潜在的回报和多元化的好处，房地产市场作为一种投资资产类别可以提供很多，以至于在全球金融危机的最严重影响之后，投资者已经开始在该地区的各个地方再次寻找价值和机会世界。
因此，来自 Natixis Global Asset Management 集团的四位投资专家决定分享他们对该行业的短期前景以及他们认为复苏正在加强的市场的看法。
在美国市场——AEW Capital Management 研究总监迈克尔·阿克顿 (Michael Acton) 开始说——REIT（房地产投资信托）的前景将在下半年继续改善。
由于所谓的“近几十年来美国货币政策方面最显着的变化”以及由此带来的经济活动增强，房地产投资信托基金可以利用特别有利的环境。 事实上，Acton 回忆说，房地产市场与当地经济的表现密切相关，由于对商品的需求增加，每套房屋为其所在社区带来超过 50.000 美元的收益，因此具有相辅相成的影响和服务（根据全国房地产经纪人协会的估计）。
但还有其他积极迹象——阿克顿继续说道——包括一个几乎没有被注意到的迹象：联邦政府预算状况的强劲改善。 根据美国国会预算办公室 (CBO) 的报告，赤字虽然仍然很高，但比去年减少了近一半，预计未来两年将保持相对稳定。
2.000.000 年至 2007 年期间组建的约 2011 个新家庭进入市场，目前正在寻找住房，这应该会支持需求，而且由于与住房部门的密切联系，存储部门也可能表现良好。
专家总结说，从地理角度来看，到本世纪末，在实现能源独立后，美国有望成为石油净出口国，或许还有天然气出口国。 从这个角度来看，潜在的机会出现在以能源资源大量存在为特征的地区，阿克顿风险投资公司。
随着对出价和报价的预期趋于一致——AEW 欧洲研究与战略总监 Sam Martin 发言——预计受债务危机影响的欧洲国家的投资量也会增加。 债务融资可用性的改善，以及极低的银行同业拆借利率和五年期互换利率的持续支持，应该有助于 2013 年房地产投资活动的增加。但是 - 马丁警告 - 当地的需求很可能考虑到许多欧洲国家经济衰退的持续，短期内欧洲的办公用量将保持在较低水平。
Loomis, Sayles & Company 的高级证券化资产分析师 Dmitri Rabin 赞同定价考虑因素。 关于美国市场，拉宾指出，根据 CoreLogic® 房价指数报告（不包括与不良贷款相关的销售）的调查结果，截至 2013 年 11,9 月房价上涨了 49%，涨幅范围广泛，覆盖了 50 个州中的 22 个，而且不是纯粹的季节性。 此外，- 拉宾指出 - 应该注意的是，即使在最近的上涨之后，美国全国范围内的房屋价格仍比最高价格低 XNUMX%。 所以还有很大的改进空间。
就利率而言，专家观察到抵押贷款的 10 年期固定利率出现了显着增长，这意味着新借款人每月支付的还款额预计将增长 15%-10%。 不过，拉宾保证，“即使房价仍然上涨 2%，抵押贷款利率上涨 1981%”，住房贷款的还款能力也不会受到影响，与 2010-XNUMX 年期间的情况大致持平。 事实上——分析师继续解释——利率的增长和还款能力并没有被证明是预测房价趋势的有效指标。 人们认为参考供需平衡更有用，鉴于空置结构的价值接近历史低点，这描绘了一幅非常有利的图景。
经过长时间的调整后，美国市场可能正在经历一个觉醒阶段——Natixis 资产管理公司首席经济学家 Philippe Waechter 解释说——房地产投资对 GDP 的贡献现在是正的。 然而，美国、中国和欧洲的住房贷款复苏进程各不相同。
在中国，经济活动与房地产增长之间的联系在 2009 年之后减弱，导致该国不同地区的活动水平不同。 最大的风险出现在北京、上海、深圳和广州等城市，这些城市仍然存在强劲的需求，但很少或根本没有建设能力。 根据 Waechter 的说法，这些市场可能会变得更具投机性，因为它们已经饱和，因此如果央行的政策变得更加严格，它们就会受到强烈的修正。 人口不足一百万的中国小城市的情况也很危险。 在这里，几乎与以前相反，住房供应过剩，而且由影子银行系统提供资金。 Waechter 认为，这些因素的结合可能是造成许多痛苦的原因。
最后，在欧洲，地理分布是相关的，尽管大多数国家的房地产市场都在努力恢复势头。 8 个国家中有 14 个国家的房地产价格在下跌，例如西班牙、意大利、法国和爱尔兰，但在爱沙尼亚、卢森堡、马耳他、比利时和芬兰却在上涨。 英国是最强劲的市场，尽管 - Waechter 指出 - 仍然没有强劲复苏的迹象。
作为警告，房地产投资涉及的风险和成本被反复指出。 尽管大多数风险资产类别的收益率暴跌（由于政府财政政策和扩张性货币政策措施）使房地产成为一个相对有吸引力的投资建议，但投资者应意识到由此产生的风险，包括较低的流动性和波动性资产价值。
“房地产资产是资本密集型资产。 那些投资于它们的人 - Michael Acton 总结道 - 使用了重要的财务杠杆，显然，这也会影响相关成本”。
