कौन खरीदने जा रहा है casa बहुत से लोग सुनते हैं कि यह चलने का सबसे अच्छा समय है। संपत्ति की कीमतों में गिरावट आई है और ब्याज पर बंधक ऐतिहासिक निम्न स्तर पर यात्रा करते हैं, जबकि ईसीबी - पैसे की लागत को लगभग समाप्त करने के अलावा - मात्रात्मक सहजता शुरू कर दी है, जो बैंकों के लिए उपलब्ध तरलता में वृद्धि करेगी, और इसलिए (सिद्धांत रूप में) उधार देने की उनकी क्षमता। लेकिन यह सब उन लोगों के लिए क्या मायने रखता है जो गिरवी रखना चाहते हैं? और, इन सबसे ऊपर, क्या आज एक निश्चित दर या परिवर्तनीय दर चुनना बेहतर है?
बाजार आज क्या पेशकश करता है?
बेहतर समझने के लिए, आइए संख्याओं से शुरू करते हैं। "इस समय, निश्चित दरें 2,96% से 3,40% तक होती हैं, लेकिन सबसे ज्यादा फोकस 3% और 3,20% के बीच – MutuiOnline.it के रॉबर्टो एनेडा, इस क्षेत्र में पहले इतालवी ऑनलाइन ब्रोकर, ने FIRSTonline को बताया -। के संबंध में चर, प्रसार को लगभग विशेष रूप से ध्यान में रखा जाता है, क्योंकि यूरिबोर लगभग शून्य पर है: चलो फिर चलते हैं 1,54% से 2,01%”। यूरिबोर इंडेक्स उन दरों के औसत को व्यक्त करता है जिन पर मुख्य बैंक घोषणा करते हैं कि वे एक दूसरे को पैसा उधार देते हैं (आधार दर का एक प्रकार), जबकि "स्प्रेड" शब्द का अर्थ है, इस मामले में बैंकों द्वारा आवश्यक निश्चित लागत ऋण प्रदान करें। इन दो घटकों का योग फ्लोटिंग रेट उत्पन्न करता है।
भविष्य में दरें कैसे बदलेंगी?
केवल प्रतिशत मूल्यों को पढ़ना, चर को चुनना स्पष्ट प्रतीत होता है, जैसा कि 77 में इटली में गिरवी रखने वालों में से 2014% ने किया था। बेशक, निश्चित की स्थिरता की तुलना में, चर में हमेशा जोखिम का एक मार्जिन शामिल होता है , इन सबसे ऊपर यह देखते हुए कि Qe के केंद्रीय उद्देश्यों में से एक अपस्फीति के खिलाफ लड़ाई और मुद्रास्फीति को लगभग 2% तक बढ़ाना है। "लेकिन अगले दो वर्षों में दरों को बहुत कम स्तर पर स्थिर रहना चाहिए - एनेडा जारी रखा -। आज तक, यह अपेक्षित है अब से पांच साल में एक बिंदु की अधिकतम वृद्धि. सूरज के लिए के रूप में बैंक फैलता हैहालाँकि, इसमें और कमी की गुंजाइश है। इसके अलावा इस महीने बैंकों ने कटौती का संचालन किया है, कुछ मामलों में यह 1,50% तक गिर गया है। हम उम्मीद करते हैं कि यह वर्ष के अंत तक 1,40 और 1,50% के बीच होगा। तभी नए कट्स की कल्पना करना मुश्किल होगा”।
अनुसंधान और परामर्श कंपनी नोमिस्मा के महाप्रबंधक लुका डोंडी की राय अलग है, जो इसे संभावित रूप से "एक की संभावना" मानते हैं। एक प्रतिशत बिंदु के आदेश की दर में वृद्धि, या कुछ कम", पहले से ही अगले में "दो-तीन साल”। डोंडी के अनुसार, "2015 में दरें कम रहेंगी, लेकिन यह अपरिहार्य है कि लंबे समय के क्षितिज में ऊपर की ओर गति हो सकती है", भले ही "वे धीरे-धीरे आएंगे"।
वास्तविक दरों पर नजर, मुद्रास्फीति की प्रतीक्षा
अब तक हमने मामूली दरों की बात की है, जो अनुबंधों पर लिखी गई हैं। हालांकि, गिरवी रखने वालों के लिए सबसे महत्वपूर्ण मूल्य दूसरा है: वास्तविक दर, जो नाममात्र मूल्य गतिशीलता को समाप्त करके प्राप्त किया जाता है। संक्षेप में, मुद्रास्फीति देनदारों के लिए अच्छी है क्योंकि यह हर साल कर्ज की लागत का एक हिस्सा कम कर देती है। हालांकि, अब हम अपस्फीति (जनवरी में -0,6% प्रति वर्ष, 1959 के बाद से सबसे खराब परिणाम, इसके बाद फरवरी में -0,1%) और तंत्र उल्टा काम करता है, जिससे उन्हें नुकसान होता है जिन्हें पैसा वापस करना होता है। एनेडा के अनुसार, "शून्य के बराबर मुद्रास्फीति के साथ, 3% वास्तविक 5% के अनुरूप है। लेकिन 4 में निर्धारित दरों की न्यूनतम 2010% वास्तविक थी, और उस खिड़की से परे दरें हमेशा अधिक थीं। हालांकि, अगर अगले कुछ वर्षों में ईसीबी वास्तव में मुद्रास्फीति को किक-स्टार्ट करने में सफल होता है, तो कोई भी जिसने आज 3% की निश्चित दर पर गिरवी रखा है, वास्तव में ऐतिहासिक अनुपात के ब्याज पर बचत प्राप्त करेगा।
फिक्स्ड और वेरिएबल रेट के बीच कैसे चुनें
बेहतर निश्चित दर, फिर? निर्भर करता है। एकमात्र निश्चितता यह है कि कोई निश्चितता नहीं है: बंधक चुनना और 100% सुनिश्चित होना असंभव है कि आपने सबसे सुविधाजनक मार्ग लिया है। फिर भी, कुछ छोटी सी रणनीति संभव है।
"इन स्तरों पर दरों के साथ, और यह देखते हुए कि ईसीबी ने सुनिश्चित किया है कि वे आने वाले लंबे समय तक कम रहेंगे - फ्रांसेस्को एवलोन, फेडरकोन्सुमेटोरी के उपाध्यक्ष ने एफआईआरएसटीऑनलाइन को बताया -, एक चर दर चुनना बेहतर है। इस बीच, आप शुरुआती सालों में बचत करना शुरू कर देते हैं। उसके बाद, आप कर सकते हैं पुनः मध्यस्थता, शायद बाजार की स्थितियों के आधार पर फिक्स्ड पर स्विच करना"।
दूसरी ओर, डोंडी रेखांकित करते हैं कि "निश्चित दर कभी भी इतनी सुविधाजनक नहीं रही", लेकिन "चूंकि मध्यम अवधि में कोई विशेष दर वृद्धि नहीं हुई है, यहां तक कि एक परिवर्तनीय दर का विकल्प भी जोखिम भरा नहीं होगा"। किसी भी मामले में, नॉमिस्मा के महाप्रबंधक के अनुसार भी "हमें यह ध्यान रखना चाहिए कि, अतीत के विपरीत, निश्चित से परिवर्तनीय में संक्रमण अब असंभव नहीं है। ब्याज दरों में बदलाव के आलोक में, आपके बैंक के साथ फिर से बातचीत करके ऋण की शर्तों की समीक्षा की जा सकती है विकल्प (जिसके बारे में हमने बात की थी कुई, एड) या प्रतिस्थापन (जो प्रत्यायोजन से भिन्न है क्योंकि इसका तात्पर्य भुगतान की जाने वाली राशि से अधिक राशि के अनुरोध से भी है, एड)"।
इन पदों को ध्यान में रखते हैं"फ्रेंच" मूल्यह्रास अधिकांश इतालवी बैंकों द्वारा अभ्यास किया जाता है। मूल रूप से, किस्त की राशि स्थिर रहती है, लेकिन इसकी संरचना बदल जाती है: शुरुआत में ब्याज दर अधिकतम होती है और धीरे-धीरे घटती जाती है, जबकि मूल दर समानांतर में बढ़ती है। इस कारण से, गिरवी की शुरुआत में कम ब्याज दर का लाभ बहुत अधिक भार वहन करता है। "जो लोग एक निश्चित दर चुनते हैं, वे निश्चित रूप से जानते हैं कि वे पूरी अवधि के लिए कितना भुगतान करेंगे - जोड़ा एवलोन -, लेकिन वे पहले कुछ वर्षों में और अधिक भुगतान करने के लिए भी निश्चित हैं"।
अनेडा के अनुसार, हालांकि, "भविष्यवाणी करें भविष्य की पुनर्वापसी यह हमेशा जटिल होता है, क्योंकि आप निश्चित नहीं होते कि दर स्तर क्या होंगे। यह विशेष रूप से सच है अगर हम अचल संपत्तियों के बारे में बात कर रहे हैं, जो लंबी अवधि के लिए देखते हैं, इसलिए वे संभवतः चर वाले से पहले उठेंगे। यह संभव है कि अगले साल की शुरुआत में सबसे अच्छी निश्चित दरें अभी की तुलना में अधिक होंगी।"
संक्षेप में, यह चुनने के लिए हमेशा आवश्यक है कि आप किस प्रकार के बंधक को निकालना चाहते हैं और इसका आपकी आय पर कितना भार है, इसका मूल्यांकन करना आवश्यक है।
लैंडलाइन
अनेडा कहते हैं, निश्चित दर उन लोगों के लिए उचित है, "जो किसी भी मामले में अपने वित्तीय व्यय को सख्त नियंत्रण में रखना चाहते हैं। चर के संबंध में अंतर इतना छोटा (लगभग डेढ़ अंक) है कि कोई इस वृद्धि को भविष्य के संभावित जोखिमों के खिलाफ बीमा के रूप में स्वीकार करने के बारे में सोच सकता है। आप एक स्थिर और किसी भी मामले में कम किश्त की सुरक्षा के लिए अधिक भुगतान करते हैं"।
चर
दूसरी ओर, एनेडा उन मामलों में परिवर्तनीय विकल्प की सिफारिश करता है जिनमें "बंधक का परिवार के बजट (ऋण की विशेषताओं या आय के कारण) पर सीमित भार होता है और इसलिए, भले ही कल दरों में वृद्धि हो, स्थिति अभी भी एक निश्चित शांति के साथ प्रबंधित किया जा सकता है"।
तीसरा तरीका: "विवेकपूर्ण" चर
अंत में, एक मध्यवर्ती रणनीति है, जिसका नाम है "चर चुनना, लेकिन शुरुआती वर्षों से अंतर अलग करो जो एक निश्चित दर के साथ किस्त के संबंध में मौजूद है - अनेड्डा फिर से बताते हैं - ब्याज दरों में अचानक वृद्धि की स्थिति में आहरण करने के लिए एक आरक्षित बनाना। इस तरह, चर द्वारा गारंटीकृत लाभ का मुद्रीकरण किया जाता है, लेकिन साथ ही हम खुद को जोखिमों से बचाते हैं"। और अगर यह सुरक्षा जाल बेकार हो जाता है, तो कहीं और खर्च करने या निवेश करने के लिए उचित राशि बची होगी।
