Il ریل اسٹیٹ مارکیٹ کووڈ کے بعد جو اس نے دیکھا تھا۔ ایک اضافہ 2006 کے بعد سے نہیں دیکھا گیا، جسے کچھ مبصرین ضرورت سے زیادہ سمجھتے ہیں۔ اب صورتحال معمول پر آ رہی ہے، بڑے شہروں میں ریکارڈ کی گئی چوٹیوں کو ہموار کرنے سے شروع ہو رہا ہے۔ اگلے چند مہینوں کے لیے یہ یقینی طور پر دیکھنا ہوگا کہ وہ کس طرح حرکت کرتے ہیں۔ مہنگائی اور اس کے نتیجے میں مرکزی بینکوں. جھڑپ میں ہم دیکھیں گے کہ بینک قرض کی تقسیم میں کیسا برتاؤ کریں گے۔ کریڈٹ. لیکن اس سے آگے یہ دیکھنا ہوگا کہ کیا ہے۔ صارفین کے رویےیہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بھی، جو کچھ حیرت کو محفوظ رکھ سکتا ہے۔
دوسرے کی پریزنٹیشن کے موقع پر آبزرویٹری 2023 کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر نامزما، چیف اکانومسٹ لوسیو پوما کچھ غیر معمولی پہلوؤں کی نشاندہی کی۔
معمول کے اعداد و شمار پر، صارفین کی طرف سے حیران کن ردعمل
یہ سچ ہے، غیر واضح اعداد و شمار موجود ہیں: توانائی کی لاگت کا رجحان، مالیاتی دباؤ، رہن کی ادائیگیوں میں اضافہ۔ تاہم واضح نشانیاں موجود ہیں۔ سلوک ماضی کے مقابلے میں بہت مختلف اور اس کی کسی کو توقع ہوگی۔
"امریکہ میں ہم آبادی میں نمایاں تبدیلی دیکھ رہے ہیں: وبائی امراض کے بعد، کچھ طرز زندگی وہ صرف قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے تبدیل نہیں ہوئے ہیں: لوگ اپنی بچت تک رسائی کو ترجیح دیتے ہیں یا صارفین کے کریڈٹ کا سہارا لیتے ہیں" پوما نے رپورٹ کی پیشکش کے دوران مشاہدہ کیا کہ یہ نوٹ کیا گیا ہے کہ "دنیا کیسے بدل گئی ہے"اسٹاک مارکیٹ کی کارکردگی تعلق میں مالیاتی نچوڑ: "اسٹاک مارکیٹ اب مرکزی بینک کے فیصلوں پر رد عمل کا اظہار نہیں کرتی بلکہ اس کی مستقبل کی نقل و حرکت کی توقعات پر ردعمل ظاہر کرتی ہے۔ توقع حقیقت بن گئی ہے۔"
اٹلی میں مضبوط روزگار صارفین کا اعتماد بڑھا رہا ہے۔
Nel ہمارا ملکپوما کا کہنا ہے کہ یہ درست ہے کہ مہنگائی میں اضافے کی وجہ سے قوت خرید میں کمی آئی ہے، لیکن یہ اس حقیقت سے کم ہوا ہے کہ اٹلی غیر معمولی دور کا سامنا کر رہا ہے۔ مضبوط قبضہ (تقریباً 8 فیصد، ایڈ) تقریباً تمام شعبوں میں جس کی معیشت یورپ میں بہترین ہے۔ مزید برآں، یہ حقیقت یہ ہے کہ مستقبل کو صارفین کے ذریعہ مثبت طور پر سمجھا جاتا ہے۔اعتماد انڈیکس اعلی درجے دکھا رہا ہے. جون 2023 میں، کنزیومر کنفیڈنس کلائمیٹ انڈیکس میں نمایاں اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو کہ 105,1 سے 108,6 تک جا رہا ہے، جو Istat کی رپورٹ کے مطابق ہے۔ اور ہاؤسنگ مارکیٹ کے مستقبل کے لیے یہ سب اچھی خبر ہے، وہ نوٹ کرتا ہے۔
املاک کی قیمتیں افراط زر کے خلاف جنگ سے متاثر ہوں گی۔
"اس کا اندازہ کرنے کے لئےمستقبل کی ہستی رئیل اسٹیٹ کی اقدار کی اصلاح" Nomisma کے ایک نوٹ میں کہا گیا ہے، "اس کا نتیجہ اہم ہوگا افراط زر کے خلاف جنگ ECB کے ذریعہ انجام دیا گیا: اس وقت نرم لینڈنگ کا امکان سب سے زیادہ تسلیم شدہ ہے، حالانکہ کساد بازاری کا امکان ٹھوس ہے۔"
نومیسما نے 13 اہم اطالوی منڈیوں: باری، بولوگنا، کیگلیاری، کیٹینیا، فلورنس، جینوا، میلان، نیپلز، پادوا، پالرمو، روم، ٹورین اور وینس کی رئیل اسٹیٹ کی کارکردگی کا تجزیہ کیا اور نوٹ کیا کہ "بعد کے وبائی امراض کے بعد" اب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "بدنامی کے غیر واضح نشانات دکھاتی ہے"۔
بولوگنا میں مقیم انسٹی ٹیوٹ کا مشاہدہ، قوت خرید میں کمی، بچت کی صلاحیت کے کٹاؤ اور لاگو سود کی شرح میں اضافے کا حوالہ دیتے ہوئے، میکرو اکنامک منظرنامہ یقینی طور پر آہستہ آہستہ کم سازگار ہو گیا ہے۔ اس کے نتیجے میں ایک رہن میں کمی ادا کیا گیا اور کی compravenite residenziali
ہوم ریل اسٹیٹ کی قدریں پہلے نصف میں برقرار رہیں
2023 کی پہلی ششماہی میں، رئیل اسٹیٹ کی قدروں نے لازمی طور پر رجسٹر کر کے اپنی پوزیشن برقرار رکھی ہر چھ ماہ بعد +1٪ گھروں کے لیے
Nomisma کے مطابق مثبت تغیرات کا نتیجہ ہے۔ قیمت کی ترقی کی توقعات پیشکش کی طرف سے. اس سے ایک کی مارکیٹ میں موجودگی کا پتہ چلتا ہے۔ سوال اب بھی دستیاب ہے پیشکش کرنے والی پارٹی کی طرف سے لگائے گئے اضافے کو اندرونی بنانا۔
نگرانی کی جانے والی مختلف مارکیٹوں کے اندر، قدروں کا رجحان بنیادی طور پر وقت کے وقفے کی وجہ سے فرق کو ظاہر کرتا ہے جس نے رئیل اسٹیٹ سائیکل کے الٹا مراحل کو نمایاں کیا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر a وینس لیگون قیمتیں مسلسل تیسرے ششماہی میں گر رہی ہیں، a ملاپ قیمتوں میں تبدیلی اوسط سے دوگنی تھی (+2,2% ششماہی)۔
جیسا کہ میں اوسط فروخت کے اوقاتمارکیٹ کی لیکویڈیٹی کی سطح کے اہم اشاریوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے، نومیسما نے کچھ شہروں جیسے کہ بولوگنا، فلورنس اور روم میں ایک خاص طوالت کا پتہ لگایا ہے، جو دس سالہ مخالف رجحان کو روکتا ہے۔ Nomisma کی جانب سے سیکٹر میں آپریٹرز کے درمیان کرائے گئے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ اوسطاً ایک گھر بیچنے میں 5,2 مہینے لگتے ہیں۔
کرایہ کا حصہ بڑھ رہا ہے۔
دوسری طرف، سے متعلق کارکردگی کے اشاریہ پر غور کرتے ہوئے رینٹل مارکیٹمسلسل چوتھے سمسٹر میں نمو ابھری ہے۔
مجموعی طور پر، 2022 میں کرائے کے مکانات دستیاب اسٹاک کے صرف 6 فیصد سے کم تھے۔ خاص طور پر، کے لیز کا جزو درمیانی سے طویل مدتی کمی کو ظاہر کرتا ہے، عام معاہدوں کے لیے 4% سے زیادہ کی کمی اور سبسڈی والی قسم کے لیے 1,5% کی کمی کے ساتھ۔ کا جزو مختصر مدتاس کے برعکس، مفت کرایہ پر لیز پر دی گئی جائیدادوں میں 0,6 فیصد اضافہ دیکھنے میں آیا۔
میں غور کرتے ہوئے والوری کرائے، مانگ کا زیادہ دباؤ سال کی پہلی ششماہی کے نتیجے میں ہوا۔ +1,7% کی نمو. سب سے اہم تبدیلیاں Cagliari، Catania، Padua اور Turin (+2%) کی مارکیٹوں سے متعلق ہیں، جو بولوگنا میں ریکارڈ کیے گئے +3,7% تک ہیں۔ کرایوں میں زیادہ مسلسل اضافے کی وجہ سے اوسط پیداوار میں اضافہ ہوا، جو اوسطاً 5,2% مجموعی سالانہ کے حساب سے ہے۔ نومیسما نے یہ بھی بتایا کہ پچھلے 10 سالوں میں مکان کرایہ پر لینے کا اوسط وقت 4 سے 2 ماہ تک آدھا رہ گیا ہے۔ سب سے زیادہ مائع بازار بولوگنا کی ہے، جہاں ایک مکان کرائے پر لینے میں صرف 1,2 مہینے لگتے ہیں۔
Nomisma کے مطابق، خواہشمند مالکان کے جزو کے اضافے کے ساتھ، جو خود کو جائیداد خریدنے کے امکان سے عارضی طور پر خارج پاتے ہیں، مستقبل میں رینٹل سیکٹر اپنی تمام ناکافیوں میں خود کو ظاہر کر دے گا۔ خاندانوں، کارکنوں، طلباء اور سیاحوں پر مشتمل مطالبہ درحقیقت، ایک نجی پیشکش کے لیے مقابلہ کرتا ہے جو بہت چھوٹی ہے اور زیادہ منافع بخش حلوں، جیسے کہ قلیل مدتی کرایے کے حق میں تیزی سے مبنی ہے۔ نوٹ میں کہا گیا ہے کہ آبزرویٹری سے جو کچھ نکلتا ہے، اس سے ادارہ جاتی سرمایہ کار کرایے کی رہائش کی ضروریات کا کم از کم کچھ حصہ پورا کر سکتے ہیں، یہاں تک کہ اگر اس وقت وہ رہائشی شعبے میں واضح طور پر نرم دلچسپی ظاہر کرتے رہیں۔
کارپوریٹ اجزاء میں 68 فیصد کی کمی
آخر میں، کو مدنظر رکھتے ہوئے کارپوریٹ جزو مارکیٹ کی طرف سے سمجھداری سے نشان زد ایک واقفیت ہے غیر ملکی سرمایہ کاروں. اس کی وجہ سے سرمایہ کاری میں 68 فیصد کمی واقع ہوئی، جو 6,2 کی پہلی ششماہی میں 2022 بلین یورو سے اس سال اسی عرصے میں صرف 2 بلین یورو رہ گئی۔
خاص طور پر، اس بات پر بھی غور کیا جانا چاہیے کہ سرمایہ کار ESG کمپلائنٹ پراپرٹیز کی تلاش کر رہا ہے لیکن ضروری طور پر EU کی طرف سے ٹیکسونومی، SFDR، Pillar3 اور CSRD کے حوالے سے درخواستوں کے جواب میں طریقہ کار میں ترمیم کرنا ہو گی اور خود ساختہ بنانا ہو گا، Nomisma کا مشاہدہ ہے۔
