Die Inflation steigt, die offiziellen Zinsen steigen und die Hypothekenzinsen steigen. Wer heute ein Zuhause sucht, steht mehr denn je vor dem Dilemma zwischen einem Abo affitt oder Darlehen für den Kauf. Welche sollte dieses Jahr mehr? Angesichts der Entwicklung der wirtschaftlichen Lage von Familien in den letzten Jahren zwischen Kaufkraftverlust aufgrund der Inflation und möglicherweise Arbeitsschwierigkeiten scheint es, dass die Wahl eher auf die Miete gerichtet sein könnte. Doch die Realität sieht ganz anders aus: Der Abschluss einer Hypothek ist heute bequemer und flexibler als der Abschluss einer Miete. Mal sehen wie.
Ein typischer Fall für eine Hypothek: 30 Jahre auf 80 % des Preises
Die Prämisse ist natürlich, dass bei jeder Entscheidung auch die finanzielle Situation der Wohnungssuchenden mit tausend Variablen berücksichtigt werden muss. Aber wie sich herausstellt, ist in diesem Moment für diejenigen, die über eine Ressourcenverfügbarkeit von mindestens 20 % des Kaufpreises für ein Haus verfügen, a 30 Jahre Hypothek es kostet weniger als die Miete. Betrachten wir nur die Durchschnittswerte der vier wichtigsten italienischen Städte, die aus der im Januar 2023 aktualisierten Umfrage des It-Portals Immobiliare entnommen werden können, Milano Der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen liegt bei 5.185 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit einer Monatsmiete von 21,29 Euro pro Quadratmeter. Angenommen a Hypothek mit festem Zinssatz bei 4 % für 30 Jahre betragen die monatlichen Kosten für die Rate beim Kauf eines 80-Meter-Hauses 1.584 Euro im Vergleich zu einer Miete von 1.703 Euro.
in Kapital der Vergleich ergibt als Ergebnis 1.012 Euro Ratenzahlung und 1.172 Euro Miete, a Turin 588 gegen 793 und schließlich a Napoli für die braucht man 854 euro gegenüber 1000 für die miete.
Noch ein paar Beispiele: „Aus unseren Simulationen ergibt sich ein 65 qm großer Kauf in Neapel von 25 Euro und in Rom von 80 Euro. In den gleichen Städten und für die gleiche Wohnungstypologie jedoch, wenn man sich für die Miete entscheiden würde, wäre die Miete entsprechend 1200 Euro pro Monat in Mailand, 670 Euro pro Monat in Neapel und 830 Euro pro Monat in Rom“, sagen sie dem Forschungsbüro von Tecnocasa.
Die Suche nach Mieten wächst, aber das Angebot ist immer noch mit vielen Schwierigkeiten verbunden
In den letzten Jahren die Mietantrag ist seit Jahren gewachsen. Komplizen auf der einen Seite der Kaufkraftverlust durch die steigende Inflation, auf der anderen Seite manchmal die Schwierigkeiten bei der Arbeit, haben manche Familien keine Lust, eine Hypothek aufzunehmen. „Seit der Zeit der größten Covid-Warnung hat sich die Nachfrage nach Miethäusern sehr stark erholt“, sagt Vincenzo De Tommaso, Leiter des Forschungsbüros von idealista. Aber als er anfängt zu suchen, findet er nicht, wonach er sucht.
Laut dem Portal idealista.it ist dieAngebot von Häusern zur Miete im vierten Quartal 2022 ging sie auf dem gesamten Staatsgebiet um 36 % zurück, nachdem sie im Vorquartal bereits um 43,5 % zurückgegangen war. „Das Angebot verzeichnete in den letzten Quartalen den fünften Rückgang in Folge“, fährt De Tommaso fort.
Analysiert man dann die Situationen der einzelnen Großstädte, wird das Phänomen noch deutlicher: Roma erzielte -60 %, Milano -49% Napoli ein -40% und Turin sogar -81%.
Warum mietet ein Hausbesitzer nicht gerne?
Die Gründe für die Versorgungsknappheit sind an erster Stelle Steuerlicher Charakter: für einen Eigentümer entscheiden Sie sich für die trocken gutschein bedeutet, auf Genesung zu verzichten der Inflation, da die Einhaltung der erleichterten Steuerregelung von der Unmöglichkeit abhängt, die jährliche Anpassung der Gebühr an die Änderung des Istat-Index anzuwenden. Aber es gibt auch viele andere Schwierigkeiten Das beunruhigt einen Vermieter, der vermieten will: die Tatsache, dass sie immer häufiger, auch aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, "mit Mietern zusammentreffen, die nach, vielleicht ein paar Monaten, weder ihren Verbrauch noch die Miete mal mehr bezahlen für Monate oder für immer“, sagt ein Hausbesitzer, der einer nationalen Gewerkschaft angehört. „An diesem Punkt denken wir über die Räumung nach, aber auch hier gibt es viele Schwierigkeiten und sehr lange Zeiten, von zwei bis 4 Jahren, in denen wir auch weiterhin die Steuer an den Staat zahlen müssen, als ob wir die Miete, die Eigentumswohnung, erhalten würden Kosten und die Rechnungen des Mieters, zu denen die erheblichen Anwaltskosten hinzukommen: ein absoluter Misserfolg, der dazu führt, dass man nicht mehr vermietet“. Einige Eigentümer greifen dann, um die Häuser nicht leer zu halten, teilweise auf Kurzzeitmieten zurück.
„Die Wahl zwischen Kauf und Miete ist komplex“, wie auch er bestätigt Fabiana Megliola, Leiter des Forschungsbüros der Tecnocasa-Gruppe, weil der gesamte Immobilienmarkt gewachsen ist. Während einerseits die Kaufpreise für Eigenheime im Jahr 2022 gestiegen sind (+1,8 % gemäß den neuesten Daten), „scheint die Situation für den Kauf eines Eigenheims angesichts der Preise und hohen Zinsen nicht die beste zu sein“, erklärt Megliola, „Andererseits sind auch die Mieten gestiegen. Auf nationaler Ebene zeigen die neuesten Daten, die uns vorliegen, einen Anstieg der Mieten von 2,1 % für Einzimmerwohnungen, 2,4 % für Zweizimmerwohnungen und 2,2 % für Dreizimmerwohnungen“.
Die Hypotheken-Alternative: Unter bestimmten Voraussetzungen günstiger
Nicht, dass es nicht schwierig wäre eine Hypothek aufnehmen, da ein angenommenes 80%-Darlehen entweder zusätzliche Bürgschaften von Dritten erfordert, oder ein Einkommen mit regelmäßigen Einkünften, das mindestens das Dreifache der Rate beträgt, abzüglich aller anderen angeforderten Darlehen (wie für das Auto für Beispiel). „Um eine Hypothek aufzunehmen“ muss dann natürlich i Einkommensanforderungen notwendig, um Zugang zu Krediten zu erhalten, aber wenn Sie das Zeug zum Kauf haben, wäre es besser, den großen Schritt zu wagen, denn am Ende würden Sie mit wenig zusätzlichem Aufwand Eigentümer einer Immobilie sein“, fügte Megliola hinzu.
Die Hypothek? Heute ist es maßgeschneidert
Es gibt noch einen weiteren Aspekt, der für die Hypothek spricht: Heute liegen die Zinsen im Durchschnitt bei 4 %, aber wenn Sie sich für den Festzins entscheiden, werden sie auf keinen Fall steigen, und wenn die Geldkosten zu sinken beginnen, gibt es viele Alternativen. Ja, denn wenn die Welt der Mieten an tausend Fallen gebunden ist, ist die Welt der Hypotheken in den letzten Jahren geworden flexibler. Laut der Mutuionline-Plattform können Hypotheken in Abhängigkeit vom Verwendungszweck, den angewandten Zinssätzen, der Laufzeit und den Rückzahlungsmethoden in Makrokategorien eingeteilt werden. Normalerweise werden die Merkmale eines Vertrags von jeder Bank festgelegt, auch im Hinblick darauf, den Service so weit wie möglich zu personalisieren, sagen sie Mutuionline.
Wenn dann ist es ein erste Heimat, der Vertrag gibt Ihnen Zugriff auf einige Einrichtungen auf steuerlicher und spezifischer Ebene Abzüge. Mit dem Ersatz dann ist es möglich, die Restschuld eines bereits laufenden ersten Wohnungsbaudarlehens auf eine andere Bank zu übertragen, um günstigere Konditionen und vor allem ohne Kosten zu erhalten. Oder du kannst Transfer ein bestehendes Darlehen von einer Bank zu einer anderen in Fällen, die nicht von der Regressnahme erfasst sind, in diesem Fall mit zu bemessenden Kosten.
Preise nach Bedarf
Auch in diesem Bereich können Sie den Tarif finden, der für Ihre Situation am besten geeignet ist, und Sie haben in jedem Fall die Möglichkeit, ihn zu ändern, was in der Vergangenheit unmöglich war. Beginnen wir mit der fester Zinssatz: Er ist an den IRS-Index (Interest Rate Swap) gekoppelt, wird bei Abschluss des Darlehensvertrags festgelegt und bleibt während seiner gesamten Laufzeit sowie der Höhe aller Raten konstant. Der Variable Andererseits wird er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegt, dann aber für die gesamte Laufzeit des Darlehens periodisch neu berechnet, basierend auf der Schwankung des Euribor, d Europäischen Bankenverband oder des Referenzzinssatzes der Europäischen Zentralbank (EZB-Zinssatz). Er birgt ein höheres Risiko als der Festzins, da er dem Trend des Geldmarktes folgt: Sinkt der Geldpreis, sinkt die Rate, andernfalls steigt sie.
Derzeit sehen die Erwartungen noch Steigerungen durch die EZB im Frühjahr, auf die dann eine Kürzungsphase folgen sollte, deren Zeitpunkte und Höhe jedoch nicht a priori bekannt sind. Dann gibt es die festverzinslich variabel: Im Vergleich zu einer normalen Hypothek mit variablem Zinssatz wird die Rate konstant auf dem Startbetrag gehalten, und die effektive Dauer der Rückzahlungsdauer variiert im Laufe der Zeit: Bei sinkenden Zinsen verkürzt sich die Laufzeit, bei steigenden Zinsen verkürzt sich die Laufzeit Verlängerung des Darlehens als ursprünglich vorgesehen.
Interessant ist auch die Gedeckelte Rate (auch Cap genannt) variabler Zinssatz: Hierbei handelt es sich um einen variablen Zinssatz, der jedoch eine vorher festgelegte Höchstgrenze vorsieht. Es besteht auch die Möglichkeit einer Cool, die zu den im Vertrag festgelegten Fristen und Bedingungen geändert werden kann, oder ein Teil des Kapitals fest und der andere variabel zurückzuzahlen ist oder a Ausgewogen die sich aus einem festen und einem variablen Anteil zusammensetzt, je nachdem, welches Gewicht Sie dem festen und dem variablen Anteil beimessen möchten.
