Hypotheken: Es ist der richtige Zeitpunkt, aber lohnt sich der feste oder der variable Zins?

Wer wird kaufen Haus Von vielen Seiten hört man, dass dies die beste Zeit für einen Umzug sei. Die Immobilienpreise sind gefallen und die Zinsen weiter Hypotheken Reisen auf historischen Tiefstständen, während die EZB – zusätzlich dazu, dass sie die Geldkosten fast abgeschafft hat – mit der quantitativen Lockerung begonnen hat, die die den Banken zur Verfügung stehende Liquidität und damit (theoretisch) ihre Fähigkeit zur Kreditvergabe erhöhen wird. Doch was bedeutet das alles für diejenigen, die eine Hypothek aufnehmen wollen? Und vor allem: Ist es heute besser, einen festen oder einen variablen Zinssatz zu wählen?

WAS BIETET DER MARKT HEUTE?

Beginnen wir zum besseren Verständnis mit den Zahlen. "Im Augenblick, Festzinsen reichen von 2,96 % bis 3,40 %, aber die meisten konzentrieren zwischen 3 % und 3,20 % – Roberto Anedda von MutuiOnline.it, dem ersten italienischen Online-Broker der Branche, gegenüber FIRSTonline -. Hinsichtlich Die Variable, der Spread wird fast ausschließlich berücksichtigt, denn der Euribor steht fast bei null: Also los von 1,54% zu 2,01%“. Der Euribor-Index drückt den Durchschnitt der Sätze aus, zu denen die Hauptbanken angeben, dass sie sich gegenseitig Geld leihen (eine Art Basiszinssatz), während der Begriff „Spread“ in diesem Fall die von den Banken geforderten Fixkosten bedeutet das Darlehen gewähren. Die Summe dieser beiden Komponenten ergibt den variablen Zinssatz. 

WIE WERDEN SICH DIE PREISE IN DER ZUKUNFT ÄNDERN?

Wenn man nur die Prozentwerte liest, scheint es naheliegend, die Variable zu wählen, wie es 77 % derjenigen taten, die 2014 in Italien eine Hypothek aufgenommen haben. Natürlich beinhaltet die Variable im Vergleich zur Stabilität des Festbetrags immer eine Risikomarge , vor allem wenn man bedenkt, dass eines der zentralen Ziele von Qe die Bekämpfung der Deflation und die Anhebung der Inflation auf rund 2 % ist. „Aber in den nächsten zwei Jahren sollten die Raten auf einem sehr niedrigen Niveau stabil bleiben – so Anedda weiter –. Bis heute erwartet man a maximaler Anstieg um einen Punkt in fünf Jahren. Was die Sonnen angeht Bank-Spreadses besteht jedoch Spielraum für eine weitere Reduzierung. Auch in diesem Monat haben die Banken Kürzungen vorgenommen, in einigen Fällen bis auf 1,50 %. Wir erwarten, dass er bis zum Jahresende im Bereich zwischen 1,40 und 1,50 % liegen wird. Erst dann wird es schwierig sein, sich neue Kürzungen vorzustellen.“

Anders die Meinung von Luca Dondi, General Manager des Research- und Beratungsunternehmens Nomisma, der es für wahrscheinlich hält, „die Aussicht auf einen Zinserhöhung in der Größenordnung von einem Prozentpunkt, oder etwas weniger“, bereits im nächsten „zwei-drei Jahre“. Laut Dondi "werden die Zinsen 2015 niedrig bleiben, aber es ist unvermeidlich, dass es über einen längeren Zeithorizont hinweg Aufwärtsbewegungen geben kann", selbst wenn "sie allmählich kommen".

BEACHTEN SIE DIE REALEN ZINSEN UND WARTEN SIE AUF DIE INFLATION

Bisher haben wir über nominale Sätze gesprochen, die auf Verträgen stehen. Der wichtigste Wert für diejenigen, die eine Hypothek aufnehmen, ist jedoch ein anderer: der Realzins, die man durch Eliminieren der nominalen Preisdynamik erhält. Im Wesentlichen ist Inflation gut für Schuldner, weil sie jedes Jahr einen Teil der Schuldenkosten auffrisst. Allerdings befinden wir uns jetzt in einer Deflation (-0,6 % pa im Januar, das schlechteste Ergebnis seit 1959, gefolgt von einem -0,1 % im Februar) und der Mechanismus funktioniert umgekehrt und schadet denen, die das Geld zurückgeben müssen. Laut Anedda „entsprechen 3 % bei einer Inflation von null realen 5 %. Aber das Minimum der Festzinsen lag 4 bei 2010 % Real, und darüber hinaus waren die Fensterzinsen immer höher“. Wenn es der EZB in den nächsten Jahren jedoch wirklich gelingt, die Inflation anzukurbeln, dann würde jeder, der heute eine Hypothek zu einem festen Zinssatz von 3 % aufgenommen hat, wahrhaftig Zinseinsparungen in historischem Ausmaß erzielen.

WIE MAN ZWISCHEN FESTER UND VARIABLER RATE WÄHLT    

Dann doch lieber zum Festpreis? Kommt darauf an. Die einzige Gewissheit ist, dass es keine Gewissheiten gibt: Es ist unmöglich, eine Hypothek zu wählen und sich zu 100% sicher zu sein, dass Sie den bequemsten Weg gewählt haben. Trotzdem ist eine kleine Strategie möglich. 

„Bei Zinsen auf diesem Niveau und in Anbetracht der Tatsache, dass die EZB dafür gesorgt hat, dass sie noch lange niedrig bleiben werden – sagte Francesco Avallone, Vizepräsident von Federconsumatori gegenüber FIRSTonline – ist es vorzuziehen, einen variablen Zinssatz zu wählen. Währenddessen beginnst du in den ersten Jahren mit dem Sparen. Danach können Sie die Neuverhandlung, je nach Marktbedingungen möglicherweise auf Festnetz umstellen“.

Dondi hingegen betont, dass „der feste Zinssatz noch nie so bequem war“, aber „da es mittelfristig keine besonderen Zinserhöhungen gibt, wäre nicht einmal die Wahl eines variablen Zinssatzes riskant“. Auf jeden Fall, so auch der Nomisma-CEO, „muss bedacht werden, dass anders als früher der Übergang von fix zu variabel nicht mehr unmöglich ist. Aufgrund der Zinsänderung können die Konditionen des Darlehens dank der Neuverhandlung mit Ihrer Bank überprüft werden Ersatz (worüber wir gesprochen haben hier, Hrsg.) oder an die Ersatz (was sich vom Forderungsübergang unterscheidet, weil es auch die Forderung nach einem höheren Betrag als dem, was noch zu zahlen wäre, impliziert, Anm. d. Red.)“. 

Diese Positionen berücksichtigen die"Französische" Abwertung von den meisten italienischen Banken praktiziert. Grundsätzlich bleibt die Höhe der Rate konstant, aber ihre Zusammensetzung ändert sich: Der Zinssatz ist am Anfang maximal und sinkt allmählich, während der Hauptzins parallel dazu steigt. Aus diesem Grund fällt der Vorteil eines tiefen Zinssatzes zu Beginn der Hypothek deutlich stärker ins Gewicht. „Wer sich für einen Festzins entscheidet, weiß sicher, wie viel er für die gesamte Laufzeit zahlt“, so Avallone, „aber er zahlt in den ersten Jahren auch deutlich mehr.“

Laut Anedda jedoch „vorhersagen künftige Neuverhandlungen Es ist immer kompliziert, weil Sie nie sicher sind, wie hoch die Raten sein werden. Dies gilt insbesondere, wenn es sich um langfristig angelegte Sachanlagen handelt, die daher wahrscheinlich vor den variablen steigen werden. Es ist möglich, dass die besten Festzinsen bereits im nächsten Jahr höher sind als jetzt.“

Kurz gesagt, bei der Auswahl ist es immer notwendig, die Art der Hypothek, die Sie abschließen möchten, und die Bedeutung, die diese auf Ihr Einkommen hat, abzuwägen.

Das Festnetz

Der feste Zinssatz, sagt Anedda, sei „denjenigen zu empfehlen, die ohnehin ihre finanziellen Ausgaben unter strenger Kontrolle halten müssen. Der Unterschied in Bezug auf die Variable ist so gering (etwa eineinhalb Punkte), dass man denken kann, diese Erhöhung als Versicherung gegen mögliche zukünftige Risiken zu akzeptieren. Sie zahlen mehr, um die Sicherheit einer konstanten und in jedem Fall niedrigen Rate zu haben.“ 

Die Variable

Anedda hingegen empfiehlt die variable Option in Fällen, in denen „die Hypothek ein begrenztes Gewicht auf das Familienbudget hat (aufgrund der Eigenschaften des Darlehens oder des Einkommens) und daher, selbst wenn die Zinsen morgen steigen sollten, die Situation noch mit einer gewissen Ruhe bewältigt werden konnte".

Der dritte Weg: die „vorsichtige“ Variable

Schließlich gibt es eine Zwischenstrategie, nämlich „die Variable zu wählen, aber von den frühesten Jahren den Unterschied beiseite legen die in Bezug auf die Rate mit festem Zinssatz besteht – erklärt Anedda noch einmal – und eine Reserve bildet, auf die im Falle eines plötzlichen Anstiegs der Zinssätze zurückgegriffen werden kann. Auf diese Weise wird der durch die Variable garantierte Vorteil monetarisiert, gleichzeitig schützen wir uns aber vor Risiken.“ Und wenn sich dieses Sicherheitsnetz als nutzlos herausstellt, bleibt noch eine ganze Menge übrig, die man anderweitig ausgeben oder investieren könnte.