تقلل IMU و TASI من حدوثها مقارنة بالعام السابق ، والربحية السلبية للصناديق العقارية والميل الحاسم لشركات إدارة الأصول إلى الاستعانة بمصادر خارجية لبعض الأنشطة غير الأساسية لتحسين التكاليف واللجوء إلى مهارات محددة. هذه هي الأدلة الرئيسية على خامس مراقب التمويل العقاري، الدراسة التي قام بهاجامعة ديجلي ستودي دي بارما بالتعاون مع خدمات المستثمرين CACEIS (خدمة الأصول للمجموعة كريدي اجريكول) الذي يهدف إلى تحليل الاستثمارات المالية لصناديق العقارات الإيطالية.
شهد بحث هذا العام مشاركة 17 شركة إدارة نشطة في مجال العقارات وأخذ في التحليل 57 صندوقا عقاريا منها 24 مدرجة ، لـ إجمالي الأصول في 31 ديسمبر 2014 يساوي 10,57 مليار يورو.
من وجهة نظر الدخل ، فإن خسارة كبيرة في ممارسة الرياضة تم الإبلاغ عنها في عام 2014 من قبل الصناديق العقارية التي شملتها العينة ، بما يعادل -310,7 مليون يورو ، بما يتماشى مع ما حدث بالفعل في عام 2012 وبزيادة بنسبة 48 ٪ مقارنة بعام 2013. وتعزى هذه الخسارة بشكل أساسي إلى النتائج السلبية في إدارة الشؤون المالية الأدوات ولكن أيضًا إدارة الممتلكات والتي تمثل بالقيمة المطلقة 38,2٪ من الخسارة الإجمالية للعينة. في 2014، IMU e شامل الضريبة TASI تمثل ما يقرب من 19٪ من إجمالي الخسائر التشغيلية المسجلة بواسطة العينة قيد الملاحظة ، مما يقلل حدوثها مقارنة بـ 28,7٪ في عام 2013 وحوالي 20٪ في عام 2012.
قام مراقب التمويل العقاري CACEIS / University of Parma أيضًا بالتحقيق في استعداد شركات إدارة الأصول العقارية الاستعانة بمصادر خارجية لبعض الوظائف غير الأساسية. أشارت لوحة المشغلين في الملكية وفي إدارة المرافق الأنشطة التي يتم الاستعانة بمصادر خارجية في أغلب الأحيان ، يليها: تقييم الأصول العقارية ، والإدارة المتعلقة بالعقارات ، والمحاسبة ، وتقييم المخاطر ، وأنشطة المكتب الخلفي ، وتحليل وتقييم المشتقات ، الالتزام e التدقيق الداخلي.
"لا يزال الدافع الاقتصادي للسعي إلى وفورات النطاق والحجم والحصول عليه أمرًا مهمًا ، إلى جانب الحاجة إلى وجود هيكل مرن لإدارة تغييرات السوق بشكل أفضل - علق جورجيو سولسيا العضو المنتدب لـ CACEIS في إيطاليا - لكن الهدف الأساسي هو السعي للحصول على كفاءة عالية لكل نشاط من الأنشطة التي يتم الاستعانة بمصادر خارجية لها. توجه شركات إدارة الأصول هو أن تكون مكرسة للتخصص ، وربما للتعامل حصريًا مع الأنشطة "الأساسية" ، مثل الإدارة. لا تنس - خلصت Solcia - إلى أنه في بعض الحالات يتم تحديد نقل الأنشطة والوظائف إلى أطراف ثالثة بموجب القانون ".
من حيث توزيع الأصول، الأموال التي تم تحليلها تمتلك حصة من الأصول العقارية (حقوق الملكية والملكية) تساوي 80٪ ، بانخفاض طفيف (-3٪) مقارنة بالمسح السابق ولكنها لا تزال أعلى من الحد الأدنى لمستوى 66,67٪ الذي تفرضه التشريعات واللوائح. هناك منتشر الاستخدام المقصود من هذه الأصول هو التعليم العالي، تليها التجارية (مراكز التسوق والمتنزهات ، ومحلات السوبر ماركت) ، والمساكن التي تقدم الرعاية الصحية والفنادق التي تحيط بها ، إلى حدٍ ما ، أماكن وقوف السيارات ، والمستودعات ، والقرى السياحية ، والثكنات ، والمستودعات الصناعية ، ودور السينما المتعددة. من وجهة نظر جغرافية ، يسود اختيار العقارات الواقعة في الشمال الغربي (في جميع مدن ميلانو وتورين وبولونيا ولودي ومودينا وبييلا وكومو وبادوا) وفي المركز (حيث تبرز روما) .
يشير تحليل محفظة الصندوق إلى كيفية زيادة استخدام الأموال الأدوات المالية (تمثل فئة الأصول هذه اليوم 11,6٪ من الأصول ، وفي 2013 كانت 10,4٪). ضمن هذه الفئة ، أكثر من النصف (52,7٪) هم أسهم غير مدرجة معظمها عن طريق السيطرة "غالبًا في الشركات العقارية التي يرتبط بها الصندوق بعلاقات إستراتيجية مختلفة". يتم تمثيل 10,5٪ (كانت 8,8٪ في عام 2013) من الأدوات المالية سندات الدين (بشكل أساسي سندات الشركات الخاصة بشركات إيطالية أو أوروبية غير مدرجة ، أو سندات حكومية إيطالية مثل CTZs و BTPs و BOTs) ، بينما تكون أسهم UCITS (صناديق الأوراق المالية المفتوحة ، وصناديق الأوراق المالية المغلقة ، والصناديق المحجوزة والمضاربة ، والصناديق العقارية وصناديق الأموال) معظمها غير مدرج ، تمثل 36,6٪ (كانت 38٪) تقريبًا صفر (يساوي 0,02٪) طلب الاستئناف إلى الأدوات المالية المشتقة (المقايضات ، وخيارات الشراء والطلب ، والقبعات ، ومقايضات أسعار الفائدة البسيطة) التي تُستخدم حصريًا للتحوط من مخاطر أسعار الفائدة المرتبطة بالقروض الحالية أو عقود التأجير المرتبطة بشراء العقارات.
"الصناديق العقارية - علق على البروفيسور كلاوديو كاتشياماني ، من قسم الاقتصاد بجامعة بارما من قام بتحرير التقرير - يفضل الاستثمارات غير المدرجة وهذا يحدث على حساب التعرض الأكبر للمخاطر المتعلقة بملاءة وشفافية الأطراف المقابلة ومخاطر السيولة ، المرتبطة بإمكانية عدم إمكانية بيع الأداة بسرعة وبسعر مناسب للاستحقاق لعدم وجود سوق منظم ".
