卡洛塔·斯科扎里，《商业内幕》的经济金融记者，刚刚与 goWare 合作出版了一本书，“虚假真相。 冠状病毒大流行后悬而未决的 9 个不可动摇的经济学和金融教条”，这是对 Covid-19 危机对我们（错误的）经济金融确定性的影响进行热烈但深思熟虑和有记录的反思的结果自第二次世界大战结束以来已经具体化。
斯科扎里裸体 九个错误的真相 – 可能还有更多： 1. 经济是全球性的； 2.世界GDP永远增长，3.银行在家，4.通胀已经消失，5.石油永远不会归零，6.黄金永不背叛； 7.砖总能给人带来满足; 8、共享经济、低成本是未来； 9. 绿色经济需要很长的时间。
我们很高兴为读者提供本书的大量摘录。 第七个“假真相”全文，关于投资不动产的纯洁性。 这是一个可以真正影响我们所有人钱包的话题。
很好的阅读
特朗普的话
“嗯，就我而言，房地产始终是一项不错的投资”：美国总统唐纳德·特朗普说。 彭博社估计，这位世界上最有权势的人的净财富在 2019 年夏季达到 3 亿美元，这主要归功于房地产业务（纽约的特朗普大厦并非偶然如此称呼）。
«首先——特朗普在 CNN 接受拉里·金采访时自我介绍——我是一名房地产从业者。 这就是我的爱。 不认识他就像不认识我的日常工作»。 特朗普当然不是唯一一个认为实体店总能在投资组合中带来满足感的人。 但真的是这样还是冠状病毒也揭露了这个真相？
房价在10年内下降
早在过去十年中，甚至在 Covid-19 扰乱我们的生活之前，任何决定投资旧的、亲爱的意大利砖头的人都可能很容易赔钱。 有趣的是，一方面，如果新房价格指数高于 2010 年的起始水平，另一方面，现房价格出现强烈收缩，这在过去十年推动了整个篮子向下。
从较短期的角度来看，对2020年XNUMX月末ISTAT说明的评论：
«与 2019 年相比，2018 年房价仅下降了十分之一，对 2020 年略有积极拖累，这是住宅房地产市场价格大幅稳定的迹象。 但全国数据 - ISTAT 警告 - 是非常不同的领土趋势的综合，西北和东北增长，中部和南部和岛屿减少。 在此背景下，米兰房价连续第四年录得持续增长，证实了其对房地产市场的推动作用，而在罗马，则连续第三年录得显着下跌»。
将对更糟的预测进行审查
在过去十年中，平均房价下降了。 然而，最重要的是，它表明，在没有冠状病毒的情况下，并且在 2018 年至 2019 年价格稳定阶段之后，房价应该从 2020 年开始上涨。
但是 Covid-19 的出现再次完全打乱了计划，以至于 Nomisma 为“最初的冠状病毒”（pC）概述了两种不同的情景：一种更乐观的称为“软”，一种更悲观或“硬”一。 第一种情况，由 Nomisma 解释：
«它假设卫生紧急情况的退出时间相对较短，并采取一致有效的措施； 另一方面，第二个意味着遏制措施的维持时间更长，政府发起的干预措施的有效性更低，对经济体系的影响更大»。
根据 Nomisma 的预测，在软情景下，1,1 年房价应每年下降 2020%，1,2 年下降 2021%，0,5 年下降 2022%。硬情景下跌幅更大：3,1 年为 -2020%，3,9 年为 -2021% 3,1 年和 2022 年 -XNUMX%。
写字楼价格也是如此，Nomisma 预计 2020 年在软情景下下降 1,7%，在硬情景下下降 3,5%，而 2021 年的估计值为 -1,6%、4% 和 -2022%，而对于0,8 年 -3,4% 和 -XNUMX%。
在病毒或 BC 之前，他们从 Nomisma 解释说：
«房地产市场似乎已经走上复苏之路，从住宅销售的演变可以看出，2019 年已超过 600 万笔交易，未来三年有望保持在这一水平之上，从而继续增长趋势。 这也得益于信贷渠道的贡献，在经历了 2019 年的负增长之后，预计在 2020-2021 年的两年期间，在家庭购房抵押贷款方面将再次扩大，这也得益于有利的条件在利率上，利率下降到几乎可以忽略不计的水平。
Nomisma 的分析继续如下：
«病毒传播引起的紧急情况完全改变了这种观点，大多数经济和商业活动都暂停了，尤其是与房地产行业相关的活动。 在接下来的几个月中，在开展大流行病第一阶段的最常见经济活动时，客观上会遇到困难，而观望和审慎态度将在购买和投资选择上有所不同。 鉴于这种完全出乎意料的情况正在产生高度不确定性，家庭将优先增加储蓄储备，以增加流动性以保护自己免受进一步经济下滑的影响，推迟购买房地产或其他形式的投资。
他们将发现自己面临着特别困难的经济状况，而那些没有足够能力应对这种危机的人很可能无法避免倒闭。 为了避免或至少限制这种现象的范围，除了政府必须在税收减免和延期支付税款和信贷债务方面提供援助外，信贷机构的作用将是根本性的流动性注入，恰恰是为了避免否则可能出现的经济和社会不稳定”。
销量也下滑
除了价格下降外，Nomisma 估计，从 2020 年开始，住宅房地产交易也可能会减少，而这近年来一直在增长。 同样在这种情况下，这家咨询公司概述了一种软情景，估计下降幅度更大，而硬情景估计销售额下降幅度更大。
«Covid-19 传播的影响 - 来自 Nomisma 的解释 - 将采取购买和投资需求收缩的形式，因此，房地产行业的交易活动将减少。 由于谨慎选择，我们对意大利家庭的定期调查显示的高“住房需求”将经历一个时间延迟。 除了这些因素之外，经济危机还将不可避免地带来许多家庭在就业问题之后不得不面对的经济困难。 这种情况很可能会促使信贷机构收紧支付标准，以避免再次积累大量不良贷款的风险（另见第 3 章）。
Nomisma 总结说，所有这一切，“加上病毒遏制措施造成的障碍，将有助于减少 2020 年住宅市场的交易活动：在没有冠状病毒紧急情况下假设的 612 笔交易，我们将转移最好的情况下为 564 笔交易（与 6,5 年相比为 -2019%），而在最坏的情况下，它将低于 500 笔交易的门槛，与上一年相比下降约 18%。 2021年，实体交易量下降幅度略低于2020年，交易量在407万至531万笔之间，然后在2022年期间基本稳定”。
根据 Nomisma 专家的说法，房地产行业结算活动的另一个制约因素可能表现为“僵化，而且在最近的过去很突出，业主将在修改自己的变现预期时做出反应”。
事实上，这种现象 « 代表了 2008-2013 年双重衰退浪潮中交易复苏的障碍，有效地延长了负面阶段，超出了以往房地产周期的通常时间。 这将涉及在短期内全面有限地降低价格，但会在更长的时间内发生价格收缩，并带来推迟恢复时间的不良后果»。
六年前
评论 Nomisma 首席执行官 Luca Dondi dall'Orologio：
«如果通过住宅销售数量的预测来观察，大流行和封锁的影响似乎是毁灭性的。 几乎完全不可能在商业关闭的几周内推广，最重要的是，该国经济结构的逐渐减弱，这已经可以从许多方面得到理解，将导致房地产市场急剧枯竭。 这将是双重浪潮：第一波由隔离、强制社交距离和直接暴露于危机的部门的弱化推动，随之而来的是失业和储蓄倾向的普遍增加； 第二种是总需求不可避免的大幅下降，这将导致公司出现流动性危机，尤其是那些在国内市场上风险最大的公司（大多数），这反过来又会导致需求进一步下降»。
简而言之，根据 Dondi dall'Orologio 的说法，它可能正在路上：
“只有大量直接注入流动性，以及旨在防止银行削减信贷额度以应对可疑贷款增长的公共担保计划，才能缓解恶性循环”。
朱塞佩·孔戴 (Giuseppe Conte) 政府于 2020 年 XNUMX 月初推出的所谓“流动性法令”正是朝着这个方向发展，目的是将公共担保与银行向各种规模的企业发放信贷相结合。
然而，新闻界多次报道贷款难以到达申请者的金库的案例； Palazzo Chigi 的支持者不止一次承认存在困难。
«Nomisma 首席执行官指出，目标必须是稳定系统，以试图遏制突发卫生事件的经济金融后果。 如果目标看起来清晰且共享，那么资源禀赋和运营策略就不能这么说了。 然而，画面的戏剧性强加了非常重要的即时行动，没有过时的假装来实现无法实现的帕累托最优。 事实上，锁定后观点的犹豫和模糊导致了一种病毒的扩散和传播，总的来说，这种病毒的致死率可能比 Covid-19 高得多。 在这种情况下，对米兰和博洛尼亚等危机前表现出更大势头和活力的房地产市场的预测显得毫不留情：大流行影响的严重性和所采取的遏制解决方案将使房地产市场排名第六年”。
风险越来越大的投资
长期以来，有些人在决定投资房地产行业时一直呼吁谨慎行事。 Banca Generali 副总经理 Andrea Ragaini 就是这样，他先做一个前提，再做两个账户。
«让我们从假设开始——他观察到——通过投资，我们必须理解获得产生收入的资产。 就房产而言，回报由两部分组成：价值随时间的变化和租金收入，即所谓的租金。 让我们考虑一个足够长的投资时间范围，因为房地产需要，即从 1980 年到今天。 那么，在此期间，我们国家的实际平均年回报率，即扣除通货膨胀和房屋税后的总回报率为 4,57%，而股票（包括股息）为 9,45%，公司债券为 5,85%（包括息票）和 2,42% 的政府债券（包括，如果有息票）。
Ragaini 再次指出：
«另一方面，如果我们仅从使用商品的角度考虑房屋，因为欧洲有一个计算财产价值的编纂系统，即自 2010 年以来，意大利的价格下降了17%，而欧洲平均水平增长了 21%»。
SoldiExpert SCF的投资总监Salvatore Gaziano也表达了对房地产投资的困惑：
«砖头是意大利人的第一大投资，一段时间以来一直笼罩着灰色和乌云，当然不仅仅是在大流行爆发之后。 在欧洲，我们是拥有自己家中的家庭比例最高的民族之一。 在过去的十年中，我们经常与客户讨论这个问题，因为作为独立财务顾问，我们的职责之一是 360 度全方位讨论财富的投资方式以及将其投向何处更为正确。 在这个问题上，我们一直警告说，不幸的是，将砖块作为“投资”的时代即将落幕。 风险太多，收益太少。 早在 2015 年，我们的分析就强调了意大利的房地产在 2008 年危机后的实际价格跌幅是世界上最高的，这对我们国家的结构和金融变化来说并不是一个好兆头正走向»。
正如加齐亚诺指出的：
«意大利人爱上房子作为一种投资已经持续并导致价格大幅上涨并且经常脱离现实。 这类似于近年来购买意大利非上市银行股票的储户发现有一天这些股票并不那么容易清算并且他们购买股票的价格肯定是场外价格的现象。 这种比较并不像看起来那么冒险，因为很长一段时间以来，许多意大利人认为购买房屋不是为了它的使用价值，而是作为一种真正的投资，具有“收入和安全”等特殊特征»。
据Gaziano介绍，近年意大利的房地产市场：
«他被大量储户的购买“迷住了”，以至于他们认为房子是一种完美的投资，注定几乎只会上涨。 这尤其极大地刺激了第二故乡市场。 2008 年之后开始的经济繁荣影响最深的人并非偶然，其影响甚至是巨大的，因为在意大利的一些城市，由于没有买家，甚至连房子都卖不出去» .
当然，我们也需要单独讨论，Gaziano承认
«从旅游者的角度或从专业和大学的角度来看更热闹的意大利最著名的“奖杯”地点，价格保持在相对较高水平的“in”社区 - 例如上述米兰 -。 但不言而喻，即使在这些情况下，“全球本土化”以及政治、社会和财政环境也必须在任何情况下都受到长期监控”。
现在大流行或 PC 之后会发生什么？
Gaziano 承认，“不幸的是，情况已经恶化，而且肯定不仅仅是三色砖，因为全世界都对房地产市场的未来存在疑问”。
缺乏维护
多年来意大利房地产行业表现不佳和价格下跌的原因很多，并且与冠状病毒无关。 Ragaini 强调，开始时有一个重要因素：
“待售房屋的供应量是需求量的两倍多。 因此，与任何市场一样，如果供大于求，价格就很难上涨»。
此外：
“产品质量相当差。 可以这么说，74% 的房屋属于 G、F、E 三个最差的能源等级，而从 2021 年开始，除非扩建，否则只能以几乎零能耗建造新房屋，这一概念超越了 A 级。更多：60% 的住宅建筑不符合自 1970 年以来发布的“现代”抗震标准。 这意味着大多数建筑物在结构上需要大量维护干预»。
Ragaini 再次补充道：
«在意大利，只有不到 2% 的房屋拥有针对灾难风险的保险，这是自相矛盾的，因为我们是世界上地震、水文地质和山体滑坡风险最大的国家之一。 这意味着，面对几十年来发生的地震、暴雨和其他大气现象，金属框架甚至在基础层面都出现了裂缝和锈蚀。 但是，如果没有保险，几乎没有修复干预措施。 反之，房子需要定期维护，不仅平凡，而且不平凡。 否则它们会变质并失去价值，就像任何商品一样，例如汽车»。
这种忽视的原因是什么？
«意大利家庭的平均年净收入 - Ragaini 回答 - 等于 31.393 欧元（来源 ISTAT），而平均年支出为 30.852 欧元，其中 10.828 欧元投资于房屋，这在很大程度上对应于抵押贷款或租金。 因此，没有多少资源可以用来改进“家庭产品”»。
但事情不可避免地要发生变化，正如 Banca Generali 的副总经理所指出的：
«与 2050 年相比，到 80 年意大利必须将二氧化碳的产生量减少 1990%，而大部分二氧化碳是由建筑物产生的。 因此，国家认可的许多能源效率税收优惠。 因此，趋势将不可避免地朝着这个方向发展»。
简而言之，正如 Ragaini 指出的那样：
«无论是在投资方面，还是在财产所有权一直传递的安全感方面，房子的神话都在逐渐消失。 这一变化还与另外两个重要因素有关，例如工作流动性和新一代的低收入特征。 导致对购买房屋或投资房地产的范式进行审查的其他因素，作为一个人人生道路上的核心时刻”。
习惯不同的新公司
Gaziano 指出，仔细观察，甚至在冠状病毒出现之前，新的度假习惯，从低成本的“低价”航班到 Airbnb 等共享经济现象，已经改变了房地产市场。
«封锁之后的经济危机以及随之而来的 GDP 下降 - SoldiExpert 投资总监的原因 - 短期内可能不容易恢复； 毕竟，我们从未从 2008 年的危机中恢复过来。对于新一代人来说，这可能意味着人口结构中外籍人士的增加已经没有以最佳方式定位。 越来越多的老龄化和有子女和孙辈的不活动人口发现很难找到工作或工资低或收入低，他们可能会越来越多地处于“卖方”而不是“买方”的位置。
如果说“冠状病毒之前”（BC）已经出现了一些趋势，那么 Covid-19 带来了新的趋势。 例如，在寻找新家时，露台、庭院或花园的存在具有新的重要性，这是长期“隔离”的遗留问题如果不是在极少数情况下，有可能出去透透气。
2020 年 XNUMX 月，Casa.it 网站记录了对带游泳池或花园的度假屋的搜索量急剧增加。
从文件上 P我们时代的贫血症和绿色挑战，由绿色城市网络和可持续发展基金会与 Ecomondo-Key Energy 合作创建，在冠状病毒后出现了一种不同的看待房屋的方式。 大流行病，档案重点，
«他教导了阳台、露台、庭院和花园的重要性，包括公共花园，所有一般的中间空间都可以发挥重要作用，从环境的角度来看，采用绿色建筑方法»。
一种与建造生态可持续建筑相关的方法。
«冠状病毒紧急情况——在其分析中继续档案——也让我们重新思考城市空间的重要性，这是一种确保住宅靠近服务、工作和娱乐设施的城市结构，以减少从一个区域到另一个区域的旅行城市和通勤»。
逃离城市？
甚至有人从类似的假设出发，甚至预言一个缓慢的去城市化过程； 正如托托·库图格诺 (Toto Cutugno) 在 1995 年所唱的那样，这是一种逃离大都市到乡村生活的方式，或者只是为了摆脱大城市的混乱和风险。
该文件还进一步探讨了这个问题 一切都不会像以前一样——冠状病毒之后的意大利：了解我们的未来将如何变化的想法，由 Gianroberto Casaleggio 协会创建，Davide Casaleggio 担任主席，并于 2020 年 XNUMX 月中旬发布。
该研究回顾了冠状病毒出现后人们生活中发生的十个不可逆转的变化，并列出了许多要点，根据该协会的说法，必须采取行动重新启动该国。
那么，第 4 个变化定义如下：“智能移动：从公共交通危机到去城市化”。
«如果城市生活的拥挤现实，例如公共交通 - 文件在这方面读到 - 对流行病特别敏感，那么未来几年将有可能重新发现郊区，明显的去城市化都会。 那些想要逃离危险和病毒肆虐的城市的人将有许多选择。 新技术使公司更容易远离人口稠密的特大城市，而冠状病毒的进一步推动使这一过程更快，突显了拥挤的城市空间对工人和公民的危险。 在 16 年代，公司为每位新员工提供 11 平方米的建筑面积，这个数字在 2000 年代末下降到 4,5 平方米，现在下降到 2030 平方米。 到 XNUMX 年，员工将不再有空间，因为该员工将在家工作。”
瑞士信贷的专家还在文件中讨论了冠状病毒对城市的影响问题 超级趋势. 推动变革:
«由于气候变化的影响，热浪越来越频繁，在大城市更加强烈，摩天大楼、汽车和铺砌的道路往往会保留热量。 此外，正如 Covid-19 所证明的那样，大都市在管理流行病方面面临着非凡的挑战。 因此，城市需要变得更加智能，以有效管理城市发展和由此产生的困难，包括保护公众健康。 在世界各地，规划者和居民正在使用物联网和人工智能等数据驱动技术来改善“智慧城市”中的交通流量、设计以及废物和废物管理系统、水资源。 然而，据《科学美国人》博客称，智慧城市仍面临许多障碍，包括数据碎片化、数据资金和存储以及隐私问题。 由于所谓的集聚经济的出现，智能交通和移动解决方案可以减少拥堵并改善连通性，并通过确保充分进入城市来刺激经济增长。
在法国，以瑞士信贷为例：
«到 2035 年，“大巴黎快车”铁路项目将改善巴黎郊区和开发区与商业区、研究中心和机场之间的联系。 例如，根据 Grand Paris Express 网站，研究人员从奥利机场到巴黎萨克莱大学校园只需 15 分钟，而不是 66 分钟。
