通货膨胀率上升，官方利率上升，抵押贷款利率上升。 那些正在寻找房屋的人，今天比以往任何时候都更加面临订阅房屋之间的困境。 租金 或 贷款 购买。 哪个 应 今年更多？ 鉴于近年来家庭经济状况的发展，在通货膨胀导致购买力下降，以及工作困难之间，选择似乎更多地指向租金。 但实际上情况大不相同：今天抵押贷款比租房更方便、更灵活。 让我们看看如何。
按揭典型案例：30年80%房款
当然前提是，在每一个选择的基础上，还要考虑到找房者的财务状况，千变万化。 但是，事实证明，对于那些拥有至少相当于购房价格 20% 资源的人来说， 30年按揭 它的成本低于租金。 如果我们只考虑意大利四个主要城市的平均值，这可以从 Immobiliare it 门户网站 2023 年 XNUMX 月更新的调查中获得， 米兰 房屋的平均要价为每平方米 5.185 欧元，而每月租金为每平方米 21,29 欧元。 假设一个 固定利率抵押贷款 按照 4 年 30% 的利率计算，购买 80 米房屋的每月分期付款费用为 1.584 欧元，而租金为 1.703 欧元。
在 资本 比较结果为 1.012 欧元的分期付款和 1.172 欧元的租金，a 都灵 588 对 793 最后一个 那不勒斯 对于你需要 854 欧元对 1000 的租金。
再举几个例子：“根据我们的模拟，购买 65 平方米的那不勒斯 25 欧元和罗马 80 欧元。在相同的城市和相同的住房类型中，但是，如果选择租房，租金将分别为米兰每月 1200 欧元，那不勒斯每月 670 欧元，罗马每月 830 欧元”，他们告诉 Tecnocasa 研究办公室。
搜索租金增长，但报价仍然有许多困难
在过去的几年里 租赁申请 从几年前开始增长。 帮凶一方面是由于通货膨胀加剧导致购买力下降，另一方面有时工作困难，一些家庭不愿意承担抵押贷款。 idealista 研究办公室负责人文森佐·德托马索 (Vincenzo De Tommaso) 表示：“自从 Covid 警报最严重的时期以来，出租房屋的需求出现了非常强劲的复苏。 但是当他开始寻找时，他并没有找到他要找的东西。
根据门户网站 idealista.it，提供出租房屋 2022 年第四季度，在全国范围内下降了 36%，而上一季度已经下降了 43,5%。 “报价在过去几个季度连续第 5 次下降”，De Tommaso 继续说道。
如果再分析个别大城市的情况，这个现象就更加显着了： 罗马 得分为-60%， 米兰 -49％， 那不勒斯 -40% 和 都灵 甚至是-81%。
为什么房主不喜欢租房？
供应短缺背后的原因首先是 财政性质： 对于所有者选择 干票 意味着放弃恢复 通货膨胀，因为遵守便利的税收制度不可能将费用的年度调整应用于 Istat 指数的变化。 但是还有很多其他的 困难 这让想要出租的房东感到担忧：事实上，他们越来越频繁地见面，也是由于经济困难，“与租户见面后，也许几个月后，不再支付，无论是他们的消费还是房租，时间几个月或永远，”一位与全国工会有关联的房主说。 “那时我们考虑驱逐，但即使在这里也有很多困难和很长的时间，从 4 到 XNUMX 年不等，在此期间我们还必须继续向国家缴纳税款，就像我们收到租金一样，公寓费用和租户的账单，再加上大量的法律费用：绝对失败导致不再租房”。 然后，一些业主为了不让房屋空置，在某些情况下转向短期出租。
“购买和租赁之间的选择是一个复杂的选择”，他也证实了这一点 法比亚娜梅廖拉，Tecnocasa 集团研究室负责人，因为整个房地产市场都在增长。 一方面，2022 年购房价格上涨（根据他们的最新数据，涨幅为 1,8%），“鉴于我们正在目睹价格和高利率，因此买房的情况似乎不是最好的” Megliola 解释说，“另一方面，租金也在上涨。 事实上，在全国范围内，我们掌握的最新数据表明，一室公寓的租金上涨了 2,1%，两居室公寓的租金上涨了 2,4%，三居室公寓的租金上涨了 2,2%。”
抵押贷款替代方案：在某些条件下更便宜
不是说不难 抵押贷款, 鉴于假设的 80% 贷款，需要第三方的额外担保，或者收入的固定收入至少是分期付款金额的三倍，扣除任何其他要求的贷款（至于汽车例子）。 “要抵押贷款”当然必须有我 收入要求 获得信贷是必要的，但如果你有能力购买，最好迈出一大步，因为最终你会发现自己不费吹灰之力就拥有了一处房产，”Megliola 补充道。
抵押贷款？ 今天是量身定做的
有利于抵押贷款的另一个方面是：如今利率平均为 4%，但如果您选择固定利率，利率在任何情况下都不会增加，而当资金成本开始下降时，有很多选择。 是的，因为如果说租房的世界被一千个陷阱所束缚，那么近年来抵押贷款的世界已经变得 更灵活. 根据 Mutuionline 平台，抵押贷款可以根据用途、适用的利率、期限和还款方式分为宏观类别。 他们告诉 Mutuionline，通常合同的特征是由每家银行建立的，也是为了尽可能地提供个性化服务。
如果那么它是一个 第一间房子，合同让您可以访问一些 设施 在财政和具体层面 扣除。 与 代替 然后可以将已经在进行中的第一套住房贷款的剩余债务转移到另一家银行，以获得更有利的条件，最重要的是无需成本。 或者你可以 转让 在代位权未涵盖的情况下，一家银行向另一家银行提供的现有贷款，在这种情况下需要评估成本。
按需收费
即使在这个区域，您也可以找到最适合您情况的费率，并且在任何情况下您都有可能改变它，这在过去是不可能的。 让我们从 固定利率：它与 IRS（利率掉期）指数相关联，它是在规定贷款合同时建立的，并且在整个期限内保持不变，以及所有分期付款的金额。 这 变量 另一方面，它是在合同订立时确定的，但随后会根据 Euribor 的波动在整个贷款期限内定期重新计算，即每天发布的浮动利率抵押贷款的参考银行间利率欧洲银行业联合会，或欧洲中央银行的参考利率（ECB 利率）。 它比固定利率具有更大的风险，因为它遵循货币市场的趋势：如果货币成本下降，则分期付款减少，否则增加。
目前，预期仍会增加 欧洲央行 在春季之后应该会有一段时间的减少，但时间和数量无法先验地知道。 然后是 固定利率变量: 与普通浮动利率抵押贷款相比，分期付款保持在起始金额不变，还款期的有效期限会随着时间的推移而变化：如果利率下降，期限会缩短，如果利率上升，期限会延长贷款比原先设想的多。
同样有趣的是 上限利率 （也称为上限）可变利率：这是一种可变利率，但提供了预先确定的最高限额。 还有一个选项 杂，可以在合同规定的期限和条件下进行修改，或者一部分资本以固定利率偿还，另一部分以可变利率偿还，或者 均衡 它由固定利率和可变利率部分组成，具体取决于您要赋予固定利率和可变利率的权重。
