेणी में रखने से रियायतें मिलती हैं, जैसे:
- नोटरी के शुल्क को आधा करने की संभावना;
- पुनर्भुगतान के माध्यम से वित्तपोषित पूंजी घटने पर बंधक के दर्ज मूल्य में संभावित कमी;
– बैंक द्वारा प्रवर्तन कार्रवाई शुरू करने से पहले अधिक समय;
- कई इकाइयों में उपखंड के मामले में ऋण और बंधक के विभाजन को प्राप्त करने की संभावना।
भवन ऋण
इस मामले में, बंधक भवन भूमि पर पंजीकृत है और एक बार बनने के बाद पूरी संपत्ति को कवर करेगा, इसलिए विभिन्न इकाइयों की बिक्री के मामले में, उपखंड के लिए अनुरोध किया जाना चाहिए। एक नियम के रूप में, निर्माण ऋण कार्यों की प्रगति के कम या ज्यादा पूर्व-स्थापित स्तरों के अनुसार, किश्तों में वितरित किए जाते हैं, न कि एक ही समाधान में।
इस पहलू का उच्च प्रारंभिक और मूल्यांकन लागतों पर प्रभाव पड़ता है (अधिक हस्तक्षेप के लिए जो किया जाना होगा), यह समझा जा रहा है कि वित्तपोषित राशि ऋण समझौते में सहमति के बराबर है। बाकी के लिए, वही विचार लागू होते हैं जो भूमि ऋण के लिए होते हैं।
असुरक्षित ऋण
असुरक्षित ऋण एक ऋण है, जो एक बंधक द्वारा समर्थित नहीं है, जो आस्थगित भुगतान किश्तों के लिए प्रदान करता है।
रुचियां और एनाटोकिस्म
ऋण देने के बाद देय ब्याज को क्षतिपूर्ति या प्रतिफल ब्याज और डिफ़ॉल्ट ब्याज में विभाजित किया जाता है।
पूर्व (क्षतिपूर्ति या प्रतिफल) वे हैं जो देनदार के पास उस राशि के लिए बकाया हैं जिसके लिए पुनर्भुगतान के लिए कोई समय सीमा निर्धारित नहीं की गई है।
यदि, दूसरी ओर, भुगतान की अवधि निर्धारित की गई है, लेकिन समाप्त हो गई है, तो लेनदार, प्रदर्शन के लिए अवधि की समाप्ति से, ब्याज का अधिकार है, जो हमेशा प्रतिपूरक होता है, लेकिन अगर लेनदार ने औपचारिक सूचना प्रदान की है , देरी के कारण ब्याज, और इसलिए डिफ़ॉल्ट ब्याज से निपटेगा।
कभी-कभी, हालांकि, ऐसा होता है कि रुचियां, बदले में, नई रुचियां उत्पन्न करती हैं और इस घटना को अनातोकवाद कहा जाता है।
यह शब्द ब्याज के पूंजीकरण की घटना को इंगित करता है। यह देनदार के नुकसान के लिए पहले से अर्जित ब्याज पर ब्याज का आवेदन है। उदाहरण के लिए, 100 यूरो की पूंजी पर, एक निश्चित अवधि में, वे 2 यूरो के बराबर ब्याज अर्जित करते हैं। अनातोकवाद इस तथ्य में शामिल है कि यदि इन ब्याज का भुगतान नहीं किया जाता है, तो उन्हें पूंजी (100 यूरो + 2 यूरो) में जोड़ा जाता है, ताकि ब्याज में गणना की निम्नलिखित अवधि में, ब्याज की गणना अब 100 पर नहीं बल्कि 102. और इसी तरह समय-समय पर।
अप्रैल 2016 से, अनुच्छेद 120, TUB का पैराग्राफ 2 वार्षिक पूंजीकरण (अब त्रैमासिक नहीं) के साथ एनाटोकिस्म में वापसी को परिभाषित करता है। 60 दिनों के बाद, ग्राहक ब्याज का अनुरोध कर सकता है, यह चुन सकता है कि चालू खाते को पूंजीकरण की बहाली के साथ डेबिट करना है या ब्याज खाते का भुगतान करना है।
चक्रवृद्धि ब्याज ब्याज भुगतान पर निषिद्ध है जबकि हाल ही में, "बैंकों को बचाओ" डिक्री के साथ, इसे डिफ़ॉल्ट ब्याज के लिए फिर से शुरू किया गया है जिसे पूंजीकृत किया जा सकता है।
एनाटोकिज्म की अवधारणा अन्य वित्तीय सेवाओं जैसे उपभोक्ता ऋण, ऋण, अल्पकालिक ऋण और चालू खाता ओवरड्राफ्ट में भी लागू होती है।
हाल ही में, उदाहरण के लिए, एक वाक्य एन। 17150 अगस्त 17 का 2016 कैसेशन द्वारा जिसने बैंक अनुबंधों में अनाटोकिस्म और सूदखोरी के मामले में कानून के नए सिद्धांतों की पुष्टि की।
बंधक से संबंधित व्यय
बंधक लागतों को एकमुश्त बंधक लागतों में विभाजित किया जाता है, जिसका भुगतान केवल एक बार किया जाएगा, और आवर्ती बंधक लागतें, जिनका भुगतान ऋण के जीवन भर किया जाएगा।
एकमुश्त बंधक शुल्क हैं:
1. प्रारंभिक व्यय: प्रारंभिक जांच वह चरण है जिसमें बैंक यह स्थापित करने के लिए आवश्यक सभी कार्य करता है कि ऋण दिया जाना चाहिए या नहीं, जैसे कि ऋण आवेदक की साख का आकलन करना या आवश्यक दस्तावेज प्राप्त करना। लागत को एक निश्चित राशि के रूप में निर्धारित किया जा सकता है, जो 180 और 300 यूरो के बीच, या वित्तपोषित राशि के 0,1% और 0,5% के बीच प्रतिशत के रूप में;
2. मूल्यांकन लागत: मूल्यांकन बैंक के एक विश्वसनीय तकनीशियन द्वारा किया जाता है जो संपत्ति के मूल्य का पता लगाता है लेकिन इन सबसे ऊपर यह विसंगतियों या भवन निर्माण का दुरुपयोग नहीं करता है। लागत 100 और 300 यूरो के बीच भिन्न होती है;
3. स्थानापन्न कर: पंजीकरण, बंधक, भूकर और स्टाम्प शुल्क के बदले में, विधायी डिक्री 168/2004 के बाद, यह वितरित राशि के 0,25% की सीमा तक आवश्यक है यदि संवितरण इकाई एक बैंक या वित्तीय संस्थान के बराबर है और आप एक आवासीय संपत्ति खरीदें जिसके लिए आप पहले घरेलू लाभों का लाभ उठा सकते हैं;
4. नोटरी फीस: इनमें नोटरी की फीस (विशिष्ट टैरिफ के अनुसार गणना की जाने वाली) और संविदात्मक गतिविधि के लिए राज्य को देय कर (विशेष रूप से बंधक का पंजीकरण) शामिल हैं। ये खर्च विलेख के प्रकार, बंधक की राशि और ऋणदाता के अनुसार अलग-अलग होते हैं। विभिन्न कारकों की परिवर्तनशीलता को देखते हुए, नोटरी लागतों के लिए एक विशिष्ट अनुमान का अनुरोध करना हमेशा उचित होता है;
5. बंधक के शीघ्र पुनर्भुगतान के लिए व्यय: कानून 7/40 (लेग बेर्सानी) के अनुच्छेद 2007 में यह स्थापित किया गया है कि 2 फरवरी 2007 से प्राकृतिक व्यक्तियों द्वारा 'खरीद' के लिए किए गए बंधक के प्रारंभिक या आंशिक पुनर्भुगतान के लिए कोई दंड देय नहीं है। या आवास के लिए या किसी की आर्थिक या व्यावसायिक गतिविधि करने के लिए उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति इकाइयों का नवीनीकरण। 2 फरवरी 2007 तक दिए गए ऋणों के लिए, ऋण की शीघ्र चुकौती कभी-कभी बैंक के पक्ष में कमीशन के अधीन होती थी। यह एक सर्व-समावेशी दर थी जिसमें ऋणी पर लगाए गए दंड की प्रकृति थी जो अग्रिम में शेष पूंजी का हिस्सा या सभी भुगतान करने का अनुरोध करता था।
दूसरी ओर आवर्ती बंधक लागत हैं:
1. संग्रह या संग्रह शुल्क और प्रबंधन शुल्क: प्रत्येक भुगतान के लिए आमतौर पर 1 और 3 यूरो के बीच किस्त संग्रह शुल्क का अनुरोध करना आम बात है। सूक्ष्म-व्यय प्रबंधन की एक लंबी सूची भी है, जैसे कि ब्याज व्यय का वार्षिक प्रमाणीकरण जारी करने या दर परिवर्तन के नोटिस भेजने के लिए।
2. बंधक बीमा के लिए व्यय: अग्नि बीमा अनिवार्य है और इसकी कुल लागत संपत्ति के मूल्य और बंधक की राशि और अवधि पर निर्भर करती है। सांकेतिक रूप से 100.000 से 15 वर्षों में 20 यूरो के बंधक के लिए (कुल लागत 250 और 400 यूरो के बीच भिन्न होती है)। साथ ही, कुछ उधारदाताओं को आपसे जीवन बीमा लेने की आवश्यकता हो सकती है।
