在集体想象中，房地产投资一直被认为是最赚钱的，也是最安全的。 在漫长的大流行期过后出现的巨大热情支持了这一信念：我 房价 已经射击了 宽泛的 已经看到创纪录的数字，尤其是在大城市，米兰处于领先地位。
自去年下半年以来，一系列的 宏观变化 他们改变了画面。 从...开始通货膨胀激增 随之而来的是货币紧缩 欧洲央行 加息也在 抵押贷款. 所有这一切都导致市场远离高峰，现在正在上涨 更平衡的水平，总的来说更可持续。
在这种情况下，另一个因素在缺席十年后再次出现：产量 固定收入，现在已经成为一种投资 竞争者.
在这一点上，值得将房地产投资的盈利能力与目前 BTP 市场的盈利能力进行比较。
他这样做了，在米兰 Salone del Risparmio 的一次会议上， T.罗维·普莱斯，一家美国上市投资公司，总部位于马里兰州巴尔的摩，由 Thomas Rowe Price 于 1937 年与 诺玛，博洛尼亚研究所。 那些为自己买房或租房的人往往没有充分考虑的因素出现了。
该 砖 是意大利人生活中的重要存在，意大利央行的数据也证实了这一点。 那里 财富 的意大利人，估计超过 10.000 亿，其中 53% 被引导到 抵押贷款 购买物业。 毕竟，70,5% 的意大利人拥有 第一间房子 和 13,5% 至少一个 第二宫.
货币紧缩留下的后果
“我们现在所处的宏观环境一方面消除了人们对经济衰退的担忧，另一方面鉴于通胀逐渐减弱和货币紧缩，消费者信心和乐观情绪有所改善，”他强调 卢卡东迪, Nomisma 的首席执行官。 然而，货币紧缩，一个 火车 他们离开了： 按揭利率 仍然很高，更隐蔽，一个 信贷准入 更有限。 这不可避免地会对房地产市场产生影响，尤其是对那些需要抵押贷款才能买房的人。
根据 Nomisma Observatory 的分析，到 2023 年，“全国销售额将下降 14,6%，相当于 670 万（从 784 万），新抵押贷款每年减少 18%，但”更大今年上半年的强度，然后随着货币紧缩的逐步放松从夏季开始减少”。
银行对发放信贷变得更加谨慎
“贷款的繁重性”唐迪强调说，“平均利率从 1,93 年 2022 月的 3,79% 上升到 2023 年 XNUMX 月的 XNUMX%，这并不是唯一的问题。 对它的看法也发生了变化 偿付能力 许多潜在借款人的未来，因此银行在发放信贷时更加谨慎”。 毕竟，收入处于停滞状态，大部分没有与通货膨胀挂钩，因此失去了购买力。
如果到 2022 年支出显着稳定（+1%），同时代位求偿权和替代权显着减少（-70%），Nomisma 预计到 2023 年，新抵押贷款将出现两位数的下降（每年 - 18%） ) 以及代位求偿和替代 (-47%)。
以下是需要考虑的三个宏观因素
“今天的房地产市场比过去更依赖信贷，”Dondi 继续说道。
“面对房地产投资时，有 3 个因素需要关注，尤其是对企业投资者而言： Btp/bund利差，代表了外国投资者对意大利的看法， 国内生产总值 以及对获得信贷能力的影响以及两者之间的差异 行业回报和 Btp：后者之前一文不值，而现在他们有有趣的回报”。
TRowe Price：买房也要放在资产配置中
根据 Rowe Price 的说法，房地产投资的分类必须与任何其他金融投资一样不多不少。
“我们需要比较各种类型的投资，并帮助投资者了解它们，”T. Rowe Price 的咨询主管 Federico Domenichini 说。 “即使是房子也应该被视为一种金融投资，而在意大利，人们缺乏对趋势的认识，房产的价格主要掌握在业主的脑海中。 相反，重要的是财产也进入资产配置。
买房时很少有人考虑的“隐藏”成本
为此，有必要考虑通常不会掉以轻心的各个方面。 特别是如果有人考虑购买第二套房子，至少部分是用来出租的。
清单并不短：从税收开始（伊姆), 成本 阿尔冈萨 （约 3% 加增值税），在 注册费用 （地籍价值的 9%）， 契据 （大约价值的 1%），不经常计算 流动性不足 投资，考虑到销售时间（除了与欧洲大城市相比的米兰独例）可以超过6个月。 “根据这些成本，购买第二套住房似乎需要投资“入场费”，计算约为 7%”，Domenichini 说，“而我们计算了半年米兰公寓的平均回报率。 central 3,28%，所以买房2年左右开始有实际收益”。
这些值必须与 Btp 的收益率在一到三年之间为 3,37%，超过 5 年的收益率为 4,05%，直至超过 7% 的高收益率。 意大利政府债券的税率为 12,5%。 .
