جائیداد اور مقررہ آمدنی: آج اینٹ اور مارٹر کے درمیان حقیقی منافع کہاں ہے؟

اجتماعی تصور میں، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کو ہمیشہ سب سے زیادہ منافع بخش کے ساتھ ساتھ سب سے محفوظ بھی سمجھا جاتا ہے۔ اور طویل وبائی دور کے بعد دیکھنے میں آنے والی زبردست تاثیر نے اس عقیدے کی تائید کی ہے: i گھر کی قیمتیں گولی مار دی ہے اور compravenite ریکارڈ تعداد دیکھی ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں، میلان برتری میں ہے۔
گزشتہ سال کی دوسری ششماہی کے بجائے کی ایک سیریز کے بعد سے میکرو تبدیلیاں انہوں نے تصویر بدل دی. سے شروع کرنامہنگائی میں اضافہ جو اس کے ساتھ مالیاتی سختی لے کر آیا ای سی بی اور شرح میں اضافہ بھی رہن. اس سب کی وجہ سے مارکیٹ نے چوٹیوں سے منہ موڑ لیا، اب اوپر جا رہا ہے۔ زیادہ متوازن سطحیں اور سب کچھ زیادہ پائیدار۔
اس صورتحال میں ایک اور عنصر ایک دہائی کی غیر موجودگی کے بعد دوبارہ نمودار ہوا ہے: پیداوار مقررہ آمدنیجو اب ایک سرمایہ کاری بن چکی ہے۔ مدمقابل.
اس وقت یہ ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے منافع اور اس وقت BTP مارکیٹ میں موازنہ کرنے کے قابل ہے۔
اس نے میلان میں سلون ڈیل رسپارمیو میں ایک کانفرنس میں ایسا کیا۔ ٹی رو قیمت، ایک عوامی طور پر تجارت کی جانے والی امریکی سرمایہ کاری فرم جس کا صدر دفتر بالٹیمور، میری لینڈ میں ہے، جس کی بنیاد 1937 میں تھامس رو پرائس نے شراکت میں رکھی تھی۔ نامزما، بولوگنا میں تحقیقی ادارہ۔ ایسے عناصر ابھرتے ہیں کہ اکثر وہ لوگ جو گھر خریدتے ہیں، اپنے لیے یا اسے کرائے پر دینا، مکمل طور پر غور نہیں کرتے۔

کہ میٹون ایک اطالوی کی زندگی میں ایک اہم موجودگی ہے، بینک آف اٹلی کا ڈیٹا بھی اس کی تصدیق کرتا ہے۔ وہاں ریکچزا اطالویوں کی، جس کا تخمینہ 10.000 بلین سے زیادہ ہے، 53% میں منتقل کیا جاتا ہے۔ رہن جائیداد کی خریداری کے لیے۔ اور سب کے بعد، 70,5% اطالوی اس کے مالک ہیں۔ پہلا گھر اور 13,5% کم از کم ایک دوسرا گھر.

مالیاتی نچوڑ کے بعد کا نتیجہ

انہوں نے کہا کہ اب جس میکرو ماحول میں ہم آگے بڑھ رہے ہیں وہ ایک طرف کساد بازاری کے خدشات کو دور کرتا ہے، دوسری طرف مہنگائی میں بتدریج کمی اور مالیاتی سختی کے پیش نظر صارفین کے اعتماد اور امید میں بہتری دیکھتا ہے۔ لوکا ڈونڈی، Nomisma کے سی ای او۔ تاہم مالیاتی نچوڑ، ایک ٹرین انہوں نے اسے چھوڑ دیا: رہن کی شرح اب بھی لمبا اور زیادہ پوشیدہ، a کریڈٹ تک رسائی زیادہ محدود. اور اس کا لازمی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر اثر پڑتا ہے، خاص طور پر ان لوگوں پر جنہیں پراپرٹی خریدنے کے لیے رہن کی ضرورت ہوتی ہے۔
Nomisma آبزرویٹری کے تجزیے کے مطابق، 2023 میں "قومی فروخت میں 14,6% کی کمی ہوگی، جو 670 ہزار (784 ہزار سے) کے برابر ہے اور ہر سال 18% نئے رہن میں کمی ہوگی، لیکن "زیادہ شدت کے ساتھ سال کے پہلے حصے میں، پھر موسم گرما سے شروع ہونے والی مالیاتی سختی میں بتدریج نرمی کے ساتھ کمی آئے گی۔"

بینک قرض کی توسیع کے حوالے سے زیادہ محتاط ہو گئے ہیں۔

ڈونڈی نے اس بات پر زور دیا کہ "قرض کی سختی" مئی 1,93 میں اوسطاً 2022 فیصد سے فروری 3,79 میں 2023 فیصد رہنے کے ساتھ، واحد مسئلہ نہیں ہے۔ اس کے بارے میں تاثر بھی بدل گیا ہے۔ حل پذیری بہت سے ممکنہ قرض دہندگان کا مستقبل اور اس لیے کریڈٹ دینے میں بینکوں کی جانب سے زیادہ احتیاط"۔ بہر حال، آمدنی رکی ہوئی ہے، زیادہ تر مہنگائی کے حساب سے نہیں ہے اور اس وجہ سے قوت خرید کھو رہی ہے۔
اگر 2022 میں ادائیگیوں (+1%) میں خاطر خواہ استحکام دیکھا گیا، جس کا تعلق ذیلی ادائیگیوں اور تبدیلیوں میں نمایاں کمی (-70%) سے ہے، نومسما کو توقع ہے کہ 2023 کے لیے، دو ہندسوں میں کمی، دونوں نئے رہن میں (- 18% سالانہ ) اور ماتحت اور متبادل (-47 فیصد)۔

غور کرنے کے لیے یہاں تین میکرو عوامل ہیں۔

"آج رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ماضی کی نسبت بہت زیادہ کریڈٹ پر منحصر ہے" ڈونڈی جاری ہے۔
"جب رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کا سامنا کرنا پڑتا ہے تو، خاص طور پر کارپوریٹ سرمایہ کاروں کی طرف سے، 3 عوامل پر نظر رکھنے کی ضرورت ہے: بی ٹی پی/بند پھیلاؤ, جو غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے اٹلی کے تصور کی نمائندگی کرتا ہے, کے ارتقاء PIL اور کریڈٹ تک رسائی کی صلاحیت پر اثرات اور ان کے درمیان فرق سیکٹر ریٹرن اور بی ٹیp: اس سے پہلے مؤخر الذکر کی کوئی قیمت نہیں تھی، جبکہ اب ان کی دلچسپ واپسی ہے۔"

ٹرو پرائس: مکان خریدنا بھی اثاثوں کی تقسیم میں شامل ہونا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری، Rowe Price کے مطابق، کسی دوسرے مالیاتی سرمایہ کاری سے زیادہ اور نہ ہی کم کی درجہ بندی کی جانی چاہیے۔
"ہمیں سرمایہ کاری کی مختلف اقسام کا موازنہ کرنے اور سرمایہ کاروں کو ان کے بارے میں آگاہ کرنے میں مدد کرنے کی ضرورت ہے،" فیڈریکو ڈومینیچینی، ہیڈ آف ایڈوائزری ٹی رو پرائس نے کہا۔ یہاں تک کہ گھر کو بھی مالیاتی سرمایہ کاری کے طور پر سمجھا جانا چاہئے، جبکہ اٹلی میں رجحانات کے بارے میں آگاہی کا فقدان ہے، اور جائیداد کی قیمت زیادہ تر مالکان کے سر پر ہے۔ اس کے بجائے، یہ ضروری ہے کہ جائیداد بھی داخل ہو۔اثاثہ تین ہلاک".

"چھپی ہوئی" لاگتیں جن پر کچھ لوگ گھر خریدتے وقت غور کرتے ہیں۔

ایسا کرنے کے لیے ضروری ہے کہ مختلف پہلوؤں پر غور کیا جائے جنہیں اکثر ہلکے سے نہیں لیا جاتا۔ خاص طور پر اگر کوئی دوسرے گھر کی خریداری کے بارے میں سوچتا ہے، کم از کم جزوی طور پر، کرائے پر لینا ہے۔

فہرست مختصر نہیں ہے: ٹیکس کے ساتھ شروع (امو) کے لیے اخراجات L'agenzia (تقریباً 3% جمع VAT)، پر رجسٹریشن فیس (کیڈسٹرل ویلیو کا 9%)، ایک کی قیمت عمل (قدر کا تقریباً 1%)، اکثر شمار نہیں ہوتا غیر معقولیت سرمایہ کاری کا، اس بات پر غور کرتے ہوئے کہ فروخت کا وقت (سوائے میلان کے واحد کیس کے جس کا بڑے یورپی شہروں سے موازنہ کیا جاتا ہے) 6 ماہ سے زیادہ ہو سکتا ہے۔ ڈومینیچینی کہتے ہیں، "ان اخراجات کی بنیاد پر، ایسا لگتا ہے کہ دوسرا گھر خریدنے کے لیے ایک سرمایہ کاری "داخلہ فیس" درکار ہے، جس کا حساب تقریباً 7% ہے، "جبکہ ہم نے میلان میں ایک اپارٹمنٹ کی اوسط واپسی کا حساب لگایا ہے۔ 3,28% کا مرکزی، لہذا آپ کو گھر کی خریداری کے تقریباً 2 سال بعد حقیقی پیداوار ملنا شروع ہو جائے گی۔
ان اقدار کا موازنہ Btp کی ایک سے تین سال کے درمیان 3,37%، 5 سال سے زیادہ 4,05%، 7% سے زیادہ کی اعلی پیداوار کے لیے پیداوار تک ہونا چاہیے۔ اطالوی حکومتی بانڈز پر ٹیکس 12,5% ​​ہے۔ .