कार्लोटा स्कोज़ारी, बिजनेस इनसाइडर के लिए एक आर्थिक-वित्तीय पत्रकार, ने गोवेयर के साथ अभी-अभी एक पुस्तक प्रकाशित की है, "झूठे सच। कोरोनावायरस महामारी के बाद अधर में लटके अर्थशास्त्र और वित्त के 9 अडिग हठधर्मिता", जो हमारे (झूठे) आर्थिक-वित्तीय निश्चितताओं पर कोविद -19 संकट के प्रभाव पर एक गर्म, लेकिन सुविचारित और प्रलेखित प्रतिबिंब का परिणाम है। जो द्वितीय विश्व युद्ध के अंत के बाद से क्रिस्टलीकृत हो गया है।
Scozzari नग्न नौ झूठे सच - और शायद बहुत कुछ: 1. अर्थव्यवस्था वैश्विक है; 2. दुनिया की जीडीपी हमेशा बढ़ेगी, 3. बैंक घर पर है, 4. महंगाई ग़ायब हो चुकी है, 5. तेल कभी जीरो नहीं होगा, 6. सोना कभी धोखा नहीं देता; 7. ईंट हमेशा संतुष्टि देती है; 8. शेयरिंग इकोनॉमी और कम लागत भविष्य हैं; 9. हरित अर्थव्यवस्था में बहुत लंबा समय लगता है।
हम अपने पाठकों को पुस्तक का एक विस्तृत अंश प्रस्तुत करते हुए प्रसन्न हैं। सातवें "झूठे सच" का पूरा पाठ, अचल संपत्ति में निवेश की स्थिरता के विषय में एक। यह एक ऐसा विषय है जो वास्तव में हम सभी के बटुए को प्रभावित कर सकता है।
अच्छा पढ़ना
ट्रम्प का शब्द
"जहां तक मेरा संबंध है, अचल संपत्ति हमेशा एक अच्छा निवेश है": संयुक्त राज्य अमेरिका के राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्प का शब्द। दुनिया के सबसे शक्तिशाली व्यक्ति की शुद्ध संपत्ति, बड़े पैमाने पर अचल संपत्ति में व्यापार के लिए धन्यवाद (न्यूयॉर्क में ट्रम्प टॉवर को संयोग से नहीं कहा जाता है), 2019 की गर्मियों में ब्लूमबर्ग द्वारा 3 बिलियन डॉलर का अनुमान लगाया गया है।
«सबसे पहले - सीएनएन के लिए लैरी किंग के साथ एक साक्षात्कार में ट्रम्प ने अपना परिचय दिया - मैं एक रियल एस्टेट आदमी हूं। मुझे यही पसंद है। उसे न पहचानना मेरे दैनिक कार्य को न पहचानने जैसा होगा। ट्रम्प निश्चित रूप से अकेले नहीं हैं जो सोचते हैं कि रियल एस्टेट हमेशा एक निवेश पोर्टफोलियो के भीतर संतुष्टि देता है। लेकिन क्या सच में ऐसा है या कोरोना वायरस इस सच से भी पर्दा उठा रहा है?
10 साल में घर की कीमतें नीचे
पिछले दशक में ही, कोविड-19 के हमारे जीवन को अस्त-व्यस्त करने से पहले ही, जिसने भी पुरानी, महंगी इतालवी ईंट में निवेश करने का फैसला किया था, वह आसानी से पैसे खो सकता था। यह ध्यान रखना दिलचस्प है कि अगर, एक ओर, नए घरों के लिए कीमतों का सूचकांक 2010 के शुरुआती स्तर से ऊपर जाता है, तो दूसरी ओर, मौजूदा घरों की कीमतों में एक मजबूत संकुचन दिखाई देता है, जिसने एक दशक में धक्का दिया है। पूरी टोकरी नीचे की ओर।
छोटी अवधि के दृष्टिकोण से, मार्च 2020 के अंत में आईएसटीएटी नोट पर टिप्पणियाँ:
«2019 की तुलना में घर की कीमतें 2018 में एक बिंदु के केवल दसवें हिस्से की कमी के साथ बंद हुईं और 2020 में थोड़ी सकारात्मक गिरावट के साथ, आवासीय अचल संपत्ति बाजार में कीमतों के पर्याप्त स्थिरीकरण का संकेत। लेकिन राष्ट्रीय आंकड़ा - ISTAT चेतावनी देता है - उत्तर-पश्चिम और उत्तर-पूर्व के बढ़ने और केंद्र और दक्षिण और द्वीपों के घटने के साथ बहुत विषम क्षेत्रीय प्रवृत्तियों का संश्लेषण है। इस संदर्भ में, मिलान में मकानों की कीमतों में लगातार चौथे वर्ष निरंतर वृद्धि दर्ज की गई, जिससे अचल संपत्ति बाजार में उनकी अग्रणी भूमिका की पुष्टि हुई, जबकि रोम में उन्होंने लगातार तीसरे वर्ष महत्वपूर्ण गिरावट दर्ज की»।
बदतर के लिए पूर्वानुमान की समीक्षा की जाएगी
पिछले एक दशक में, औसत घर की कीमतें गिर गई हैं। इन सबसे ऊपर, हालांकि, यह दर्शाता है कि, कोरोनावायरस की अनुपस्थिति में और 2018 और 2019 के बीच कीमतों में स्थिरता के एक चरण के बाद, घर की कीमतों में वृद्धि 2020 से शुरू होनी चाहिए थी।
लेकिन कोविड-19 के आगमन ने एक बार फिर योजनाओं को पूरी तरह से उलट दिया है, इतना कि नोमिस्मा ने "प्राइमा कोरोनाविरस" (pC) के लिए दो अलग-अलग परिदृश्यों की रूपरेखा तैयार की है: एक अधिक आशावादी जिसे "सॉफ्ट" कहा जाता है और एक अधिक निराशावादी या "हार्ड" एक। नोमिस्मा द्वारा समझाया गया पहला परिदृश्य:
«यह सुसंगत और प्रभावी उपायों के साथ, स्वास्थ्य आपातकाल से अपेक्षाकृत कम निकास समय मानता है; दूसरी ओर, दूसरी ओर, रोकथाम के उपायों को बनाए रखने के लिए अधिक समय और सरकार द्वारा शुरू किए गए हस्तक्षेपों की कम प्रभावशीलता, आर्थिक प्रणाली पर भारी प्रभाव के साथ निहित है»।
नोमिस्मा के पूर्वानुमानों के अनुसार, नरम परिदृश्य में, घर की कीमतों में 1,1 में सालाना 2020 प्रतिशत, 1,2 में 2021 प्रतिशत और 0,5 में 2022 प्रतिशत की गिरावट आनी चाहिए। कठिन परिदृश्य में गिरावट तेज है: 3,1 में -2020 प्रतिशत, -3,9 प्रतिशत 2021 में और -3,1 प्रतिशत 2022 में।
वही कार्यालय की कीमतों के लिए जाता है, जिसके लिए नोमिस्मा को 2020 के लिए नरम परिदृश्य में 1,7 प्रतिशत और कठिन परिदृश्य में 3,5 प्रतिशत की गिरावट की उम्मीद है, जबकि 2021 के लिए अनुमान -1,6, 4 प्रतिशत और -2022 प्रतिशत और के लिए हैं 0,8 -3,4 फीसदी और -XNUMX फीसदी।
वायरस या बीसी से पहले, वे नोमिस्मा से समझाते हैं:
«अचल संपत्ति बाजार वसूली के लिए सड़क पर लग रहा था, जैसा कि आवासीय बिक्री के विकास से देखा जा सकता है, जो कि 2019 में 600 लेनदेन से अधिक हो गया था, इस स्तर से ऊपर रहने के अगले तीन वर्षों की संभावना के साथ, इस प्रकार जारी है वृद्धि की प्रवृत्ति। यह क्रेडिट चैनल के योगदान के लिए भी धन्यवाद था, जो 2019 के एक नकारात्मक के बाद, घरों की खरीद के लिए परिवारों को गिरवी रखने के मामले में दो साल की अवधि 2020-2021 में फिर से बढ़ने की उम्मीद थी, अनुकूल परिस्थितियों के लिए भी धन्यवाद ब्याज दरों पर ब्याज, लगभग नगण्य स्तर तक गिर गया।
नोमिस्मा का विश्लेषण इस प्रकार जारी है:
«वायरस के प्रसार के कारण होने वाली आपात स्थिति ने इस दृष्टिकोण को पूरी तरह से बदल दिया है, अधिकांश आर्थिक और वाणिज्यिक गतिविधियों के निलंबन के साथ, कम से कम रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित नहीं हैं। महामारी के आगमन के पहले चरण की विशेषता वाली सबसे आम आर्थिक गतिविधियों को पूरा करने की वस्तुगत कठिनाइयाँ आने वाले महीनों में प्रतीक्षा और देखने और विवेकपूर्ण दृष्टिकोण के साथ होंगी जो खरीद और निवेश विकल्पों में भिन्न होंगी। उच्च अनिश्चितता को देखते हुए कि यह पूरी तरह से अप्रत्याशित स्थिति उत्पन्न हो रही है, परिवार आगे की आर्थिक मंदी से खुद को बचाने के लिए तरलता बढ़ाने के लिए, अचल संपत्ति या अन्य प्रकार के निवेश की खरीद को स्थगित करने के लिए बचत भंडार बढ़ाने को प्राथमिकता देंगे।
वे खुद को विशेष रूप से कठिन आर्थिक परिस्थितियों का सामना करते हुए पाएंगे, दूर की संभावना के साथ कि ऐसे संकट से निपटने के लिए कम सुसज्जित लोग व्यवसाय से बाहर जाने से बचने में सक्षम नहीं होंगे। इस घटना के दायरे को टालने या कम से कम सीमित करने के लिए, सरकार को कर राहत और करों और क्रेडिट ऋणों के आस्थगित भुगतान के संदर्भ में जो सहायता प्रदान करनी होगी, उसके अलावा, क्रेडिट संस्थानों की भूमिका मौलिक होगी तरलता अंत:क्षेपण, आर्थिक और सामाजिक अस्थिरता से बचने के लिए ठीक है जो अन्यथा उत्पन्न होगी"।
बिक्री भी कम है
कीमतों में कमी के अलावा, नोमिस्मा का अनुमान है कि 2020 से आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन में भी कमी आ सकती है, जो हाल के वर्षों में हमेशा बढ़ रही है। इसके अलावा इस मामले में, कंसल्टेंसी फर्म एक नरम परिदृश्य की रूपरेखा तैयार करती है जो बिक्री में अधिक गिरावट के साथ एक अधिक निहित गिरावट और एक कठिन परिदृश्य का अनुमान लगाती है।
«कोविद -19 के प्रसार के प्रभाव - नोमिस्मा से समझाएं - खरीद और निवेश की मांग में संकुचन का रूप ले लेंगे और इसलिए, रियल एस्टेट क्षेत्र की लेनदेन गतिविधि में कमी आएगी। इतालवी घरों के हमारे आवधिक सर्वेक्षण द्वारा प्रदर्शित उच्च "आवास की आवश्यकता" विवेकपूर्ण विकल्पों के परिणामस्वरूप समय की देरी से गुजरेगी। इन तत्वों में उन आर्थिक कठिनाइयों को भी जोड़ा जाएगा जो कई परिवारों को रोज़गार की समस्याओं का सामना करना पड़ेगा जो संकट अनिवार्य रूप से लाएगा। यह स्थिति, सभी संभावना में, क्रेडिट संस्थानों को संवितरण मानदंडों को कड़ा करने के लिए प्रेरित करेगी, ताकि बड़ी मात्रा में गैर-निष्पादित ऋणों को फिर से जमा करने के जोखिम से बचा जा सके (अध्याय 3 भी देखें)।
यह सब, नोमिस्मा से सारांशित करता है, «वायरस रोकथाम उपायों के कारण होने वाली बाधाओं के साथ, 2020 में आवासीय बाजार पर लेनदेन संबंधी गतिविधि को कम करने में योगदान देगा: 612 ट्रेडों से कोरोनावायरस आपातकाल की अनुपस्थिति में, हम आगे बढ़ेंगे सर्वोत्तम मामलों में 564 लेनदेन (6,5 की तुलना में -2019 प्रतिशत), जबकि सबसे खराब स्थिति में यह पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 500 प्रतिशत की कमी के साथ 18 लेनदेन की सीमा से नीचे आ जाएगा। 2021 में, लेन-देन 2020 की तुलना में थोड़ी कम इकाई की कमी का सामना करेगा, जिसका परिणाम 407 और 531 ट्रेडों के बीच होगा, केवल तभी 2022 के दौरान काफी हद तक स्थिर हो जाएगा।
नोमिस्मा विशेषज्ञों के अनुसार, अचल संपत्ति क्षेत्र में निपटान गतिविधि पर ब्रेक का एक और तत्व "कठोरता, इसके अलावा हाल के दिनों में उजागर किया गया है, जिसके साथ मालिक अपनी स्वयं की प्राप्ति अपेक्षाओं को संशोधित करने में प्रतिक्रिया करेंगे" द्वारा प्रतिनिधित्व किया जा सकता है।
वास्तव में, यह घटना «2008-2013 की दोहरी मंदी की लहर के वर्षों में लेनदेन की वसूली के लिए एक बाधा का प्रतिनिधित्व करती है, जो पिछले अचल संपत्ति चक्रों के सामान्य समय से परे नकारात्मक चरण को प्रभावी ढंग से लम्बा खींचती है। इसमें अल्पावधि में कीमतों में सभी सीमित कमी शामिल होगी, लेकिन समय की एक अधिक विस्तारित अवधि जिसके भीतर मूल्यों का संकुचन होगा, पुनर्प्राप्ति समय को स्थगित करने के अवांछनीय परिणामों के साथ».
छह साल पहले
Nomisma के CEO, Luca Dondi dall'Orologio पर टिप्पणी करें:
«आवासीय बिक्री की संख्या के पूर्वानुमान के माध्यम से देखा जाए तो महामारी और लॉकडाउन के प्रभाव विनाशकारी दिखाई देते हैं। कारोबार बंद होने पर सप्ताहों को बढ़ावा देने की लगभग पूरी असंभवता, और सबसे बढ़कर, देश के आर्थिक ताने-बाने का प्रगतिशील कमजोर होना, जिसे पहले से ही कई तरीकों से समझा जा सकता है, अचल संपत्ति बाजार के नाटकीय रूप से सूखने का कारण बनेगा। यह एक दोहरी लहर होगी: पहला संगरोध, जबरन सामाजिक दूरी और तुरंत संकट के संपर्क में आने वाले क्षेत्रों के कमजोर होने से, जिसके परिणामस्वरूप नौकरियों का नुकसान होगा और बचत करने की प्रवृत्ति में सामान्य वृद्धि होगी; दूसरा कुल मांग में अपरिहार्य भारी गिरावट से प्रेरित है, जो कंपनियों के लिए तरलता संकट का कारण बनेगा, विशेष रूप से घरेलू बाजार (बहुसंख्यक) पर उजागर होने वाली कंपनियां, जो बदले में मांग में और गिरावट का कारण बनेंगी»।
संक्षेप में, Dondi dall'Orologio के अनुसार यह रास्ते में हो सकता है:
"एक अवसादग्रस्त सर्पिल जिसे केवल तरलता के एक प्रभावशाली प्रत्यक्ष इंजेक्शन द्वारा कम किया जा सकता है, साथ में सार्वजनिक गारंटी की योजना के साथ बैंकों को संदिग्ध ऋणों के विकास का मुकाबला करने के लिए क्रेडिट लाइनों में कटौती करने से रोकने के उद्देश्य से"।
Giuseppe Conte की सरकार द्वारा अप्रैल 2020 की शुरुआत में लॉन्च किया गया तथाकथित "लिक्विडिटी डिक्री" इस दिशा में सटीक रूप से आगे बढ़ता है, जिसका उद्देश्य बैंकों द्वारा व्यवसायों और सभी आकारों के ऋण वितरण के साथ सार्वजनिक गारंटी का संयोजन करना है।
हालाँकि, प्रेस ने बार-बार ऐसे मामलों की रिपोर्ट की जिनमें ऋणों को अनुरोध करने वालों के खजाने तक पहुँचने में बहुत कठिनाई होती है; और पलाज़ो चिगी के प्रतिपादक एक से अधिक अवसरों पर कठिनाइयों को स्वीकार करते हैं।
«उद्देश्य - नोमिस्मा के सीईओ का कहना है - स्वास्थ्य आपातकाल के आर्थिक-वित्तीय परिणामों को शामिल करने की कोशिश करने के लिए सिस्टम को स्थिर करना चाहिए। यदि उद्देश्य स्पष्ट और साझा दिखाई देते हैं, तो संसाधनों और परिचालन रणनीतियों की बंदोबस्ती के बारे में ऐसा नहीं कहा जा सकता है। हालांकि, चित्र का नाटक असाधारण महत्व के तत्काल कार्यों को लागू करता है, बिना अप्राप्य पेरेटो इष्टतम को प्राप्त करने के लिए अनाकर्षक ढोंग के। वास्तव में, लॉकडाउन के बाद के परिप्रेक्ष्य की हिचकिचाहट और अस्पष्टता एक ऐसे वायरस के प्रसार और प्रसार की अनुमति देती है, जो कोविड-19 की तुलना में बहुत अधिक घातक दर होने का जोखिम उठाता है। इस परिदृश्य में, अचल संपत्ति बाजारों के लिए पूर्वानुमान, जिन्होंने संकट से पहले अधिक गति और गतिशीलता दिखाई थी, जैसे कि मिलान और बोलोग्ना, निर्दयी दिखाई देते हैं: महामारी के प्रभाव की गंभीरता और अपनाए गए नियंत्रण समाधान अचल संपत्ति को छह सेट कर देंगे साल"।
एक तेजी से जोखिम भरा निवेश
ऐसे लोग हैं जो लंबे समय से रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश करने का निर्णय लेते समय सावधानी बरतने का आह्वान करते हैं। यह बंका जेनराली के उप महाप्रबंधक एंड्रिया रागैनी का मामला है, जो पहले एक आधार और फिर दो खाते बनाता है।
«आइए धारणा से शुरू करें - वह देखता है - कि निवेश से हमें एक ऐसी संपत्ति के अधिग्रहण को समझना चाहिए जो एक आय पैदा करता है। एक संपत्ति के मामले में, रिटर्न दो घटकों द्वारा दिया जाता है: समय के साथ मूल्य में परिवर्तन और किराये की आय, तथाकथित किराया। आइए निवेश के पर्याप्त लंबे समय के क्षितिज पर विचार करें, जैसा कि अचल संपत्ति की आवश्यकता है, अर्थात 1980 से आज तक। खैर, इस अवधि में, हमारे देश में वास्तविक औसत वार्षिक प्रतिफल, यानी शुद्ध मुद्रास्फीति, और सकल गृह कर, 4,57 प्रतिशत था, जबकि शेयरों का 9,45 प्रतिशत (लाभांश सहित), कॉर्पोरेट बांड का 5,85 प्रतिशत (सहित) कूपन) और 2,42 प्रतिशत सरकारी बॉन्ड (जहां मौजूद हो, कूपन सहित)।
रागैनी ने फिर से नोट किया:
«यदि, दूसरी ओर, हम केवल उपयोग के लिए एक अच्छे के दृष्टिकोण से घर पर विचार करते हैं, क्योंकि संपत्तियों के मूल्य की गणना के लिए यूरोपीय स्तर पर एक संहिताबद्ध प्रणाली थी, अर्थात 2010 के बाद से, इटली में कीमतों में गिरावट आई है 17 प्रतिशत, जबकि यूरोपीय औसत में 21 प्रतिशत की वृद्धि दर्ज की गई।
सोल्दीएक्सपर्ट एससीएफ के निवेश निदेशक सल्वातोर गाज़ियानो भी रियल एस्टेट निवेश के बारे में उलझन व्यक्त करते हैं:
«ईंट, जो इटालियंस के लिए नंबर एक निवेश है, कुछ समय से भूरे और काले बादलों को इकट्ठा कर रहा है और निश्चित रूप से न केवल महामारी के प्रकोप के बाद। यूरोप में हम उन लोगों में से हैं जिनके परिवारों का प्रतिशत सबसे अधिक है जो अपने घर में रहते हैं। पिछले दस वर्षों में हमने अक्सर अपने ग्राहकों के साथ इस विषय से निपटा है क्योंकि, स्वतंत्र वित्तीय सलाहकार के रूप में, यह हमारे कर्तव्यों में से एक है कि हम 360 डिग्री पर बात करें कि धन का निवेश कैसे किया जाता है और इसे कहां निर्देशित करना अधिक सही है। इस विषय पर हमने हमेशा चेतावनी दी है कि "निवेश" के रूप में ईंट का युग दुर्भाग्य से अपने सूर्यास्त पर है। बहुत अधिक जोखिम, बहुत कम लाभ। पहले से ही 2015 में, हमारे विश्लेषण ने उजागर किया कि कैसे 2008 के संकट के बाद इटली में रियल एस्टेट ने वास्तविक रूप से कीमतों में गिरावट दर्ज की थी जो दुनिया में सबसे ज्यादा थी, जो हमारे देश के संरचनात्मक और वित्तीय परिवर्तनों के लिए अच्छा नहीं था। की ओर जा रहा था».
जैसा कि गाज़ियानो बताते हैं:
«इटालियंस का एक निवेश के रूप में घर के साथ प्यार में पड़ना जारी है और इसके कारण कीमतें काफी बढ़ गई हैं और अक्सर वास्तविकता से अलग हो जाती हैं। कुछ ऐसा जो उन बचतकर्ताओं की घटना से मिलता-जुलता है जिन्होंने हाल के वर्षों में इटली में गैर-सूचीबद्ध बैंकों के शेयर खरीदे हैं ताकि एक दिन पता चल सके कि वही शेयर इतनी आसानी से नष्ट नहीं हुए थे और जिस कीमत पर उन्होंने शेयर खरीदे थे वह निश्चित रूप से बाजार से बाहर था। और तुलना उतनी जोखिम भरी नहीं है जितनी यह लग सकती है क्योंकि लंबे समय से कई इटालियंस ने एक घर की खरीद को उसके उपयोग मूल्य के लिए नहीं बल्कि "आय और सुरक्षा" जैसी विशिष्ट विशेषताओं से संपन्न एक वास्तविक निवेश के रूप में माना है».
Gaziano के अनुसार हाल के वर्षों में इटली में अचल संपत्ति बाजार:
«वह बचतकर्ताओं की एक विस्तृत श्रृंखला द्वारा खरीद से इतना "नशीला" था कि उन्होंने घर को एक प्रकार का सही निवेश माना जो लगभग केवल वृद्धि के लिए नियत था। और इसने विशेष रूप से दूसरे घरेलू बाजार को बहुत बढ़ावा दिया है। जो 2008 के बाद शुरू हुई तेजी से सबसे ज्यादा प्रभावित हुए हैं, यहां तक कि नाटकीय प्रभाव के साथ, क्योंकि इटली में ऐसी नगर पालिकाएं हैं जहां खरीदारों की अनुपस्थिति के कारण अब घर बेचना भी संभव नहीं है» .
बेशक, हमें एक अलग चर्चा करने की भी जरूरत है, गाज़ियानो स्वीकार करता है
«एक पर्यटक बिंदु से सबसे प्रसिद्ध इतालवी "ट्रॉफी" स्थानों के लिए या एक पेशेवर और विश्वविद्यालय के दृष्टिकोण से अधिक जीवंत, "अंदर" पड़ोस के साथ जहां कीमतें अपेक्षाकृत उच्च स्तर पर बनी हुई हैं - जैसे उपरोक्त मिलान -। लेकिन यह बिना कहे चला जाता है कि इन मामलों में भी "ग्लोकल" और राजनीतिक, सामाजिक और वित्तीय संदर्भों को किसी भी मामले में समय के साथ मॉनिटर किया जाना चाहिए।
और अब महामारी या पीसी के बाद क्या होगा?
"परिदृश्य - गज़ियानो को स्वीकार करता है - दुर्भाग्य से बिगड़ गया है और निश्चित रूप से न केवल तिरंगे ईंट के लिए यह देखते हुए कि दुनिया भर में अचल संपत्ति बाजार के भविष्य के बारे में सवाल हैं"।
रखरखाव का अभाव
पिछले कुछ वर्षों में खराब प्रदर्शन और इतालवी रियल एस्टेट क्षेत्र की कीमतों में गिरावट के कई कारण हैं और ये कोरोना वायरस से स्वतंत्र हैं। शुरुआत, एक महत्वपूर्ण कारक के साथ रागैनी को रेखांकित करती है:
"बिक्री के लिए घरों की आपूर्ति मांग की दोगुनी से अधिक है। इसलिए, जैसा कि किसी भी बाजार में होता है, अगर आपूर्ति मांग से अधिक हो जाती है, तो कीमतें शायद ही बढ़ेंगी»।
इसके अलावा:
“उत्पाद की गुणवत्ता बल्कि खराब है। यह कहने के लिए पर्याप्त है कि 74 प्रतिशत घर तीन सबसे खराब ऊर्जा वर्गों, जी, एफ, ई में आते हैं, जबकि 2021 से, विस्तार को छोड़कर, नए घर केवल लगभग शून्य ऊर्जा खपत के साथ बनाए जा सकते हैं, एक अवधारणा जो कक्षा ए से आगे जाती है। अधिक: 60 प्रतिशत आवासीय भवन 1970 से जारी "आधुनिक" एंटी-सेस्मिक मानकों को पूरा नहीं करते हैं। इसका मतलब यह है कि संरचनात्मक रूप से अधिकांश इमारतों को पर्याप्त रखरखाव हस्तक्षेप की आवश्यकता होती है»।
रागैनी फिर से कहते हैं:
«इटली में 2 प्रतिशत से भी कम घरों में तबाही के जोखिमों के खिलाफ बीमा कवरेज है, जो विरोधाभासी है क्योंकि हमारा देश दुनिया के सबसे बड़े भूकंपीय, हाइड्रोजियोलॉजिकल और भूस्खलन जोखिम वाले देशों में से एक है। इसका मतलब यह है कि भूकंप, मूसलाधार बारिश और अन्य वायुमंडलीय घटनाएं जो दशकों से हुई हैं, नींव के स्तर पर भी धातु के फ्रेम में दरारें और जंग बन गई हैं। लेकिन बीमा कवरेज के बिना बहाली के कुछ हस्तक्षेप हुए हैं। इसके विपरीत, घरों को समय-समय पर रखरखाव की आवश्यकता होती है, न केवल सामान्य, बल्कि असाधारण भी। अन्यथा वे बिगड़ते हैं और मूल्य खो देते हैं, ठीक किसी वस्तु की तरह, उदाहरण के लिए कारें».
इस उपेक्षा के क्या कारण हैं?
«इतालवी परिवारों की औसत वार्षिक शुद्ध आय - रागैनी उत्तर - 31.393 यूरो के औसत वार्षिक व्यय के मुकाबले 30.852 यूरो (स्रोत ISTAT) के बराबर है, जिसमें से 10.828 घर में निवेश किया जाता है, जो काफी हद तक बंधक या किराए से मेल खाता है। इसलिए, "घरेलू उत्पाद" में सुधार करने के लिए बहुत सारे संसाधन नहीं बचे हैं».
लेकिन चीजों को अनिवार्य रूप से बदलना होगा, जैसा कि बंका जेनराली के उप महाप्रबंधक बताते हैं:
«इटली, किसी भी अन्य यूरोपीय देश की तरह, 2050 की तुलना में 80 तक कार्बन डाइऑक्साइड के उत्पादन को 1990 प्रतिशत तक कम करना होगा और अधिकांश CO2 इमारतों द्वारा उत्पादित किया जाता है। इसलिए ऊर्जा दक्षता के लिए राज्य द्वारा मान्यता प्राप्त कई कर बोनस। इसलिए प्रवृत्ति को अनिवार्य रूप से इस दिशा में जाना होगा».
संक्षेप में, रागैनी बताते हैं:
«घर का मिथक अधिक से अधिक लुप्त हो रहा है, दोनों निवेश के मामले में और सुरक्षा के अर्थ में कि एक संपत्ति का स्वामित्व हमेशा प्रसारित होता है। एक बदलाव जो दो अन्य महत्वपूर्ण कारकों जैसे नौकरी की गतिशीलता और कम आय से भी जुड़ा हुआ है जो नई पीढ़ियों की विशेषता है। अतिरिक्त तत्व जो किसी के जीवन पथ में एक केंद्रीय क्षण के रूप में घर खरीदने, या अचल संपत्ति में निवेश करने के प्रतिमान की समीक्षा की ओर ले जाते हैं».
अलग-अलग आदतों वाली एक नई कंपनी
करीब निरीक्षण पर, गज़ियानो ने नोट किया, कोरोनोवायरस से पहले भी, नई छुट्टी की आदतें, कम लागत वाली "कम लागत वाली" उड़ानों से लेकर एयरबीएनबी जैसी अर्थव्यवस्था की घटनाओं को साझा करने के लिए, अचल संपत्ति बाजार को बदल दिया था।
«आर्थिक संकट जो लॉकडाउन और जीडीपी में संबंधित गिरावट का पालन करेगा - कारण सोल्डीएक्सपर्ट के निवेश निदेशक - अल्पावधि में पुनर्प्राप्त करना आसान नहीं हो सकता है; आखिरकार, हम 2008 के संकट से कभी उबर नहीं पाए हैं। नई पीढ़ियों के लिए, इसका मतलब जनसांख्यिकीय ढांचे में प्रवासियों में वृद्धि हो सकती है जो पहले से ही सर्वोत्तम तरीके से उन्मुख नहीं थी। बच्चों और पोते-पोतियों के साथ एक तेजी से बुजुर्ग और निष्क्रिय आबादी, जिन्हें काम मिलना मुश्किल हो जाता है या जो कम मजदूरी या कम आय प्राप्त करते हैं, वे तेजी से खुद को "खरीदार" के बजाय "विक्रेता" की स्थिति में पा सकते हैं।
यदि "कोरोनावायरस से पहले" (बीसी) में कुछ रुझान पहले से चल रहे थे, तो कोविड-19 अपने साथ नए रुझान लेकर आया है। उदाहरण के लिए, एक नए घर की तलाश करते समय, एक छत या एक आंगन या एक बगीचे की उपस्थिति ने एक नया महत्व ले लिया है, "संगरोध" के लंबे महीनों की विरासत जिसमें किसी को बिना घर की दीवारों के भीतर मजबूर किया गया था। संभावना, यदि दुर्लभ मामलों में नहीं, बाहर जाने और कुछ हवा पाने के लिए।
अप्रैल 2020 में, Casa.it वेबसाइट ने स्विमिंग पूल या बगीचे वाले हॉलीडे होम की खोज में तेज़ी से वृद्धि दर्ज की।
फ़ाइल से चालू Pएंडीमिया और हमारे समय की हरित चुनौतियाँ, ग्रीन सिटी नेटवर्क और फाउंडेशन फॉर सस्टेनेबल डेवलपमेंट द्वारा ईकोमोंडो-की एनर्जी के साथ साझेदारी में बनाया गया, घरों को देखने का एक अलग तरीका उभरता है, कोरोनावायरस के बाद। महामारी, डोजियर पर प्रकाश डाला गया,
«उन्होंने सांप्रदायिक उद्यानों सहित बालकनियों, छतों, आंगनों और उद्यानों के महत्व को सिखाया, सामान्य रूप से सभी मध्यवर्ती स्थान जो महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं, पर्यावरण के दृष्टिकोण से भी, ग्रीन बिल्डिंग दृष्टिकोण के साथ»।
एक दृष्टिकोण जो पर्यावरण-स्थायी भवनों के निर्माण से जुड़ा हुआ है।
«कोरोनावायरस आपातकाल - अपने विश्लेषण में डोजियर जारी रखता है - ने हमें शहरी स्थान के महत्व पर भी पुनर्विचार किया है, एक शहरी संरचना जो सेवाओं, कार्य और मनोरंजन सुविधाओं के लिए आवासों की निकटता सुनिश्चित करती है, ताकि एक क्षेत्र से दूसरे क्षेत्र में यात्रा को कम किया जा सके। शहर और आने».
शहरों से पलायन?
यहां तक कि ऐसे लोग भी हैं, जो इसी तरह की धारणाओं से शुरू करते हुए इतनी दूर तक जाते हैं कि धीमी गति से शहरीकरण की प्रक्रिया की भविष्यवाणी करते हैं; 1995 में टोटो कटुगनो के गाने के रूप में ग्रामीण इलाकों में जाने और रहने के लिए महानगर से पलायन का एक प्रकार, या बस बड़े शहरों की अराजकता और जोखिमों से दूर होने के लिए।
दस्तावेज़ भी इस मुद्दे की और पड़ताल करता है कुछ भी पहले जैसा नहीं रहेगा-कोरोनावायरस के बाद इटली: हमारा भविष्य कैसे बदलेगा, इसे समझने के लिए विचार, Gianroberto Casaleggio Association द्वारा निर्मित, Davide Casaleggio की अध्यक्षता में, और जून 2020 के मध्य में जारी किया गया।
अध्ययन, कोरोनावायरस के आगमन के बाद लोगों के जीवन में दस अपरिवर्तनीय परिवर्तनों को याद करते हुए, कई बिंदुओं को रेखांकित करता है, जिस पर संघ के अनुसार, देश को फिर से शुरू करने के लिए कार्रवाई की जानी चाहिए।
खैर, परिवर्तन संख्या 4 को इस प्रकार परिभाषित किया गया है: "स्मार्ट गतिशीलता: सार्वजनिक परिवहन संकट से विशहरीकरण तक"।
“यदि शहरी जीवन की भीड़-भाड़ वाली वास्तविकताएँ, जैसे कि बड़े पैमाने पर परिवहन – दस्तावेज़ इस संबंध में पढ़ता है – महामारी के प्रति विशेष रूप से संवेदनशील हैं, तो यह प्रशंसनीय है कि आने वाले वर्षों में उपनगरों का एक स्पष्ट वि-शहरीकरण के साथ पुनर्वितरण होगा। महानगर। जो लोग एक खतरनाक और वायरस से भरे शहर से बचना चाहते हैं उनके पास कई विकल्प होंगे। नई प्रौद्योगिकियां कंपनियों के लिए घने महानगरों से दूर काम करना आसान बनाती हैं और कोरोनवायरस से अतिरिक्त बढ़ावा ने श्रमिकों और नागरिकों दोनों के लिए भीड़ भरे शहरी स्थानों के खतरों को रेखांकित करते हुए प्रक्रिया को और भी तेज कर दिया है। 16 के दशक में कंपनियां प्रति नए कर्मचारी के लिए 11 वर्ग मीटर फ्लोर स्पेस समर्पित कर रही थीं, जो संख्या 2000 के दशक के अंत में घटकर 4,5 वर्ग मीटर और आज 2030 वर्ग मीटर रह गई है। XNUMX में, किसी कर्मचारी के लिए जगह नहीं होगी क्योंकि वह कर्मचारी घर से काम कर रहा होगा।"
क्रेडिट सुइस के विशेषज्ञ दस्तावेज़ में शहरों पर कोरोनावायरस के परिणामों के मुद्दे को भी संबोधित करते हैं सुपरट्रेंड्स. बदलाव के लिए धक्का:
«जलवायु परिवर्तन के प्रभावों के कारण गर्मी की लहरें, बड़े शहरों में अधिक तीव्र होती हैं, जहां गगनचुंबी इमारतें, कारें और पक्की सड़कें गर्मी बरकरार रखती हैं। इसके अलावा, महानगरों को महामारी के प्रबंधन में असाधारण चुनौतियों का सामना करना पड़ता है, जैसा कि कोविड-19 ने प्रदर्शित किया है। इसलिए शहरों को सार्वजनिक स्वास्थ्य की सुरक्षा सहित शहरी विकास और परिणामी कठिनाइयों को प्रभावी ढंग से प्रबंधित करने के लिए स्मार्ट बनने की आवश्यकता है। दुनिया भर में, योजनाकार और निवासी डेटा-संचालित तकनीकों का उपयोग कर रहे हैं, जैसे कि इंटरनेट ऑफ थिंग्स और आर्टिफिशियल इंटेलिजेंस, "स्मार्ट शहरों" में यातायात प्रवाह, डिजाइन और अपशिष्ट और अपशिष्ट प्रबंधन प्रणालियों में सुधार के लिए। हालांकि, एक साइंटिफिक अमेरिकन ब्लॉग के अनुसार, अभी भी कई बाधाएं स्मार्ट शहरों का सामना कर रही हैं, जिनमें डेटा विखंडन, डेटा फंडिंग और स्टोरेज और गोपनीयता के मुद्दे शामिल हैं। बुद्धिमान परिवहन और गतिशीलता समाधान भीड़भाड़ को कम कर सकते हैं और कनेक्टिविटी में सुधार कर सकते हैं, साथ ही तथाकथित समूह अर्थव्यवस्थाओं के उद्भव के लिए शहरों तक पर्याप्त पहुंच सुनिश्चित करके आर्थिक विकास को प्रोत्साहित कर सकते हैं।
फ्रांस में, क्रेडिट सुइस द्वारा उदाहरण:
«ग्रैंड पेरिस एक्सप्रेस" रेलवे परियोजना 2035 तक उपनगरों और पेरिस के विकासशील जिलों और व्यावसायिक जिलों, अनुसंधान केंद्रों और हवाई अड्डों के बीच संबंधों में सुधार करेगी। उदाहरण के लिए, ग्रांड पेरिस एक्सप्रेस वेबसाइट के अनुसार, एक शोधकर्ता को ओरली हवाई अड्डे से पेरिस सैकले विश्वविद्यालय परिसर तक यात्रा करने के लिए 15 के बजाय सिर्फ 66 मिनट लगेंगे।
