Die Immobilienpreise werden weiter fallen und werden nicht aufhören, zumindest für den Zweijahreszeitraum 2013-2014. Zudem wird sich der Markt erst erholen, wenn die Banken die Kassen öffnen und die Steuerlast nicht nachlässt. Es ist die Vorhersage von Nomisma im ersten Bericht des Jahres zum Immobilienmarkt, mit Schwerpunkt auf den 13 Beispielstädten mittlerer Größe (von Triest bis Salerno).
Der Preisverfall kann offenbar eine Erholung des Marktes begünstigen, aber nicht in diesem Zusammenhang: „Ohne ein Umdenken in der Kreditpolitik – sagt der Forscher Luca Dondi – wird es keine Möglichkeit geben, einen signifikanten Anteil der potenziellen Nachfrage zurückzubringen zum Sektor“ . Banken müssen ihren Teil dazu beitragen, sonst geht dem Haus der Sauerstoff aus, den es zum Leben braucht. „Das Problem – erklärt Dondi – ist, dass die Banken selbst viele Immobilien im Magen haben, das Ergebnis von Hypotheken, Vermögenswerte, die veräußert werden sollten und die stattdessen wie ein Felsbrocken im Magen bleiben. Allerdings sind es die Institute, die durch die Nichtvergabe von Krediten den Markt nicht stützen und daher ihre Forderungsausfälle nicht loswerden können. Kurz gesagt, es ist eine Katze, die ihren Schwanz jagt und die aus regulatorischer Sicht gelöst werden muss.“
Die Zahlen sprechen für sich: „In der vorläufigen Bilanz 2012 betrugen die Auszahlungen für den Erwerb von Wohneigentum 25,8 Milliarden Euro ein Rückgang von 47,4 % im Vergleich zu 2011. Anders als bei der ersten Welle der Kreditkrise – das Ergebnis einer internationalen Finanzkrise und schwerwiegender Liquiditätsengpässe auf den Interbankenmärkten – ist das derzeitige Austrocknen des Kreditkanals (-4,8 % im Jahr 2013 gegenüber einem Rekordtief in 2012 ) ist auf die wahrgenommenen höheren Risiken in Bezug auf die Aussichten der Wirtschaftstätigkeit und insbesondere bestimmter Sektoren wie dem Immobiliensektor zurückzuführen“. Ohne "außergewöhnliche regulatorische Eingriffe" scheint die Situation von Dauer zu sein, denn "das unaufhaltsame Abgleiten in Richtung Nichterfüllung eines nicht zu vernachlässigenden Teils der Kredite, verbunden mit strengeren Vorschriften, die von den Banken verlangen, dass sie im Vergleich zur Vergangenheit zusätzliches Kapital in Bezug auf Kredite vorhalten Immobilien, hat zu einem Umdenken bei Allokationsstrategien geführt, die strukturelle Merkmale aufweisen können".
Ein weiteres Problem lastet historisch auf dem Haus: Steuern. „Eine vermietete Immobilie im Wert von hunderttausend Euro bringt ein besteuertes Einkommen zwischen 45 % und 70 % – betont Dondi – derselbe Betrag, der in Staatsanleihen investiert wird, hat eine Belastung, die 20 % nicht übersteigt. Es ist klar, dass es keinen Wettbewerb gibt“.
An der Handelsfront ist der Markt laut Nomisma sollte 2013 den Tiefpunkt erreichen (416 Trades), um dann Ende 500 zaghaft wieder auf über 2014 Verkäufe zu gehen. Auch in den Zwischenstädten verlängerten sich die Verkaufszeiten 2013 weiter: +2 Monate für Neubauten, + 2,5 Monate für Gebrauchtwohnungen, + 2,7 Monate für Büros , Schuppen, Garage. Im goldenen Jahrzehnt 99-2008 stiegen die Preise in Zwischenstädten deutlich (+75,1 % für Neubauten), aber niedriger als in Großstädten (+93,7 %), während der Rückgang von 2008 bis 2013 ähnlich war: -12,8 % und -12,5 %.
„Die Prognosen für den Zweijahreszeitraum 2013-2014 – so der Bericht – skizzieren einen weiteren Rückgang der Immobilienpreise als Reaktion auf die Verschlechterung der allgemeinen Wirtschaftslage und des Immobilienmarktes im Besonderen. Die Eintrübung der Erwartungen bezüglich Haushaltseinkommen, Beschäftigung, Auszahlungen von Kreditinstituten und Immobilientransaktionen führt dazu, dass sich der deflationäre Trend auch bei den Preisen verstärkt. Das laufende Jahr sollte in allen Branchen mit einem c abschließendurchschnittlicher Rückgang um fast 5 Prozentpunkte, während 2014 der Rückgang knapp 4 % betragen sollte“. In Großstädten dürfte der Preisverfall in diesem Jahr vorbei sein 5,2 % für Eigenheime; um 5,2 % für Büros; von 4,9 % für Geschäfte. Im nächsten Jahr wird der Prozentsatz negativ bleiben, aber weniger ausgeprägt: -3,9 % für Eigenheime; -3,8 % Büros, -3,9 % Geschäfte.
Abschließend äußert sich der Präsident von Nomisma Pietro Modiano optimistisch: „Obwohl die Hypotheken an Familien auf einem historischen Tiefstand sind, zeigen Investitionen für den Kauf von anderen als dem Erstwohnsitz einen besseren Widerstand. Die teilweise Vermögensverlagerung vom Mobilien- in den Immobiliensektor ist jedoch nicht in der Lage, den drastischen Rückgang der Aktivität einzudämmen.“
