新房堆积如山，二手房卖不出去。 时间的延长和需求现在减少到闪烁。 是的，因为无论谁卖，价格都不会下降。 购买者确信价格会进一步下跌，不再愿意支付过去的报价。 因此，米兰的市场被封锁：2012年第二季度，销售额又下降了10,7%。 高档住宅市场也未能摆脱平静：即价格超过 7 万欧元或每平方米 XNUMX 欧元起或位于成熟的豪华地区的房产。 即使在危机时刻，它们通常也能表现出更大的活力。 但如今，随着交易的日益稀少，这种情况日渐衰弱： 根据 Tirelli&Partners 和 Nomisma 的数据，两年内已售出的房产占总报价的比例从 24,9% 下降到 7%，他们在 2012 年上半年向观察站介绍了米兰的高级住宅。
“2012 年上半年，与 2011 年观察到的情况相比，最初出现了轻微改善的迹象。这些迹象在学期下半年消失了”，Tirelli 写道。 纯粹的投资者正在消失：2012年上半年的投资需求从9%下降到13%。 自危机开始以来，仅来自欧洲国家的外国投资者现在一直停留在 2%。 那些搬家的人至少要三思而后行：如今，32% 的人买了房子来替换自己的房子，而之前这一比例为 40%。 相反，购买首套房的人数再次增加：交易比例从 59% 上升到 47%。
另一方面，创收也变得更加困难。。 可用公寓的租赁协议签署量下降至 20,6%，是 2010 年上半年记录数字的一半。“Tirelli&Partners 解释说，“在租赁市场上，理论上，它可能会受益于销售数量放缓，从而导致搬迁。房地产从一个细分市场转移到另一个细分市场，但房地产质量平庸仍然是谈判阶段的主要障碍，因此我们目睹了市场上出租的房地产数量不可避免地减少。”
租赁和存储时间显然很长，分别为 7,5 个月和 10,6 个月。 然而，最终租金的折扣已从 6,3 年上半年的 7,8% 降至 201%。但是，正如蒂雷利指出的那样，这取决于“目前已连续六个月下降的租金”。 Tirrelli&Partners 的数据显示，2012 年上半年租金出现新一轮收缩：按半年计算为-3,8%（2,2 年底收缩为-2011%）。 另一方面，上半年平均毛租金收益率基本稳定在2,61%至3,3%之间。
销售市场
交易市场的关键问题涉及供给和需求。 一方面，米兰市场上的优质住宅长期不存在，但卖家仍然坚持过时的估值，另一方面，买家等待价格下跌。 结果是，无论房产多么豪华，如今放置房产都需要大约 14 个月的时间，而 7,5 年上半年则需要 2010 个月。 完成的交易带来的折扣现在是两年前的三倍。 2012年上半年，价格总体同比下降2,3%和3,2%，跌幅包括最低价和最高价。 但最能表明奢侈品市场面临的困难的是顶级价格的下降。
Tirelli&Partners 写道：“最显着的下降是除杜塞以外所有地区的最高价格下降。 均价从 16.500 欧元/平方米上涨至 14.700 欧元/平方米，从 7,27 万上涨至 6,3 万。 奖杯资产（特别重要且有价值的财产）的所有者明确表示，面对非常困难的市场，他们决定撤回其资产的出售”。 Quadrilatero 和 Venezia-Duse 地区的价格仍然居首位，平均价格达到 17.500 欧元/平方米和 13.900 欧元/平方米。 但这些都是目前难以满足需求的价值观。 就要求而言，即使是历史中心也在为该地区的宜居性问题而苦苦挣扎。 最受欢迎的地点再次是布雷拉-加里波第，随后是马真塔地区。
但仍有人继续买卖。 Tirelli&Partners 写道：“面对困难的市场，2012 年上半年，最大范围的潜在客户仍然活跃，需求的平均面积有所增加，达到 190 至 240 平方米之间，至少配备三间卧室。 与往常一样，人们更喜欢较高楼层，以至于参观一楼的公寓变得越来越困难”。 其他基本功能包括停车位或车库和外表面。 时代背景和寂静的环境使整个画面更加完整，修复状态也非常好。 在租赁方面，人们更喜欢小户型，即 130 至 150 平方米之间的 2 间卧室。 最受欢迎的地点始终是布雷拉-加里波第和马真塔，然后是四边形。
销售和租赁的专家建议
但要小心，这场危机已经揭穿了必买地区的旧信条：并不是说布雷拉的房子仅仅因为在那里就有该地区的价格。 相反，剩余面积（综合兴趣区之外）甚至有可能达到每平方米 9 欧元。 正如专家解释的那样， 如今，最好的地区有越来越多的房子卖不出去。 因此，首先要注意选择。 尤其是在销售和租赁方面，随着危机的发生，公寓的状况与过去相比变得越来越决定性。
Tirelli&Partners 写道：“优质住宅的供应量长期不足。 在最整合的地区，找到待售房产越来越困难，而在其余地区，即使在可用性更高的情况下，维修状况和功能不足也阻碍了谈判的结束”。 因此，市场一分为二，平均值是两种完全相反情况的结果：一方面是已出售的优质房产，另一方面是在市场上保留多年的房产。
例如，越来越多的旧家庭财产被出售以进行彻底修复，从而退出市场。 蒂雷利解释说，在租赁市场中，维护状况变得更加重要，“在城市层面，对高档住宅的需求仍然相当小，而对立即可居住、经过翻新和可能配备家具的公寓的兴趣越来越大”。 这一趋势如此强劲，以至于 Tirelli&Partners 刚刚成立了一家公司，致力于为想要出租或估价房产的客户翻修房屋。
无论如何，对于那些想要通过解除卖方对价格的抵制来完成交易的人来说，这样做是有用的 第一步。 蒂雷利解释说：“只有当买方第一个提出报价时，即使报价低于要求的价格，双方才会在短时间内进行会面。” 在这种情况下，书面报价的心理力量不容低估。 因此，对于那些相信实体的人来说，专家建议成为“先行者”并逆潮流而行：是时候通过提出第一个报价来购买，或许还考虑到进一步降价的预期。 只有这样，Tirelli&Partners 才能打开市场。
Tirelli 指出：“我们相信，2012 年下半年，买卖市场的兴趣可能会因需求而部分回归，而这种需求已经在一段时间内极具反射性——买家愿意的越多，这种现象就会越严重。通过提出购买价格来迈出谈判的第一步。 面对那些坚守索赔并采取观望策略的业主，潜在买家的任何责任除了延续我们多个学期以来观察到的市场状况外，不会产生任何结果。”
