تم تأكيد التطلع إلى العيش في منزل المرء على أنه واسع الانتشار في جميع الاقتصادات كما يتضح من النسبة المئوية المرتفعة للأسر التي تمتلك منزلًا في منطقة اليورو. وفقًا لمسح ثروة الأسرة في دول الاتحاد الاقتصادي والنقدي 1 ، مقارنة بمتوسط قيمة 60٪ ، فإن حصة أصحاب المنازل أقل فقط في ألمانيا (44٪) وفرنسا (55٪) وهولندا (57٪) والنمسا (47٪). ٪) ، بينما في الآخرين تتراوح النسبة من 67٪ في لوكسمبورغ إلى 90٪ في سلوفاكيا.
بالنظر إلى أن متوسط قيمة المنزل الرئيسي في منطقة اليورو يساوي 180 ألف يورو ، فغالبًا ما يتم الشراء أيضًا بفضل القرض: في الواقع ، ما يقرب من 20 ٪ من الأسر في منطقة اليورو بعيدون عنهم أكملوا بيع المنزل الذي يمتلكونه.
تباين المؤشرات المماثلة واسع بالنسبة لمختلف بلدان المنطقة بالنظر إلى أن متوسط قيمة المنزل يتراوح بين 56 ألف يورو في سلوفاكيا و 500 ألف يورو في لوكسمبورغ وأن النسبة المئوية للأسر المقترضة تتراوح بين 9,3 ٪ من سلوفاكيا و 44٪ من هولندا. لا تسمح الصورة التي التقطتها الدراسة الاستقصائية للبنك المركزي الأوروبي بإجراء مقارنات زمنية ولكن مصادر مختلفة تقدم مؤشرات على الاتجاه السائد في قروض شراء المنازل والتغييرات التي حدثت في منح قروض الرهن العقاري خلال سنوات طويلة من الأزمة. تظهر البيانات المتاحة أن التباطؤ في الائتمان الأسري في العديد من الاقتصادات المتقدمة قد أثر على القروض لشراء المنازل بدرجة أقل من أنواع الائتمان الأخرى.
في يونيو ، كان هناك انخفاض في قروض الرهن العقاري بأكثر من 3٪ فقط في اليونان وإسبانيا والبرتغال وقبرص ولاتفيا ، والتي تمثل مجتمعة أقل من 21٪ من قروض الاتحاد النقدي الأوروبي لشراء المنازل. تكشف دراسة متعمقة أجرتها المفوضية الأوروبية كيف تشكلت في السنوات الماضية في بعض هذه البلدان النضج طويل الأجل للرهون العقارية ، وانتشار المعدلات المتغيرة ، ونسبة عالية من التمويل على قيمة العقار (LTV). حوافز لتحمل مخاطر غير متناسبة مع قدرة الأسر على الملاءة المالية. ولكن في اقتصادات أخرى في المنطقة ، حيث يوجد أيضًا انخفاض في الرهون العقارية ، لا يتجاوز هذا 2٪ ؛ هذه هي حالة أيرلندا (-1,9٪) وإيطاليا (-1,2٪) وهولندا (-0,4٪).
بشكل عام ، في الاتحاد النقدي بأكمله ، ظلت الديناميكيات ، مهما كانت متواضعة ، إيجابية دائمًا تقريبًا ، حتى في فترات الأزمة الأكثر حدة. يمكن أن يُعزى التغيير السلبي الهامشي المسجل في الاتحاد النقدي الأوروبي في مايو ويونيو (-0,3 و -0,4٪ على التوالي) إلى تغيير علامة الاستطلاع الفرنسي ، الذي انتقل من + 3,4٪ في أبريل إلى -1,9٪ من الاثنين التاليين شهور. لكن الاتصالات من البنك المركزي الفرنسي تؤكد استمرار النمو فوق 3٪.
في يونيو ، تم تأكيد الاتجاهات الحيوية للبلدان الأخرى ، والتي تتراوح من + 1٪ في سلوفينيا إلى + 13,1٪ في بلجيكا. تتجلى الصورة غير المتكافئة للاتجاهات بين مختلف اقتصادات الاتحاد النقدي الأوروبي في حدوث ائتمان الرهن العقاري على إجمالي القروض المقدمة إلى القطاع الخاص: مقارنة بمتوسط قيمة 36٪ (يونيو) ، توجد نسب أقل في إيطاليا فقط (22٪) والنمسا (26٪) وبلجيكا (35٪) بينما في البلدان الأخرى تتراوح الحصة من 36,5٪ في هولندا إلى 45,3٪ في البرتغال.
بشكل عام ، مقارنة بعام 2009 ، كانت هناك زيادة في هذا المؤشر في كل مكان تقريبًا ، مع الاستثناء الوحيد المتعلق بهولندا حيث ، مع ذلك ، لم يصل الانخفاض إلى نقطة مئوية واحدة.
الولايات المتحدة: استرداد الرهون العقارية يجب أن ينتظر
في الولايات المتحدة ، لا يبدو أن الانتعاش في أسعار سوق العقارات والمبيعات (كلاهما غير متساوٍ في مناطق مختلفة من البلاد) قد دفع ديناميكيات القروض لشراء المنازل. هناك عوامل مختلفة تؤثر على الاتجاه السائد في الرهون العقارية ، أولاً وقبل كل شيء استنفاد عمليات إعادة التمويل لصالح العقود المرتبطة مباشرة بشراء المنزل وليس إعادة التقييم المحتمل للممتلكات.
كما ساهمت العوامل قصيرة الأجل مثل ارتفاع أسعار الفائدة والظروف الجوية السيئة في الشتاء الماضي بشكل سلبي في ديناميكيات الرهن العقاري. علاوة على ذلك ، ساهم إصدار أنظمة أكثر صرامة لعمليات مؤسسات الائتمان لحماية العملاء في تباطؤ الرهون العقارية. أدى الجمع بين هذه العناصر إلى انخفاض بنسبة 60٪ على أساس سنوي في المدفوعات في الربع الأول من هذا العام ، مما أدى إلى وصول الإجمالي إلى أدنى مستوى له في السنوات التسع الماضية.
ومع ذلك ، غالبًا ما يتم سرد الأسباب الأخرى في ديناميكيات سوق العقارات وبالتالي سوق الائتمان العقاري ، والتي ستستمر آثارها أيضًا على المدى المتوسط الطويل. العامل الأول هو العامل الديموغرافي: ما يسمى بجيل الألفية ، أي أولئك في الفئة العمرية 21-34 ، أطفال جيل طفرة المواليد ، يميلون إلى البقاء مستأجرين لفترة طويلة بسبب صعوبة دخول سوق العمل ، في حين أن تميل النساء المسنات من الأجيال الأكبر سناً ، في مرحلة التقاعد ، بهدف تقليل حجم ملكية منزلهن ، إلى بيع وتسوية الشراء اللاحق نقدًا ؛ على الرغم من التباطؤ ، إلا أن المعاملات العقارية التي تمت تسويتها نقدًا في أبريل الماضي شكلت 37٪ من الإجمالي.
هناك عامل آخر ضار بشراء المنازل وهو كثافة ومدة الانتعاش الحالي الذي يعتمد ، وفقًا لبعض المعلقين ، على المحفزات المالية والنقدية أكثر من اعتماده على مسار مستقر لاستئناف النشاط الاقتصادي: نقص العمالة ونصيب الفرد من الدخل. المشترين المحتملين من الاستثمار في ملكية المنازل.
في الولايات المتحدة ، أدت الأزمة أيضًا إلى تغيير كبير في الخصائص الاجتماعية والاقتصادية للمالكين / المدينين ؛ مقارنة بسنوات ما قبل الأزمة ، في الواقع ، نلاحظ زيادة في المدفوعات للشرائح الأعلى دخلاً ، وانخفاضًا في حصة القروض الثانوية (إلى 3 ٪ من إجمالي القروض ، من 28 ٪ في عام 2006) و زيادة في الطلبات المرفوضة من قبل المتقدمين الذين ينتمون إلى الفئات الأكثر حرمانًا.
ائتمان الرهن العقاري في إيطاليا
في بلدنا أيضًا ، أدى اندلاع الأزمة إلى توقف المرحلة الطويلة من التوسع في قروض شراء المنازل. في عام 2013 ، بلغت مدفوعات الأسر الاستهلاكية لشراء المنازل 21 مليار يورو ، بانخفاض 4 مليارات عن العام السابق وبنسبة 34 في ذروة عام 2010. ومع ذلك ، فإن المؤشرات المتعلقة بالأشهر الأولى من هذا العام تشير إلى انعكاس اتجاه القروض الجديدة (زادت بنسبة 8,4٪ في الربع الأول) واستمرار الانخفاض في المعدلات النسبية.
وفقًا لآخر مسح حول ظروف الائتمان في إيطاليا ، عاد الطلب إلى النمو ، كما كان من المفترض أن تسجل ظروف العرض تخفيفًا لمعايير منح القروض. تأتي علامات التحسن الأخرى المتعلقة بالرهن العقاري من المسح الدوري لسوق العقارات: في الربع الأول ، ارتفعت المبيعات المنجزة بفضل قرض الرهن العقاري إلى 6٪ (62,7٪ في العام السابق) كما ارتفع القرض إلى 56,1٪ ( مرة أخرى من 61,5٪ في الربع الأول من عام 56,1).
في بلدنا أيضًا ، كان الانخفاض في المدفوعات مصحوبًا بتغييرات في الخصائص الاجتماعية والديموغرافية للمقترضين: مقارنة بعام 2008 ، على الرغم من بقاء حصة الأسر المعيشية في الديون لشراء العقارات دون تغيير جوهري عند 12,4٪ ، هناك انخفاض النسبة المئوية لمن ينتمون إلى أسر منخفضة الدخل ، في حين أن هناك زيادة ملحوظة في الأسر المقترضة ذات الدخل الأعلى ، والتي غالبًا ما يتميز بها رب الأسرة العامل. إذا لاحظنا توزيع الأسر المدينة على شراء العقارات حسب الفئة العمرية ، فإننا نلاحظ الانخفاض التدريجي في حصة الأسر التي يكون أربابها أقل من 35 عامًا.
بشكل عام ، تشير هذه الأدلة إلى أن إعادة تكوين الأسر المدينة قد تم لصالح الفئات الأقل خطورة ، مع نتائج إيجابية على درجة تدهور قروض الرهن العقاري التي زادت فقط بضعة أعشار نقطة (إلى 6,2٪ من إجمالي القروض. إلى الأسر من 5,4٪ في عام 2012). ومن المؤكد أن تجديد إجراءات تعليق دفع أقساط الرهن العقاري للأسر التي تواجه صعوبات قد ساهم في ذلك ؛ اعتبارًا من عام 2010 ، وهو العام الذي تم فيه إطلاق المبادرة ، وحتى أبريل 2014 ، استفادت 116.000 أسرة من هذه التدابير ، وهو رقم يُقدر أن ينمو بمقدار 12 أخرى خلال هذا العام.
