عاد الطوب إلى الموضة. يتعزز انتعاش سوق العقارات ، في إيطاليا وفي جميع أنحاء العالم ، وعلى وجه الخصوص قطاع الصناديق العقارية: تم الكشف عن هذا من قبل تقرير 2018 قدمه سيناري إيموبيلياري في ميلانو بعنوان "الصناديق العقارية في إيطاليا والخارج". من ناحية أخرى ، إذا أدى الانتعاش في الأسعار إلى تخلف إيطاليا عن المتوسط العالمي ("هذا لأنه في سنوات الأزمة خسرنا أقل من البلدان الأخرى ، وعلى أي حال ، يتعافى السوق بالفعل بقوة في المدن الكبيرة مثل روما وميلانو "، كما يشرح لـ FIRSTonline Francesca Zirnstein ، محرر التقرير) ، فيما يتعلق بالمدخرات المدارة في الأصول العقارية ، فإن بلدنا في عام 2018 ينسجم مع بقية أوروبا.
في الواقع ، تتوقع Scenari Immobiliari أن يصل صافي قيمة الأصول (NAV) للصناديق العقارية في إيطاليا إلى 55 مليار يورو ، من 53 مليارًا في عام 2017 ، وهو ما يمثل نمو أكثر من 10٪ مقارنة بعام 2016 ، مع تجاوز عدد الصناديق الآن 420 (أكثر من فرنسا وألمانيا)، ارتفاعًا من 7 في عام 2001. ولكن 2017 كان عامًا ذهبيًا على مستوى العالم: بلغت أصول مختلف أشكال الصناديق العقارية (المدرجة ، غير المدرجة ، صناديق الاستثمار العقاري أو صناديق الاستثمار العقاري) في نهاية العام الماضي 2.830 مليار يورو ، بزيادة 8 ٪ على عام 2016 ، مع ثاني أفضل نتيجة تاريخية. معظم هذه الأصول ، 77 ٪ ، في أيدي صناديق الاستثمار العقاري ، وهي أداة مرنة بشكل خاص للمستثمرين: هذه شركات مدرجة في البورصة ، معفاة من الضرائب على الأرباح ، والتي يمكنك الاستثمار فيها بسهولة ، حتى مع بضعة يورو و تنويع.
أفضل حتى كانت نتيجة فحصت الدول الأوروبية وفقًا للتقرير ، وهي إيطاليا وفرنسا وألمانيا وبريطانيا العظمى ولوكسمبورغ وهولندا وإسبانيا وسويسرا: بعد التراجع في فترة السنتين 2008-2009 ، بدأ إجمالي أصول الصناديق في النمو مرة أخرى بمعدل متوسط. 7,3٪ سنويًا في الفترة 2010-2013 ، لتسريع وتيرة النمو في السنوات الأخيرة ، بنمو يبلغ حوالي 10٪ في 2015 و 2016 وأكثر من 16٪ في 2017 ، عندما سجلت أفضل أداء (من حيث النسبة المئوية للنمو) من القرن بالطبع ، لتصل إلى أكثر من 590 مليار. في أوروبا لا يزال ثلثا الأصول تدار من قبل الصناديق التقليدية (التي ارتفعت من 143 عام 2000 إلى 1.550 حاليًا) ، سواء كانت مدرجة أو غير مدرجة. تشير التوقعات لعام 2018 إلى زيادة أخرى بنسبة 5٪ ، ستتجاوز 600 مليار.
كما أن أداء هذه الاستثمارات يتحسن أيضًا: فقد بلغت الربحية من الصناديق الأوروبية 3,8٪ في عام 2017 ، وهو أفضل رقم منذ عام 2007 (4,3٪) ، تضاعف ثلاثة أضعاف رقم 2012 (1,3٪). "هذا يرجع - كما يوضح زينشتاين - إلى انخفاض المركبات ذات الأداء السلبي ، إلى التمايز في نوع الاستثمارات والنتائج التي حصلت عليها بريطانيا العظمى". في الواقع ، سجلت لندن ، كنتيجة لخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، رقمًا سلبيًا للغاية في عام 2016 ، ثم انتعشت في العام التالي بنسبة 8,4٪. ومع ذلك ، من حيث الربحية ، لا تزال إيطاليا تسير ببطء: كان عام 2017 أفضل من العام السابق ، ولكن مع وجود Roe لا يزال عند 0,4٪ ("هذا أيضًا لأنه متوسط بين حقائق متنوعة للغاية" ، أوضح مؤلفو الدراسة) ولم يكن هناك SGR إيطالي في ترتيب 10 الأفضل في أوروبا.
"في عام 2017 - أعلن Francesca Zirnstein ، المدير العام لشركة Scenari Immobiliari، يوضح التقرير - كان نشاط الصناديق العقارية في أوروبا مهمًا. دعمت مبيعات الأصول وعمليات الاستحواذ ، وكذلك بناء المركبات الجديدة ، بنتائج إيجابية في قطاع العقارات ومناخ من التفاؤل المتجدد بسبب تعزيز النمو الاقتصادي ، والسيولة الكبيرة المتداولة ، والاستقرار الكبير في أسعار الفائدة. مما ساهم في تؤكد أن الاستثمار العقاري أكثر جاذبية من الاستثمار في السندات. تشير التوقعات التي تم جمعها لعام 2018 بين المشغلين الأوروبيين الرئيسيين إلى نمو الأصول بأكثر من خمسة بالمائة. ومن المتوقع أيضًا أن يزداد عدد الصناديق ، ويؤكد الاتجاه السائد في الربع الأول من عام 2018 الصورة المتوقعة ".
"في إيطاليا - أضاف ماريو بريجليا رئيس سيناري إموبيلياري - الأصول العقارية التي تحتفظ بها الصناديق مباشرة تصل إلى 58 مليار يورو ، بما في ذلك الاستثمارات الأجنبية ، بزيادة قدرها 8,4 في المائة عن عام 2016. والصناديق النشطة آخذة في الارتفاع ، بإجمالي 420 ، لاستخدامها أيضًا كأداة من قبل الأشخاص الأجانب الذين تعمل بشكل متزايد في سوق العقارات الإيطالي. إن ديون نظام الصناديق في انخفاض مستمر ويبلغ الآن 24 مليار يورو ، بنسبة 41,3 في المائة على الأصول. في عام 2010 ، على سبيل المثال ، كان 57 بالمائة من النظام. يعرض هذا التقرير أيضًا ، ولأول مرة ، البيانات المتعلقة بشركات إدارة الأصول في النظام ، والتي بلغ إجمالي مبيعاتها في عام 2017 حوالي 320 مليون يورو ، مع حوالي 1.200 موظف. وبلغت قيمة المشتريات خلال العام 7,6 مليار يورو مقابل 4,4 مليار صرف. التوقعات لعام 2018 ، بناءً على المؤشرات التي تم جمعها من شركات إدارة الأصول ، إيجابية وتتوافق مع العام السابق. في الوقت الحالي ، لا يبدو أن التغيير السياسي قد غيّر استراتيجيات المشغلين الذين ، على العكس من ذلك ، متفائلون بشأن السنوات الثلاث المقبلة ويؤمنون بنمو القطاع ، مع المزيد من الأموال وتنويع المنتجات بشكل أكبر ".
سوق العقارات: الأسعار والديناميكيات
كما أجرى التقرير مسحاً بين شركات إدارة الأصول في قطاع العقارات ، حول التوقعات المتعلقة بأسعار الشراء والبيع في الفترة 2018-2020 ، في مختلف القطاعات (مساكن ، مكاتب ، محلات تجارية ، مستودعات صناعية ، فنادق). من غير المتوقع عمومًا حدوث نمو كبير في التجارة بهذا المعنى: في المتاجر ما يقرب من نصف المستجيبين يتوقعون الاستقراريسود نمو معتدل على القطاعات الأخرى ، بينما يتوقع نمو أكثر من 10٪ فقط للمستودعات (يعتقد واحد من كل خمسة مديري أصول تمت مقابلتهم).
إنه حق في الحظائر رغم ذلك من ناحية أخرى ، من المتوقع حدوث انكماش كبير في الأسعاروتتجاوز 7٪ في السنوات القادمة. في القطاعات الأخرى ، يسود توقع الاستقرار أيضًا على الأسعار ، مع زيادات معتدلة في المساكن والمكاتب والفنادق. التوازن الكبير أيضًا فيما يتعلق بالإيجارات: شركة واحدة لإدارة الأصول من أصل ثلاثة تتوقع الاستقرار ، و 26٪ تتوقع انكماشًا معتدلًا و 26٪ دائمًا زيادة معتدلة.
أخيرًا ، فيما يتعلق بالمناطق ، على المستوى الوطني ، القادرة على اعتراض أفضل الفرص الاستثمارية في السنوات الثلاث المقبلة ، تجدر الإشارة إلى أن شركات إدارة الأصول العاملة في قطاع العقارات تعتبر مناطق الشمال والوسط الأكثر ممتع. الخبر الكبير ، خاصة في الشمال الغربي ، هو الازدهار المتوقع في مساحات العمل المشتركة (93٪ من الذين تمت مقابلتهم يعتبرون ذلك محتملاً) ، وكذلك منازل ومكاتب الطلاب. من ناحية أخرى ، في الشمال الشرقي ، يسود الاهتمام بالمظلات الصناعية واللوجستية ، بينما في المركز ، يجب أن ترتفع الاستثمارات في المحلات التجارية والفنادق (خاصة في روما). مرة أخرى ، يتخلف الجنوب عن الركب: قطاعي الفنادق ومراكز التسوق فقط هما موضع الاهتمام ، ولكن على أي حال بنسب متواضعة. لا مكاتب ولا عمل مشترك ولا مصانع.
