اس میں کوئی شک نہیں: اطالوی ریل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کو پسند کرتے ہیں۔ 2010 کے آخر میں، تقریباً 68,7% اطالوی خاندانوں کے پاس مکانات تھے جبکہ یورپی اوسط 60% تھی اور بینک آف اٹلی کے تازہ ترین تخمینوں کے مطابق، گھروں میں سرمایہ کاری اطالویوں کی خالص دولت کے 54% کی نمائندگی کرتی ہے۔
کیا آپ بھی گھر خریدنا چاہتے ہیں؟
یقیناً یہ مشکل ہو گا (بعض اوقات ڈرامائی طور پر) گھونسلے کے انڈے کو ایک طرف رکھنا جو آپ کو گھر خریدنے کا خواب پورا کرنے کی اجازت دیتا ہے، خاص طور پر اس معاشی اور مالیاتی منظر نامے میں۔ یہاں تک کہ میرے دوستوں کے بہت چھوٹے نمونے میں بھی، مجھ سے اکثر پوچھا جاتا تھا کہ یہ کیسے کریں، کونسی حکمت عملی اختیار کی جائے اور ابتدائی بچت کو بڑھانے کے لیے سرمایہ کاری کیسے کی جائے۔
مجھے جو مشورہ دینا اچھا لگتا ہے وہ یہ ہے کہ "Obiettivo casa" پورٹ فولیو کو ایک ماڈل کے طور پر لیں، ایک پورٹ فولیو اس موسم خزاں کو پہلے ہی "F" میگزین کے قارئین کے سامنے پیش کر چکا ہے اور حال ہی میں Advise Only ویب سائٹ پر تجویز کیا گیا ہے اور اس میں توازن پیدا کیا گیا ہے (آپ اس سے مشورہ کر سکتے ہیں، فالو کریں اسے مفت میں کاپی کریں)۔
"Obiettivo casa" کا مقصد درمیانی مدت میں ایک ایسا سرمایہ پیدا کرنا ہے جسے گھر کی خریداری کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے، عام طور پر رہن کے ذریعے حاصل کیے گئے سرمائے کی تکمیل کے لیے۔
ایک نوجوان جوڑا، اپنی خود مختاری کی جسمانی جگہ کو فتح کرنے کے خواہشمند ایک فرد، یا والدین یا دادا دادی جو کسی بچے یا پوتے کو بڑا قدم اٹھانے کے لیے سرمایہ جمع کرنے میں مدد کرنا چاہتے ہیں، اس سرمائے سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔
"Obiettivo Casa" پورٹ فولیو کس منطق کے ساتھ بنایا گیا تھا؟
سب سے پہلے، ایک سادہ پورٹ فولیو ڈھانچے کے ساتھ وقت کے ساتھ ساتھ بتدریج ادائیگی کی پالیسی کو جوڑنے کی کوشش کی گئی جس سے انتظامی اخراجات کو کم کیا گیا۔ یہاں پورٹ فولیو کے انتخاب پر ایک خلاصہ خاکہ ہے:
وقت کا افق: تقریباً 5-8 سال، جو ہمارے خیال میں ایک مناسب مدت ہے اگر ہم سوچیں، مثال کے طور پر، ایک نوجوان جوڑے کے بارے میں جو اپنا پہلا گھر خریدنے کے لیے ضروری سرمایہ بچانا اور جمع کرنا شروع کر دیتے ہیں (ایک ایسا قدم جو، صحیح یا غلط، بہت سے اطالوی عمل کرنا پسند کرتے ہیں)۔
خطرہ: سرمائے کے حتمی نقصان کا درمیانی کم خطرہ۔ پورٹ فولیو ان لوگوں کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے جنہیں سرمائے میں اضافے کی غیر معمولی صلاحیت کی ضرورت ہے اور جیسا کہ جانا جاتا ہے، کچھ خطرہ مول لیے بغیر، کچھ حاصل نہیں ہوتا! پورٹ فولیو بہر حال ایک سمجھدار انتظامی منطق کا جواب دیتا ہے۔
وقت کے ساتھ بتدریج ادائیگی کی "کم سے کم کٹ" (PAC): تقریباً 3.000 یورو، ظاہر ہے کہ اس رقم کے ضرب کی سرمایہ کاری ممکن ہے۔ رقم کسی بھی طرح کم نہیں ہے، ہمیں اس کا احساس ہے۔ اس کا انحصار سرکاری بانڈز خریدنے کی ضرورت پر ہے جن کی کم از کم مالیت 1.000 یورو ہے۔ تاہم، ان اسٹاک کو اسی طرح کے ETFs سے تبدیل کرنا ممکن ہے: یہ ایک تخمینہ ہے - یہ زیادہ سے زیادہ نہیں ہے - لیکن یہ قابل عمل ہے۔
متواتر ادائیگیوں کی فریکوئنسی (PAC): ماہانہ، دو ماہی، سہ ماہی یا یہاں تک کہ ششماہی، بچت کرنے والے کے معاشی وسائل پر منحصر ہے۔ ہم اپنے آپ کو ایک ہچکچاہٹ کی اجازت دیتے ہیں: اپنے آپ سے یہ کہنے سے کہ "میں یہ نہیں کر سکتا" تھوڑا اور بتدریج لیکن طریقہ کار اور باقاعدگی سے بچت کرنا بہتر ہے۔ ہم اکثر مکمل طور پر غیر ضروری اشیا یا خدمات خریدتے ہیں اور غیر معمولی طور پر ضائع نہیں کرتے: اپنے آپ کو ایک اہم ہدف مقرر کرنا، جیسا کہ اس پورٹ فولیو سے وابستہ ہے، کچھ ٹھوس بنانے اور "خشک شاخوں کو کاٹنے" میں ایک اہم قدم ہے۔
سرمایہ کاری کی منطق: بجائے دفاعی، بانڈ جزو (پورٹ فولیو کا 72%) کے ساتھ جس کا مقصد سرمایہ کاری شدہ سرمائے اور ایکویٹی جزو (28%) کی حفاظت کرنا ہے، جس میں وقت کے ساتھ ساتھ ترمیم کی جائے گی اور اس مقصد کے ساتھ منافع پیدا کرنا ہے۔ دور تک بھاگنا
بانڈز: اطالوی حکومتی بانڈز (پورٹ فولیو کا 60%) کو ایک CTZ (صفر کوپن) کی خریداری کے ذریعے جو میچورٹی تک رکھا جائے گا اور ایک "انفلیشن سے منسلک" BTP کو ترجیح دی گئی تھی جس کا مقصد سرمایہ کار کی قوت خرید کو تحفظ فراہم کرنا ہے۔ تنوع کے لیے یہ فیصلہ کیا گیا کہ بقیہ 12% ETFs میں ابھرتے ہوئے ممالک، یورپی کارپوریٹ سیکیورٹیز اور یورو زون کے "بنیادی" ممالک کے سرکاری بانڈز پر لگائے جائیں۔
حصص: فی الحال "ویلیو" حصص پر مشتمل ہے (یعنی وہ جن کی قیمت/آمدنی کے تناسب کی بنیاد پر "حقیقی" قدر ہے) ترقی یافتہ اور ابھرتے ہوئے ممالک کے افریقی حصص کی ایک چھوٹی سی رقم کے ساتھ، جو معلوم سیاسی خطرات کے پیش نظر، آنے والے سالوں میں اقتصادی اور صنعتی ترقی کی سب سے زیادہ صلاحیت۔
آغاز کے بعد سے یہ کیسا رہا ہے؟
جیسا کہ صرف رسک اینڈ پرفارمنس ایڈوائز چارٹ میں دکھایا گیا ہے، اپنے آغاز سے لے کر (اکتوبر 2012) پورٹ فولیو میں 4,79% کے سالانہ اتار چڑھاؤ کے انڈیکس کے ساتھ 4,40% کی واپسی ہوئی ہے، جو کافی حد تک موجود خطرے کو ظاہر کرتا ہے، سب سے بڑھ کر ایک محتاط نمائش کا شکریہ۔ اس لمحے کے اہم خطرے والے عوامل کو جو کہ ایک اعلی تنوع انڈیکس میں ظاہر ہوتا ہے۔ خلاصہ یہ کہ اب تک بٹوے نے وہی کام کیا ہے جو اسے کرنے کے لیے ڈیزائن کیا گیا تھا۔
