الاستثمار في القطاع العقاري في إيطاليا آخذ في النمو. وفي عام 2024 تم تسجيل 9,9 مليار يورو استثمارات الشركات، بزيادة 66% مقارنة بعام 2023. وعلى وجه الخصوص، يبدو أن الربعين الثالث والرابع من عام 2024 هما أفضل الأرباع في العامين الماضيين. رالتفاصيل والمكاتب تشكل فئات الأصول المهيمنة حيث سجلت الضيافة ثاني أفضل أداء على الإطلاق على المستوى السنوي بقيمة 1,8 مليار يورو. ليؤكد وجود مستثمرين أجانب بنسبة 62% وعلى رأسهم الفرنسيون والأمريكيون. ومن المقرر أن يستمر هذا الاتجاه أيضًا في عام 2025، وفقًا للبيانات الصادرة عن مكتب أبحاث Gabetti Immobiliare.
في عام 2024، تم تسجيل 9,9 مليار يورو من استثمارات الشركات في إيطاليا، وهو حجم زاد بنسبة 66٪ مقارنة بعام 2023 (6 مليار يورو)، وذلك بفضل دفعة النصف الثاني من العام التي تضاعفت تقريبًا أحجام النصف الأول. وفي الواقع، كان الربعان الثالث والرابع الأفضل في العامين الماضيين باستثمارات إجمالية بلغت 3 و3,3 مليار يورو على التوالي.
تضمن العلامة التجارية Italia هوامش ربح عالية وستجلب زخمًا أيضًا في عام 2025
وقال: "في عام 2024، تشهد الاستجابة الإيجابية لسوق رأس المال على انتعاش الاستثمارات وعودة المستثمرين الأجانب الذين قرروا استثمار رؤوس أموالهم في إيطاليا". اليساندرو لومباردو"، المدير التجاري لمجموعة جابيتي، "إن بلدنا، في الواقع، مقارنة بالدول الأوروبية الأخرى التي تفتخر تاريخياً بحجم أكبر لسوق رأس المال في القطاع العقاري، يضمن نسبة مخاطرة/عائد ممتازة في عمليات توزيع الأصول. من حيث المنتج، فإن نقطة القوة في البلاد هي على وجه التحديد التركيز على ماركة ايطالية. وهذا الأخير يجذب رؤوس الأموال المهتمة ليس فقط بامتلاك وتأجير المساحات، بل باستهداف المستأجرين الذين يمثلون تعبيرا عن الهوية الإيطالية في العالم والذي يضمن هوامش عالية. وتشمل الأمثلة على ذلك بعض المعاملات الهامة، وخاصة في قطاعي الصناعة والضيافة. سيكون هذا الاتجاه لعام 2025، والتي ستشهد نموًا ليس فقط في عمليات القيمة المضافة في قطاعي الضيافة والمعيشة، ولكن أيضًا في العمليات المدرة للدخل في قطاع الصناعة / GDO، وذلك بفضل العمليات التي سيكون فيها أداء المستأجر حاسماً في توليد هوامش أكبر للاستثمار. العقارات"
يشهد حجم استثمارات أسواق رأس المال في عام 2024 على نقطة تحول من استثمارات الشركات وواحدة ثقة جديدة من المستثمرين نحو إيطاليا. وبفضل سياق الاقتصاد الكلي الأكثر ملاءمة مقارنة بعام 2023 وعملية إعادة التسعير التي توشك على الانتهاء، الاستثمارات العقارية للشركات هم عاد إلى النمو.
ومع انخفاض أسعار السندات، ارتفع الاهتمام بالعائدات العقارية
Lo السيناريو التضخمي وتجاوزت المرحلة المضطربة لعام 2023 وفي ديسمبر 2024، وصل المؤشر العام إلى 1,3% (كان قبل عام 5,3%). وبالتالي فإن انحدار منحنى التضخم كان حاسماً في توجيه مجلس إدارة البنك المركزي الأوروبي نحو خفض أسعار الفائدة، الأمر الذي أدى في الفترة بين يونيو/حزيران وديسمبر/كانون الأول من العام الماضي إلى رفع سعر إعادة التمويل من 4,50% إلى 3,15%. تخفيض سعر الفائدة والذي، وفقًا لإعلانات الهيئات الرسمية للبنك المركزي الأوروبي، سيتم تنفيذه أيضًا في عام 2025. انخفض مؤشر يوريبور، وهو المؤشر الذي يعكس اتجاه السعر المتغير، بنسبة 0,88٪ في عام واحد، من 3,94. % إلى 3,06%. وبالتالي، فإن خفض سعر الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي يؤثر أيضًا على سوق السندات، حيث تصبح القسائم أقل ربحية شهرًا بعد شهر مقارنة بالعام الماضي. وفقا لبيانات بانكيتاليا، في الواقع، ارتفع العائد الإجمالي لبرامج BTP لعشر سنوات من 4,4٪ (نوفمبر 2023) إلى 3,5٪ (نوفمبر 2024)، بانخفاض قدره 10 نقاط أساس تقريبًا. السيناريو الذي يرى تفقد جاذبية سوق السندات e مكافأة الاستثمار العقاري، وهي علاوة ترجع على وجه التحديد إلى عملية إعادة التسعير التي شهدت زيادة في العائد في مختلف فئات الأصول. وعلى مستوى الناتج المحلي الإجمالي، وفقا لتوقعات المعهد الإحصائي، سيختتم عام 2024 بزيادة قدرها 0,5%، مما يؤكد النمو المستمر منذ النصف الثاني من عام 2020. ومع ذلك، لا يزال يتعين ملاحظة تطور الإطار الجيوسياسي، مع وجود علامات محتملة على انفراج بين البلدين. روسيا وأوكرانيا، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى مناخ أكبر من الثقة في جميع أنحاء القارة الأوروبية، والصراع الإسرائيلي الفلسطيني الذي يبدو أنه قد تجاوز مرحلته الحرجة.
في هذا السيناريو، بالإضافة إلى رؤوس الأموال الأساسية التي تؤكد اهتمامها بالاستثمار في إيطاليا للمنتجات الأساسية والأساسية (خاصة فيمنطقة ميلانو) ، إن الفرصة العظيمة لبلدنا تكمن في الحاجة إلى ذلك التكيف مع تلك الأصول العقارية التجارية الضخمة والتي لا تلبي توقعات الطلب والتي يمكن أن تجتذب الكثير من رأس المال ذي القيمة المضافة.
حجم الاستثمارات عام 2024
تحليل كل فئة من فئات الأصول بالتفصيل في عام 2024 تتفوق التجزئة باستثمارات 2,8 مليار يورو. النتيجة التي تم الحصول عليها بفضل النصف الثاني من العام الذي كان الأفضل على الإطلاق ليس فقط بسبب الصفقة الاستثنائية التي أبرمت في الربع الثالث في عبر مونتي نابليون من 1,3 مليار يورو، ولكن أيضًا بفضل الربع الرابع الممتاز الذي اجتذب 930 مليون يورو، وهو أعلى حجم في ربع واحد في السنوات الثماني الماضية، بعد خصم الربع السابق الذي تمت فيه صفقة الأصول الفردية المذكورة أعلاه.
في الأشهر الثلاثة الأخيرة من العام، تمت العمليات المتعلقة بـ مراكز التسوق و محلات السوبر ماركت (GDO)، نلاحظ على وجه الخصوص صفقة مهمة تضمنت مجموعة من محلات السوبر ماركت المختلفة الموجودة في جميع أنحاء إيطاليا.
يتبع القطاع مكاتب مع ما يقرب من 2 مليار يورو (20% من إجمالي الاستثمار) مع زيادة الأحجام بنسبة +64% مقارنة بعام 2023 (1,2 مليار يورو). ساهم في تحقيق هذه النتيجة الدفعة التي قدمها الربع الرابع بحجم 760 مليون يورو، ومن بين أهم المعاملات بيع أصول تذكارية تزيد قيمتها عن 100 مليون يورو في وسط روما. تؤكد كل من العاصمة وميلانو أنهما الموقعان الرئيسيان لفئة الأصول هذه. علاوة على ذلك، وعلى الرغم من أن هذا الاتجاه لا يزال محدودًا، إلا أن القطاع قد تأثر به تحويلات الاستخدام، في الغالب نحو القطاعين السكني والفندقي.
من وجهة نظر تأجير المكاتبوسجلت ميلانو إقبالاً بلغ 378.300 متر مربع، بانخفاض 11,1% مقارنة بعام 2023، مع نمو بنسبة 10,4% في عدد الصفقات المغلقة في كامل عام 2024. كما سجلت روما تراجعاً كبيراً، ولكن فسيولوجياً، بعد العام الماضي التاريخي. سجل، مع استيعاب مساحة مكتبية تبلغ 170.900 متر مربع في عام 2024.
ولكن إذا قمت بتحليلها آخر 5 سنواتيبدو أن عام 2024 هو ثاني أفضل عام من حيث استيعاب المساحات المكتبية. وعلى الرغم من التراجع، فإن ديناميكية القطاع تحددها المثابرة ابحث عن مساحات متوافقة مع الجودة والمعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). من قبل الشاغلين الذين ما زالوا يواجهون عددًا محدودًا من هذه المساحات. تؤدي هذه الفجوة بين العرض والطلب إلى زيادة الإيجارات الرئيسية، كما يتضح من منطقة الأعمال المركزية في ميلانو حيث زاد الإيجار الرئيسي ليصل إلى 730 يورو/م550/السنة. ومع ذلك، فإن السوق مستقر في منطقة الأعمال المركزية واليورو في روما حيث بلغت الإيجارات الرئيسية 360 يورو / م 4,75 / سنة و 4,25 يورو / م XNUMX / سنة على التوالي. وفيما يتعلق بصافي العائدات الأولية في منطقة الأعمال المركزية لكلتا المدينتين، فقد ظلت مستقرة مقارنة بالربع السابق، حيث بلغت على التوالي XNUMX% لمدينة روما وXNUMX% لمدينة ميلانو.
باستثمار 1,8 مليار يورو (18% من إجمالي الاستثمار) في السوق من الضيافة أظهرت ديناميكية ملحوظة طوال عام 2024 بمتوسط استثمار يزيد عن 440 مليون يورو كل ربع سنة، مسجلة بذلك ثاني أفضل نتيجة على الإطلاق على المستوى السنوي. ومن بين أهم الصفقات في الربع الأخير، بعد أشهر من المفاوضات، تم إبرام صفقة الاستحواذ على فندق Bauer Hotel الفاخر من فئة 5 نجوم في البندقية، من قبل مجموعة موهاري للضيافة القبرصية بقيمة تزيد عن 300 مليون يورو. تتضمن العملية أيضًا عملية ترميم مهمة من شأنها تعزيز الهيكل. وتدل هذه العملية، وغيرها، على اهتمام المستثمرين بعمليات القيمة المضافة في الفنادق المتوسطة والعالية (4-5 نجوم)، بهدف إعادة تنظيم العقار من أجل الحصول على هوامش أكبر من الربح على المدى الطويل. على مستوى البلديات، كانت أفضل المدن أداءً هي روما والبندقية وميلانو، مع إيلاء اهتمام خاص أيضًا إلى فورتي دي مارمي في توسكانا. وفي جنوب إيطاليا كانت المنطقة التي تفوقت هي صقلية.
يتبع القطاع الصناعية / اللوجستية بقيمة 1,7 مليار يورو، أي 17% من الحجم الإجمالي منذ بداية العام، وهو ما يمثل ثالث أفضل أداء لفئة الأصول هذه حتى الآن في عام 2024. وقد زادت ديناميكية هذا القطاع في السنوات الأخيرة بعد الدفعة التي قدمهاالتجارة الإلكترونية مما أدى إلى زيادة حركة الشحن، مما أدى إلى زيادة الحاجة إلى إيجاد مساحات لوجستية جديدة. ويبدو أن شمال إيطاليا على وجه التحديد، بفضل موقعها الجغرافي ونظام بنيتها التحتية، هو المنطقة الأكثر جاذبية للمستثمرين الذين يبحثون عن مساحات حديثة وموقع استراتيجي. في وسط إيطاليا، مقاطعة روما هي المنطقة التي خصص فيها المستثمرون رؤوس أموالهم.
ومن حيث حجم الاستثمار قطاع المعيشة سجلت حجم تعاملات بقيمة 800 مليون يورو بنسبة 8% من الإجمالي، مسجلة انخفاضًا بنسبة 5% مقارنة بعام 2023، لكنها كانت ثالث أفضل سنة من حيث حجم المعاملات. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن ديناميكية هذا القطاع لا تزال في انتظار وقت طويل، لأنه فئة أصول لم يتم تقييمها بعد في السوق الإيطالية. وقد تحققت الزيادة في أحجام المعاملات في الربع الأخير من العام، حيث تم استثمار ما يزيد قليلاً عن 400 مليون يورو. وتركزت المعاملات المسجلة بشكل رئيسي في ميلانو، المدينة التي تؤكد مرة أخرى أنها مركز اهتمام المستثمرين بفضل الطلب المتزايد باستمرار على الإسكان في مختلف أشكال الإسكان السكني الجماعي. في الواقع، شهد الربع الرابع أربع عمليات إغلاق تتعلق بقطاعات إسكان الطلاب وإسكان كبار السن في كل من ميلانو وفلورنسا.
في عام 2024 القطاع متعدد الاستخدامات يسجل ما يقرب من 570 مليون يورو من حجم الاستثمار (6٪ من الإجمالي). تم تحقيق هذه النتيجة بشكل رئيسي من خلال الاستحواذ على ساحتي فاريني وسان كريستوفورو للسكك الحديدية، اللتين تشكلان معًا جزءًا من عملية تجديد ساحات السكك الحديدية التي بدأتها بلدية ميلانو. تضاف إلى هذه الصفقة أيضًا استثمارات في الأصول المخصصة للاستخدام المكتبي/البيع بالتجزئة.
وأخيرا، الرعاية الصحية وشكلت البدائل 1% و2% من الإجمالي على التوالي (إجمالي 300 مليون يورو). وعلى وجه الخصوص، يشمل البديل إغلاق عمليات بدالات الهاتف ومراكز البيانات والمرافق التعليمية.
وفي عام 2024، كان أكبر حجم من الاستثمارات، التي تقع في منطقة جغرافية محددة شمال إيطاليا (56%)يليه الوسط بنسبة 20% والجنوب بنسبة 6%. أما النسبة المتبقية البالغة 18% فهي عبارة عن استثمارات منتشرة عبر التراب الوطني.
من وجهة نظر أصل رأس المال، فإن المستثمرين الأجانب (62%) هم المشغلون الأكثر نشاطًا في السوق؛ ومن بين هؤلاء يبرز الفرنسيون في قطاع البيع بالتجزئة ويركز الأمريكيون بشكل أساسي على قطاع الخدمات اللوجستية والتجزئة.
