کارلوٹا سکوزاریبزنس انسائیڈر کے ایک معاشی-مالیاتی صحافی نے ابھی ابھی goWare کے ساتھ ایک کتاب شائع کی ہے، "جھوٹی سچائیاں۔ معاشیات اور مالیات کے 9 غیر متزلزل عقیدے کورونا وائرس وبائی امراض کے بعد توازن میں لٹک رہے ہیں، جو ہماری (جھوٹی) اقتصادی-مالی یقین پر CoVID-19 بحران کے اثرات کے بارے میں ایک گرم، لیکن اچھی طرح سے سوچے سمجھے اور دستاویزی عکاسی کا نتیجہ ہے۔ جو دوسری عالمی جنگ کے خاتمے کے بعد سے ابھرے ہیں۔
سکوزاری ننگی نو جھوٹے سچ - اور شاید بہت کچھ: 1. معیشت عالمی ہے؛ 2. عالمی جی ڈی پی ہمیشہ بڑھے گی، 3. بینک گھر پر ہے، 4. مہنگائی ختم ہو گئی ہے، 5. تیل کبھی صفر پر نہیں جائے گا، 6. سونا کبھی دھوکہ نہیں دیتا؛ 7. اینٹ ہمیشہ اطمینان دیتی ہے۔; 8. شیئرنگ اکانومی اور کم لاگت مستقبل ہیں۔ 9. سبز معیشت میں بہت وقت لگتا ہے۔
ہمیں اپنے قارئین کو کتاب سے ایک وسیع اقتباس پیش کرتے ہوئے خوشی ہو رہی ہے۔ ساتویں "جھوٹی سچائی" کا مکمل متن، جو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے بے داغ ہونے سے متعلق ہے۔ یہ ایک ایسا موضوع ہے جو واقعی ہم سب کے بٹوے کو متاثر کر سکتا ہے۔
پڑھنے سے لطف اٹھائیں۔
ٹرمپ کا لفظ
"ٹھیک ہے، جہاں تک میرا تعلق ہے رئیل اسٹیٹ ہمیشہ ایک اچھی سرمایہ کاری ہوتی ہے": ریاستہائے متحدہ کے صدر ڈونلڈ ٹرمپ کا لفظ۔ دنیا کے سب سے طاقتور آدمی کی خالص دولت، بڑی حد تک رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی بدولت جمع ہوئی (نیویارک میں ٹرمپ ٹاور اسے اتفاق سے نہیں کہا جاتا)، 2019 کے موسم گرما میں بلومبرگ کا تخمینہ 3 بلین ڈالر ہے۔
"سب سے پہلے - ٹرمپ نے سی این این کے لیے لیری کنگ کے ساتھ ایک انٹرویو میں اپنا تعارف کرایا - میں ایک رئیل اسٹیٹ آدمی ہوں۔ یہ وہی ہے جو میں پیار کرتا ہوں. اسے نہ پہچاننا میرے روزمرہ کے کام کو نہ پہچاننے کے مترادف ہوگا۔ ٹرمپ یقینی طور پر واحد شخص نہیں ہے جو یہ سوچتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ ہمیشہ سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو میں اطمینان بخشتا ہے۔ لیکن کیا واقعی ایسا ہی ہے یا کورونا وائرس اس حقیقت کو بھی بے نقاب کر رہا ہے؟
10 سالوں میں مکانات کی قیمتوں میں کمی
پہلے سے ہی پچھلی دہائی میں، اس سے پہلے کہ CoVID-19 ہماری زندگیوں کو پریشان کر دے، جس نے بھی پرانی، عزیز اطالوی اینٹوں میں سرمایہ کاری کرنے کا فیصلہ کیا تھا وہ آسانی سے پیسے کھو سکتا تھا۔ یہ نوٹ کرنا دلچسپ ہے کہ اگر ایک طرف، نئے مکانات کی قیمتوں کا اشاریہ 2010 کی ابتدائی سطح سے اوپر جاتا ہے تو دوسری طرف، موجودہ مکانات کی قیمتوں میں زبردست سکڑاؤ دیکھا گیا ہے، جس نے ایک دہائی کے دوران دھکیل دیا ہے۔ پوری ٹوکری نیچے کی طرف۔
ایک مختصر مدتی نقطہ نظر سے، مارچ 2020 کے آخر میں ISTAT نوٹ پر تبصرے:
«گھروں کی قیمتیں 2019 کے مقابلے میں صرف ایک پوائنٹ کے دسواں حصے کی کمی کے ساتھ اور 2018 میں قدرے مثبت ڈراگ کے ساتھ 2020 کو بند ہوئیں، رہائشی ریل اسٹیٹ مارکیٹ میں قیمتوں میں خاطر خواہ استحکام کی علامت۔ لیکن قومی شخصیت - ISTAT نے خبردار کیا ہے - شمال مغرب اور شمال مشرق میں بڑھتے ہوئے اور مرکز اور جنوبی اور جزائر میں کمی کے ساتھ بہت ہی متضاد علاقائی رجحانات کی ترکیب ہے۔ اس تناظر میں، میلان میں مکانات کی قیمتوں میں مسلسل چوتھے سال مسلسل اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ان کے اہم کردار کی تصدیق کرتا ہے، جب کہ روم میں انہوں نے مسلسل تیسرے سال نمایاں کمی ریکارڈ کی۔
بدتر کے لئے جائزہ لینے کی پیشن گوئی
پچھلی دہائی میں گھر کی اوسط قیمتوں میں کمی آئی ہے۔ تاہم، سب سے بڑھ کر، یہ ظاہر کرتا ہے کہ، کورونا وائرس کی غیر موجودگی میں اور 2018 اور 2019 کے درمیان قیمتوں میں استحکام کے ایک مرحلے کے بعد، گھروں کی قیمتوں میں اضافہ 2020 سے شروع ہونا چاہیے تھا۔
لیکن CoVID-19 کی آمد نے ایک بار پھر منصوبوں کو مکمل طور پر پریشان کر دیا ہے، اس حد تک کہ Nomisma "prima Coronavisrus" (pC) کے لیے دو مختلف منظرناموں کا خاکہ پیش کرتی ہے: ایک زیادہ پرامید جسے "نرم" کہا جاتا ہے اور ایک زیادہ مایوسی یا "سخت" ایک پہلا منظرنامہ، جس کی وضاحت نومیسما نے کی ہے:
یہ مستقل اور موثر اقدامات کے ساتھ، صحت کی ہنگامی صورتحال سے نسبتاً مختصر اخراج کے اوقات کو فرض کرتا ہے۔ دوسری طرف، دوسری طرف، کنٹینمنٹ کے اقدامات کو برقرار رکھنے کے لیے طویل وقت اور حکومت کی طرف سے شروع کی گئی مداخلتوں کی کم تاثیر کا مطلب ہے، جس کے معاشی نظام پر بہت زیادہ اثرات مرتب ہوں گے۔
Nomisma کی پیشن گوئی کے مطابق، نرم منظر نامے میں، 1,1 میں مکانات کی قیمتوں میں 2020 فیصد سالانہ، 1,2 میں 2021 فیصد اور 0,5 میں 2022 فیصد کمی ہونی چاہیے۔ سخت حالات میں یہ گراوٹ زیادہ تیز ہے: 3,1 میں -2020 فیصد، -3,9 فیصد 2021 میں اور 3,1 میں -2022 فیصد۔
دفتری قیمتوں کا بھی یہی حال ہے، جس کے لیے نومیسما کو 2020 کے لیے نرم منظر نامے میں 1,7 فیصد اور سخت منظر نامے میں 3,5 فیصد کی کمی کی توقع ہے، جب کہ 2021 کے لیے تخمینہ -1,6، 4 فیصد اور -2022 فیصد اور اس کے لیے ہے۔ 0,8 -3,4 فیصد اور -XNUMX فیصد۔
وائرس یا BC سے پہلے، وہ Nomisma سے وضاحت کرتے ہیں:
ایسا لگتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحالی کی راہ پر گامزن ہو گئی ہے، جیسا کہ رہائشی فروخت کے ارتقاء سے دیکھا جا سکتا ہے، جس نے 2019 میں 600 ٹرانزیکشنز کو عبور کر لیا تھا، اگلے تین سالوں تک اس سطح سے اوپر رہنے کے امکانات کے ساتھ، اس طرح جاری رہے گا۔ ترقی کا رجحان. یہ کریڈٹ چینل کے تعاون کی بدولت بھی تھا جس میں منفی 2019 کے بعد 2020-2021 کے دو سالہ عرصے میں گھروں کی خریداری کے لیے گھرانوں کو رہن کی مد میں دوبارہ توسیع کی توقع تھی، سازگار حالات کی بدولت بھی۔ شرح سود پر سود، تقریباً نہ ہونے کے برابر سطح پر گرا دیا گیا۔
Nomisma کا تجزیہ اس طرح جاری ہے:
"وائرس کے پھیلاؤ کی وجہ سے پیدا ہونے والی ہنگامی صورتحال نے اس نقطہ نظر کو مکمل طور پر تبدیل کر دیا ہے، زیادہ تر اقتصادی اور تجارتی سرگرمیوں کی معطلی کے ساتھ، کم از کم ریئل اسٹیٹ سیکٹر سے متعلق نہیں۔ سب سے عام معاشی سرگرمیوں کو انجام دینے کی معروضی مشکلات جو وبائی مرض کی آمد کے پہلے مرحلے کی خصوصیت رکھتی ہیں آنے والے مہینوں میں انتظار اور دیکھو اور محتاط رویوں کے ساتھ ہوں گی جو خریداری اور سرمایہ کاری کے انتخاب میں مختلف ہوں گے۔ اس انتہائی غیر یقینی صورتحال کے پیش نظر کہ یہ مکمل طور پر غیر متوقع صورتحال پیدا ہو رہی ہے، گھرانے بچت کے ذخائر کو بڑھانے کو ترجیح دیں گے، تاکہ مزید معاشی بدحالی سے اپنے آپ کو بچانے کے لیے لیکویڈیٹی میں اضافہ ہو، رئیل اسٹیٹ کی خریداری یا سرمایہ کاری کی دیگر اقسام کو ملتوی کیا جا سکے۔
وہ خود کو خاص طور پر مشکل معاشی حالات کا سامنا کرتے ہوئے پائیں گے، اس بات کا بعید از امکان ہے کہ ایسے بحران سے نمٹنے کے لیے کم لیس لوگ کاروبار سے باہر جانے سے گریز نہیں کر پائیں گے۔ اس رجحان کو روکنے یا کم از کم اس کے دائرہ کار کو محدود کرنے کے لیے، حکومت کو ٹیکس میں ریلیف اور ٹیکسوں اور قرضوں کی موخر ادائیگی کے سلسلے میں جو امداد فراہم کرنی ہوگی، اس کے علاوہ، کریڈٹ اداروں کا کردار اس لحاظ سے بنیادی ہوگا۔ لیکویڈیٹی انجیکشن کا، بصورت دیگر پیدا ہونے والی معاشی اور سماجی عدم استحکام سے بچنے کے لیے"۔
فروخت بھی کم ہے۔
قیمتوں میں کمی کے علاوہ، Nomisma کا اندازہ ہے کہ 2020 سے رہائشی ریل اسٹیٹ کے لین دین میں بھی کمی آسکتی ہے، جو حالیہ برسوں میں ہمیشہ بڑھ رہی ہے۔ نیز اس معاملے میں، کنسلٹنسی فرم نے ایک نرم منظر نامے کا خاکہ پیش کیا ہے جس میں فروخت میں مزید شدید کمی کے ساتھ زیادہ موجود کمی اور سخت منظر نامے کا تخمینہ لگایا گیا ہے۔
« Covid-19 کے پھیلاؤ کے اثرات - Nomisma سے وضاحت کرتے ہیں - خریداری اور سرمایہ کاری کی طلب میں ایک سنکچن کی شکل اختیار کریں گے اور اس وجہ سے، رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی لین دین کی سرگرمیوں میں کمی آئے گی۔ اطالوی گھرانوں کے ہمارے متواتر سروے سے ظاہر ہونے والی اعلی "رہائش کی ضرورت" کو وقتی تاخیر سے گزرنا پڑے گا، جو کہ دانشمندانہ انتخاب کے نتیجے میں ہوگا۔ ان عناصر میں وہ معاشی مشکلات بھی شامل ہو جائیں گی جن کا سامنا بہت سے خاندانوں کو روزگار کے مسائل کے بعد کرنا پڑے گا جو بحران لامحالہ جنم لے گا۔ یہ صورت حال، تمام امکانات میں، کریڈٹ اداروں کو تقسیم کے معیار کو سخت کرنے پر مجبور کرے گی، تاکہ غیر فعال قرضوں کی ایک بڑی رقم جمع ہونے کے خطرے سے بچا جا سکے (باب 3 بھی دیکھیں)۔
یہ سب، Nomisma سے خلاصہ کرتے ہیں، «وائرس پر قابو پانے کے اقدامات کی وجہ سے پیدا ہونے والی رکاوٹوں کے ساتھ، 2020 میں رہائشی مارکیٹ میں لین دین کی سرگرمیوں کو کم کرنے میں معاون ثابت ہوں گے: کورونا وائرس کی ہنگامی صورت حال کی عدم موجودگی میں فرض کی گئی 612 تجارتوں سے، ہم آگے بڑھیں گے۔ بہترین معاملات میں 564 ٹرانزیکشنز (6,5 کے مقابلے میں -2019 فیصد) تک، جب کہ بدترین صورت حال میں یہ 500 ٹرانزیکشنز کی حد سے نیچے آجائے گی، پچھلے سال کے مقابلے میں تقریباً 18 فیصد کی کمی کے ساتھ۔ 2021 میں، لین دین 2020 کے مقابلے میں قدرے کم ایک ہستی کی کمی کا شکار ہو جائے گا، جس کے نتیجے میں 407 اور 531 تجارتیں ہوں گی، صرف اس کے بعد 2022 کے دوران کافی حد تک مستحکم ہو جائے گا"۔
Nomisma ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں تصفیہ کی سرگرمیوں پر وقفے کے مزید عنصر کی نمائندگی "سختی، اس کے علاوہ ماضی قریب میں نمایاں کی گئی ہے، جس کے ساتھ مالکان اپنی وصولی کی توقعات کو تبدیل کرنے میں رد عمل ظاہر کریں گے"۔
درحقیقت، یہ رجحان «2008-2013 کی دوہری کساد بازاری کی لہر کے سالوں میں لین دین کی بحالی میں رکاوٹ کی نمائندگی کرتا ہے، مؤثر طریقے سے منفی مرحلے کو پچھلے رئیل اسٹیٹ سائیکل کے معمول کے وقت سے آگے بڑھاتا ہے۔ اس میں قلیل مدت میں قیمتوں میں تمام محدود کمی شامل ہوگی، لیکن ایک زیادہ توسیع شدہ مدت جس کے اندر قدروں کا سکڑاؤ ہوگا، بحالی کے وقت کو ملتوی کرنے کے ناپسندیدہ نتائج کے ساتھ»۔
چھ سال پہلے
تبصرہ Luca Dondi dall'Orologio، Nomisma کے CEO:
"اگر رہائشی فروخت کی تعداد کی پیشن گوئی کے ذریعے مشاہدہ کیا جائے تو وبائی امراض اور لاک ڈاؤن کے اثرات تباہ کن دکھائی دیتے ہیں۔ ان ہفتوں کو فروغ دینے کا تقریباً مکمل ناممکن ہے جب کاروبار بند ہو اور سب سے بڑھ کر، ملک کے معاشی تانے بانے کی ترقی پسند کمزوری، جسے پہلے ہی کئی طریقوں سے سمجھا جا سکتا ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈرامائی طور پر خشک ہونے کا باعث بنے گا۔ یہ ایک دوہری لہر ہوگی: سب سے پہلے قرنطینہ، زبردستی سماجی دوری اور شعبوں کا کمزور ہونا فوری طور پر بحران سے دوچار ہوا، جس کے نتیجے میں ملازمتوں کا نقصان اور بچت کرنے کے رجحان میں عمومی اضافہ؛ دوسرا مجموعی طلب میں ناگزیر بڑے پیمانے پر کمی کی وجہ سے ہوا، جو کمپنیوں کے لیے لیکویڈیٹی کے بحران کا باعث بنے گا، خاص طور پر وہ جو مقامی مارکیٹ (اکثریت) میں سب سے زیادہ سامنے آئیں گی، جس کے نتیجے میں طلب میں مزید کمی آئے گی»۔
مختصراً، Dondi dall'Orologio کے مطابق یہ اپنے راستے پر ہو سکتا ہے:
"ایک افسردہ سرپل جسے صرف لیکویڈیٹی کے متاثر کن براہ راست انجیکشن سے ہی کم کیا جا سکتا ہے، عوامی ضمانتوں کے ایک منصوبے کے ساتھ جس کا مقصد بینکوں کو مشکوک قرضوں کی ترقی کا مقابلہ کرنے کے لیے کریڈٹ لائنوں کو کاٹنے سے روکنا ہے"۔
Giuseppe Conte کی حکومت کی جانب سے اپریل 2020 کے آغاز میں شروع کیا گیا نام نہاد "لیکویڈیٹی ڈیکری" بالکل اسی سمت میں آگے بڑھتا ہے، جس کا مقصد بینکوں کی طرف سے کاروباری اداروں اور تمام سائزوں میں قرض کی تقسیم کے ساتھ عوامی ضمانت کو یکجا کرنا ہے۔
تاہم، پریس بار بار ایسے معاملات کی اطلاع دیتا ہے جن میں قرضوں کی درخواست کرنے والوں کے خزانے تک پہنچنے میں کافی دشواری ہوتی ہے۔ اور ایک سے زیادہ مواقع پر Palazzo Chigi کے ماہرین مشکلات کا اعتراف کرتے ہیں۔
"مقصد - Nomisma کے CEO کا مشاہدہ ہے - صحت کی ہنگامی صورتحال کے معاشی اور مالیاتی نتائج پر قابو پانے کی کوشش کرنے کے لیے نظام کو مستحکم کرنا ہوگا۔ اگر مقاصد واضح اور مشترکہ نظر آتے ہیں، تو وسائل کی اوقاف اور آپریٹنگ حکمت عملی کے بارے میں بھی ایسا نہیں کہا جا سکتا۔ تاہم، تصویر کا ڈرامہ غیرمعمولی اہمیت کے فوری اقدامات کو مسلط کرتا ہے، بغیر کسی ناقابل حصول پاریٹو کو حاصل کرنے کے لیے غیر متزلزل بہانے کے۔ درحقیقت، لاک ڈاؤن کے بعد کے تناظر میں ہچکچاہٹ اور مبہم پن ایک ایسے وائرس کے پھیلاؤ اور پھیلاؤ کی اجازت دیتا ہے جس میں توازن کے لحاظ سے، کوویڈ 19 کے مقابلے میں بہت زیادہ مہلک شرح ہونے کا خطرہ ہوتا ہے۔ اس منظر نامے میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کے لیے پیشن گوئیاں جنہوں نے بحران سے پہلے زیادہ رفتار اور تحرک کا مظاہرہ کیا تھا، جیسا کہ میلان اور بولوگنا، بے رحم دکھائی دیتے ہیں: وبائی امراض کے اثرات کی شدت اور اختیار کیے گئے کنٹینمنٹ حل رئیل اسٹیٹ کو چھ کا درجہ دیں گے۔ سال"
ایک تیزی سے خطرناک سرمایہ کاری
ایسے لوگ ہیں جنہوں نے طویل عرصے سے ریئل اسٹیٹ کے شعبے میں سرمایہ کاری کرنے کا فیصلہ کرتے وقت احتیاط برتنے کا مطالبہ کیا ہے۔ یہ بنکا جنرلی کے ڈپٹی جنرل منیجر آندریا راگینی کا معاملہ ہے، جو پہلے ایک بنیاد بناتے ہیں اور پھر دو اکاؤنٹس۔
"آئیے اس مفروضے سے شروع کریں - وہ مشاہدہ کرتا ہے - کہ سرمایہ کاری کے ذریعے ہمیں ایک ایسے اثاثے کے حصول کو سمجھنا چاہیے جو آمدنی پیدا کرتا ہے۔ جائیداد کی صورت میں، واپسی دو اجزاء کی طرف سے دی جاتی ہے: وقت کے ساتھ قیمت میں تبدیلی اور کرایہ کی آمدنی، نام نہاد کرایہ۔ آئیے سرمایہ کاری کے کافی طویل وقت کے افق پر غور کریں، جیسا کہ رئیل اسٹیٹ کی ضرورت ہوتی ہے، یعنی 1980 سے آج تک۔ ٹھیک ہے، اس عرصے میں، ہمارے ملک میں حقیقی اوسط سالانہ منافع، یعنی افراط زر کا خالص، اور مجموعی گھریلو ٹیکس، 4,57 فیصد تھا، جو کہ 9,45 فیصد حصص (بشمول منافع)، کارپوریٹ بانڈز کا 5,85 فیصد تھا (بشمول کوپن) اور 2,42 فیصد سرکاری بانڈز (بشمول، جہاں موجود ہیں، کوپن)۔
راگنی نے دوبارہ نوٹ کیا:
"اگر، دوسری طرف، ہم گھر کو صرف استعمال کے لیے اچھے کے نقطہ نظر سے سمجھتے ہیں، کیونکہ جائیدادوں کی قیمت کا حساب لگانے کے لیے یورپی سطح پر ایک ضابطہ کار نظام موجود تھا، یعنی 2010 کے بعد سے، اٹلی میں قیمتوں میں کمی آئی ہے۔ 17 فیصد، جبکہ یورپی اوسط میں 21 فیصد اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔
Salvatore Gaziano، SoldiExpert SCF کے سرمایہ کاری کے ڈائریکٹر، بھی رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے بارے میں پریشانی کا اظہار کرتے ہیں:
"اینٹ، جو اطالویوں کے لیے نمبر ایک سرمایہ کاری ہے، کچھ عرصے سے سرمئی اور سیاہ بادل جمع کر رہی ہے اور یقینی طور پر نہ صرف وبائی مرض کے پھیلنے کے بعد۔ یورپ میں ہم ان لوگوں میں شامل ہیں جن کے خاندانوں کی شرح سب سے زیادہ ہے جو اپنے گھر میں رہتے ہیں۔ پچھلے دس سالوں میں ہم نے اکثر اپنے کلائنٹس کے ساتھ اس موضوع سے نمٹا ہے کیونکہ، بطور آزاد مالیاتی مشیر، یہ ہمارے فرائض میں سے ایک ہے کہ ہم 360 ڈگری پر بات کریں کہ دولت کی سرمایہ کاری کیسے کی جاتی ہے اور اسے کہاں بھیجنا زیادہ درست ہے۔ اس موضوع پر ہم نے ہمیشہ خبردار کیا ہے کہ "سرمایہ کاری" کے طور پر اینٹوں کا دور بدقسمتی سے غروب آفتاب پر ہے۔ بہت زیادہ خطرات، بہت کم فوائد۔ پہلے سے ہی 2015 میں، ہمارے تجزیے نے اس بات پر روشنی ڈالی ہے کہ اٹلی میں 2008 کے بحران کے بعد کس طرح رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حقیقی طور پر کمی ریکارڈ کی گئی تھی جو کہ دنیا میں سب سے زیادہ قیمتوں میں سے تھی، جو کہ ہمارے ملک کی ساختی اور مالیاتی تبدیلیوں کے لیے اچھی نہیں تھی۔ کی طرف جا رہا تھا۔"
جیسا کہ گازیانو نے اشارہ کیا:
"اطالویوں کا گھر سے محبت میں پڑنا ایک سرمایہ کاری کے طور پر برقرار ہے اور قیمتوں میں نمایاں اضافہ ہوا ہے اور اکثر حقیقت سے الگ رہتا ہے۔ کچھ ایسی چیز جو ان بچت کرنے والوں کے رجحان سے ملتی جلتی ہے جنہوں نے حالیہ برسوں میں اٹلی میں غیر فہرست شدہ بینکوں کے حصص خریدے ہیں تاکہ ایک دن پتہ چل سکے کہ وہی حصص اتنی آسانی سے ختم نہیں ہوئے تھے اور جس قیمت پر انہوں نے حصص خریدے تھے وہ یقینی طور پر مارکیٹ سے باہر ہے۔ اور موازنہ اتنا خطرناک نہیں ہے جتنا کہ لگتا ہے کیونکہ ایک طویل عرصے سے بہت سے اطالویوں نے گھر کی خریداری کو اس کے استعمال کی قیمت کے لیے نہیں بلکہ ایک حقیقی سرمایہ کاری کے طور پر سمجھا ہے جس میں "آمدنی اور تحفظ" جیسی مخصوص خصوصیات ہیں»۔
Gaziano کے مطابق، حالیہ برسوں میں اٹلی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ:
"وہ بہت سارے سیورز کی خریداری سے اس قدر "نشے میں مبتلا" تھے کہ انہوں نے گھر کو ایک طرح کی کامل سرمایہ کاری سمجھا جس کا مقصد صرف عروج پر ہے۔ اور اس نے خاص طور پر دوسرے گھریلو بازار کو بہت زیادہ ایندھن دیا ہے۔ کون ان لوگوں میں سے ہے جو اتفاق سے نہیں، 2008 کے بعد شروع ہونے والی تیزی سے سب سے زیادہ متاثر ہوئے ہیں، یہاں تک کہ ڈرامائی اثرات بھی ہیں کیونکہ اٹلی میں ایسی میونسپلٹی ہیں جہاں خریداروں کی عدم موجودگی کی وجہ سے اب ایک گھر بھی بیچنا ممکن نہیں ہے» .
بلاشبہ، ہمیں ایک علیحدہ بحث کرنے کی بھی ضرورت ہے، گازیانو تسلیم کرتے ہیں۔
سیاحتی نقطہ نظر سے سب سے مشہور اطالوی "ٹرافی" مقامات کے لیے یا پیشہ ورانہ اور یونیورسٹی کے نقطہ نظر سے زیادہ جاندار، "ان" محلوں کے ساتھ جہاں قیمتیں نسبتاً زیادہ سطح پر رہیں - جیسا کہ مذکورہ میلان -۔ لیکن یہ کہے بغیر کہ ان معاملات میں بھی "گلوکل" اور سیاسی، سماجی اور مالیاتی سیاق و سباق کو ہر صورت وقت کے ساتھ مانیٹر کیا جانا چاہیے۔
اور اب وبائی مرض یا پی سی کے بعد کیا ہوگا؟
"منظر نامہ - Gaziano تسلیم کرتے ہیں - بدقسمتی سے خراب ہو گیا ہے اور یقینی طور پر نہ صرف ترنگے کی اینٹوں کے لیے کیونکہ پوری دنیا میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مستقبل کے بارے میں سوالات ہیں"۔
دیکھ بھال کی کمی
اطالوی رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی خراب کارکردگی اور گزشتہ برسوں میں قیمتوں میں کمی کی وجوہات بہت سی ہیں اور یہ کورونا وائرس سے آزاد ہیں۔ شروع کرتے ہوئے، ایک اہم عنصر کے ساتھ، راگنی کی نشاندہی کرتا ہے:
"فروخت کے لیے گھروں کی فراہمی مانگ سے دوگنی ہے۔ لہذا، کسی بھی مارکیٹ کی طرح، اگر رسد طلب سے زیادہ ہو جائے تو قیمتیں مشکل سے بڑھیں گی»۔
مزید برآں:
"مصنوعات کا معیار کافی خراب ہے۔ یہ کہنا کافی ہے کہ 74 فیصد گھر تین بدترین توانائی کی کلاسوں میں آتے ہیں، جی، ایف، ای، جبکہ 2021 سے، ایکسٹینشن کو چھوڑ کر، نئے گھر صرف تقریباً صفر توانائی کی کھپت کے ساتھ تعمیر کیے جاسکتے ہیں، ایک تصور جو کلاس A سے آگے ہے۔ مزید: 60 فیصد رہائشی عمارتیں 1970 سے جاری کردہ "جدید" زلزلہ مخالف معیارات پر پورا نہیں اترتی ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ساختی طور پر زیادہ تر عمارتوں کو کافی دیکھ بھال کی مداخلت کی ضرورت ہوتی ہے»۔
راگنی نے پھر مزید کہا:
«اٹلی میں 2 فیصد سے بھی کم گھروں میں تباہی کے خطرات کے خلاف انشورنس کوریج ہے، جو کہ متضاد ہے کیونکہ ہمارا ملک دنیا کے ان ممالک میں سے ایک ہے جہاں زلزلہ، ہائیڈرو جیولوجیکل اور لینڈ سلائیڈنگ کا سب سے بڑا خطرہ ہے۔ اس کا مطلب یہ ہوا کہ زلزلوں، موسلا دھار بارشوں اور کئی دہائیوں کے دوران رونما ہونے والے دیگر ماحولیاتی مظاہر کے دوران، دھات کے فریموں میں دراڑیں اور زنگ پڑ گئے ہیں، یہاں تک کہ بنیاد کی سطح پر بھی۔ لیکن انشورنس کوریج کے بغیر بحالی کی چند مداخلتیں ہوئی ہیں۔ اس کے برعکس، مکانات کو وقتاً فوقتاً دیکھ بھال کی ضرورت ہوتی ہے، نہ صرف عام، بلکہ غیر معمولی بھی۔ بصورت دیگر وہ بگڑ جاتے ہیں اور قیمت کھو دیتے ہیں، بالکل کسی بھی شے کی طرح، جیسے کاریں"۔
اس غفلت کی وجوہات کیا ہیں؟
اطالوی خاندانوں کی اوسط سالانہ خالص آمدنی - راگینی جوابات - 31.393 یورو کے اوسط سالانہ اخراجات کے مقابلے میں 30.852 یورو (ذریعہ ISTAT) کے برابر ہے، جس میں سے 10.828 گھر میں لگائے گئے ہیں، جو کہ زیادہ تر رہن یا کرایہ کے مساوی ہیں۔ لہذا، "گھریلو مصنوعات" میں بہتری لانے کے لیے بہت سے وسائل باقی نہیں ہیں۔
لیکن چیزوں کو لامحالہ تبدیل کرنا پڑے گا، جیسا کہ بنکا جنرلی کے ڈپٹی جنرل منیجر نے اشارہ کیا:
«اٹلی، کسی دوسرے یورپی ملک کی طرح، 2050 کے مقابلے میں 80 تک کاربن ڈائی آکسائیڈ کی پیداوار میں 1990 فیصد تک کمی لانا ہو گی اور کاربن ڈائی آکسائیڈ کا زیادہ تر حصہ عمارتوں سے پیدا ہوتا ہے۔ لہذا توانائی کی کارکردگی کے لیے ریاست کی طرف سے تسلیم شدہ بہت سے ٹیکس بونس۔ لہذا رجحان کو لامحالہ اس سمت میں جانا پڑے گا۔
مختصراً، جیسا کہ راگنی بتاتا ہے:
"گھر کا افسانہ زیادہ سے زیادہ ختم ہوتا جا رہا ہے، سرمایہ کاری کے لحاظ سے اور سیکورٹی کے لحاظ سے کہ جائیداد کی ملکیت ہمیشہ منتقل ہوتی رہی ہے۔ ایک تبدیلی جو دو دیگر اہم عوامل سے بھی جڑی ہوئی ہے جیسے ملازمت کی نقل و حرکت اور کم آمدنی جو نئی نسلوں کی خصوصیت رکھتی ہے۔ اضافی عناصر جو کسی کی زندگی کے راستے میں ایک مرکزی لمحے کے طور پر مکان خریدنے، یا رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے نمونے کا جائزہ لیتے ہیں۔
مختلف عادات کے ساتھ ایک نئی کمپنی
قریب سے معائنہ کرنے پر، Gaziano نوٹ کرتا ہے، کورونا وائرس سے پہلے ہی چھٹیوں کی نئی عادات، کم قیمت والی "کم لاگت والی" پروازوں سے لے کر ائیر بی این بی جیسی معیشت کے مظاہر کو شیئر کرنے تک، نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو تبدیل کر دیا تھا۔
لاک ڈاؤن کے بعد آنے والا معاشی بحران اور جی ڈی پی میں اس سے منسلک گرنے کی وجوہات - سولڈی ایکسپرٹ کے انویسٹمنٹ ڈائریکٹر کے مطابق - مختصر مدت میں ٹھیک ہونا آسان نہیں ہو سکتا۔ بہر حال، ہم 2008 کے بحران سے کبھی بھی باز نہیں آئے۔ نئی نسلوں کے لیے، اس کا مطلب آبادیاتی فریم ورک میں تارکین وطن کی تعداد میں اضافہ ہو سکتا ہے جو پہلے ہی بہترین انداز پر مبنی نہیں تھا۔ بچوں اور پوتے پوتیوں کے ساتھ بڑھتی ہوئی عمر رسیدہ اور غیر فعال آبادی جن کو کام تلاش کرنا مشکل ہوتا ہے یا جنہیں کم اجرت یا کم آمدنی ہوتی ہے وہ تیزی سے اپنے آپ کو "خریدنے والے" کے بجائے "بیچنے والے" کی پوزیشن میں پا سکتے ہیں۔
اگر "کورونا وائرس سے پہلے" (BC) میں کچھ رجحانات پہلے سے چل رہے تھے، تو Covid-19 اپنے ساتھ نئے لایا ہے۔ مثال کے طور پر، نئے گھر کی تلاش میں، چھت یا صحن یا باغ کی موجودگی نے ایک نئی اہمیت اختیار کر لی ہے، یہ طویل مہینوں کے "قرنطینہ" کی میراث ہے جس میں کسی کو گھر کی دیواروں کے اندر مجبور کیا جاتا تھا۔ امکان، اگر شاذ و نادر صورتوں میں نہیں، تو باہر جانے اور ہوا لینے کا۔
اپریل 2020 میں، Casa.it ویب سائٹ نے سوئمنگ پول یا باغ والے چھٹی والے گھروں کی تلاش میں تیزی سے اضافہ ریکارڈ کیا۔
فائل سے Pانڈیمیا اور ہمارے وقت کے سبز چیلنجزگرین سٹی نیٹ ورک اور فاؤنڈیشن فار سسٹین ایبل ڈیولپمنٹ کے ذریعے Ecomondo-Key Energy کے اشتراک سے تخلیق کیا گیا، کورونا وائرس کے بعد گھروں کو دیکھنے کا ایک مختلف طریقہ سامنے آیا۔ وبائی مرض، ڈوزئیر کی جھلکیاں،
"اس نے بالکونیوں، چھتوں، صحنوں اور باغات کی اہمیت سکھائی، بشمول فرقہ وارانہ باغات، عام طور پر تمام درمیانی جگہیں جو اہم کردار ادا کر سکتی ہیں، ماحولیاتی نقطہ نظر سے بھی، سبز عمارت کے نقطہ نظر کے ساتھ"۔
ایک نقطہ نظر جو ماحولیاتی پائیدار عمارتوں کی تعمیر سے منسلک ہے۔
"کورونا وائرس کی ہنگامی صورتحال - اپنے تجزیہ میں ڈوزیئر کو جاری رکھتی ہے - نے ہمیں شہری جگہ کی اہمیت پر نظر ثانی کرنے پر بھی مجبور کیا ہے، ایک شہری ڈھانچہ جو خدمات، کام اور تفریحی سہولیات کے لیے رہائش گاہوں کی قربت کو یقینی بناتا ہے، تاکہ ایک زون سے دوسرے زون تک سفر کو کم کیا جا سکے۔ شہر اور سفر کرنا»۔
شہروں سے فرار؟
یہاں تک کہ وہ لوگ بھی ہیں جو اسی طرح کے مفروضوں سے شروع ہو کر اس حد تک آگے بڑھتے ہیں کہ ڈی-اربنائزیشن کے عمل کی پیشن گوئی کریں۔ دیہی علاقوں میں جانے اور رہنے کے لیے میٹروپولیس سے فرار کی ایک قسم، جیسا کہ ٹوٹو کٹگنو نے 1995 میں گایا تھا، یا محض بڑے شہروں کے افراتفری اور خطرات سے دور ہونے کے لیے۔
دستاویز میں اس مسئلے کو مزید دریافت کیا گیا ہے۔ کچھ بھی پہلے جیسا نہیں رہے گا - کورونا وائرس کے بعد اٹلی: ہمارا مستقبل کیسے بدلے گا اس کو سمجھنے کے خیالاتGianroberto Casaleggio ایسوسی ایشن کے ذریعہ تخلیق کیا گیا، جس کی صدارت Davide Casaleggio نے کی، اور جون 2020 کے وسط میں جاری کی گئی۔
یہ مطالعہ، کورونا وائرس کی آمد کے بعد لوگوں کی زندگیوں میں ہونے والی دس ناقابل واپسی تبدیلیوں کا ذکر کرتے ہوئے، بہت سے ایسے نکات کو بیان کرتا ہے جن پر ایسوسی ایشن کے مطابق، ملک کو دوبارہ شروع کرنے کے لیے کارروائی کی جانی چاہیے۔
ٹھیک ہے، تبدیلی نمبر 4 کی تعریف اس طرح کی گئی ہے: "سمارٹ موبلٹی: پبلک ٹرانسپورٹ کے بحران سے ڈیوربنائزیشن تک"۔
"اگر شہری زندگی کی پرہجوم حقیقتیں، جیسے کہ بڑے پیمانے پر نقل و حمل - دستاویز اس سلسلے میں پڑھتی ہے - خاص طور پر وبائی امراض کے لیے حساس ہیں، تو یہ قابل فہم ہے کہ آنے والے برسوں میں مضافاتی علاقوں کو دوبارہ دریافت کیا جائے گا، جس میں واضح طور پر غیر شہری کاری کی جائے گی۔ میٹروپولیس جو لوگ خطرناک اور وائرس زدہ شہر سے فرار ہونا چاہتے ہیں ان کے پاس بہت سے اختیارات ہوں گے۔ نئی ٹکنالوجی کمپنیوں کے لیے گھنے بڑے شہروں سے دور کام کرنا آسان بناتی ہیں اور کورونا وائرس کے اضافی اضافے نے اس عمل کو مزید تیز کر دیا ہے، جس سے کارکنوں اور شہریوں دونوں کے لیے پرہجوم شہری جگہوں کے خطرات کی نشاندہی ہوتی ہے۔ 16 کی دہائی میں کمپنیاں فی نئے ملازم کے لیے 11 مربع میٹر فرش کی جگہ مختص کر رہی تھیں، یہ تعداد 2000 کی دہائی کے آخر میں 4,5 مربع میٹر اور آج 2030 مربع میٹر رہ گئی ہے۔ XNUMX میں، کسی ملازم کے لیے مزید گنجائش نہیں رہے گی کیونکہ وہ ملازم گھر سے کام کرے گا۔
کریڈٹ سوئس کے ماہرین نے دستاویز میں شہروں پر کورونا وائرس کے اثرات کے مسئلے پر بھی توجہ دی ہے۔ سپر ٹرینڈز. تبدیلی کے لیے زور:
موسمیاتی تبدیلیوں کے اثرات کی وجہ سے گرمی کی لہریں، بڑے شہروں میں زیادہ شدید ہوتی ہیں، جہاں فلک بوس عمارتیں، کاریں اور پکی سڑکیں گرمی کو برقرار رکھتی ہیں۔ مزید برآں، شہروں کو وبائی امراض کے انتظام میں غیر معمولی چیلنجز کا سامنا ہے، جیسا کہ CoVID-19 نے ظاہر کیا ہے۔ اس لیے شہروں کو ہوشیار بننے کی ضرورت ہے تاکہ شہری ترقی اور اس کے نتیجے میں پیدا ہونے والی مشکلات بشمول صحت عامہ کے تحفظ کا مؤثر طریقے سے انتظام کیا جا سکے۔ دنیا بھر میں، منصوبہ ساز اور رہائشی ڈیٹا سے چلنے والی ٹیکنالوجیز کا استعمال کر رہے ہیں، جیسے کہ انٹرنیٹ آف تھنگز اور مصنوعی ذہانت، ٹریفک کے بہاؤ، ڈیزائن اور فضلہ اور فضلہ کے انتظام کے نظام کو بہتر بنانے کے لیے۔ "سمارٹ شہروں" میں پانی کے وسائل۔ تاہم، ایک سائنسی امریکن بلاگ کے مطابق، سمارٹ شہروں کو اب بھی بہت سی رکاوٹوں کا سامنا ہے، جن میں ڈیٹا فریگمنٹیشن، ڈیٹا فنڈنگ اور اسٹوریج اور رازداری کے مسائل شامل ہیں۔ ذہین نقل و حمل اور نقل و حرکت کے حل بھیڑ کو کم کر سکتے ہیں اور کنیکٹیویٹی کو بہتر بنا سکتے ہیں، نیز نام نہاد جمع معیشتوں کے ابھرنے کی بدولت شہروں تک مناسب رسائی کو یقینی بنا کر معاشی ترقی کو تحریک دے سکتے ہیں۔
فرانس میں، کریڈٹ سوئس کی مثال:
"گرینڈ پیرس ایکسپریس" ریلوے پروجیکٹ 2035 تک پیرس کے مضافاتی اور ترقی پذیر اضلاع اور کاروباری اضلاع، تحقیقی مراکز اور ہوائی اڈوں کے درمیان رابطوں کو بہتر بنائے گا۔ مثال کے طور پر، گرینڈ پیرس ایکسپریس ویب سائٹ کے مطابق، ایک محقق کو اورلی ہوائی اڈے سے پیرس ساکلے یونیورسٹی کیمپس تک سفر کرنے میں 15 کے بجائے صرف 66 منٹ لگیں گے۔
