من المؤكد أن إحدى الظواهر الأكثر إثارة للاهتمام في القرن الحادي والعشرين على المستوى العالمي هي تطور أدوات الادخار المدارة في العقارات. كانت صناديق الاستثمار العقاري (خاصة في الولايات المتحدة الأمريكية) والصناديق العقارية (بشكل رئيسي في ألمانيا) موجودة بالفعل في القرن الماضي، ولكن فقط في العشرين عامًا الماضية أصبح هذا الاتجاه عالميًا. في عام 2000، لم يصل تخصيص أصول الصناديق وصناديق الاستثمار العقاري في العالم إلى 700 مليار يورو. وفي نهاية عام 2023، من المقدر أن لا يقل عددهم عن خمسة تريليونات يورو.
Le الجماهير التي يديرها كبار المشغلين العالم قد تزايدت في السنوات الأخيرة، ولكن ضمن هذه الأصول حصة من العقارات وارتفعت من أقل من خمسة بالمائة في بداية القرن إلى ما يقرب من عشرين بالمائة. وفي عصر يتسم بانخفاض التضخم أو حتى انعدامه، يصبح العائد على العقارات مثيرا للاهتمام، لأنه ليس مرتفعا ولكنه ينطوي على مخاطر منخفضة.
وعلاوة على ذلك، جنبا إلى جنب مع المستثمرين، و سلسلة توريد الخدمات المهنية، كما زاد عشرة أضعاف في أوروبا وحدها.
ريتس والصناديق العقارية
75% من الأصول العالمية المخصصة تنتهي في نهاية المطاف ريتسوهي شركات مدرجة ذات قواعد دقيقة للحوكمة وتوزيع الأرباح. أما في أوروبا، فإن الأداة التي تفضلها الأسواق هي الصندوق العقاري، وخاصة غير المدرجة. الصندوق العقاري هو جهة مستقلة تقوم بجمع الأموال من صغار وكبار المستثمرين واستثمارها وفقا للسياسات المبينة في نشرة مبيعاتها. وتناط الإدارة بشركة لإدارة الأصول، وتشرف عليها البنوك المركزية والجمعيات المختلفة. علاوة على ذلك، تتم كتابة التقييمات من قبل خبراء مستقلين.
في نهاية عام 2023 صافي أصول الصناديق العقارية الأوروبية وتجاوزت تريليون يورو، بنمو يقارب سبعة أضعاف مقارنة ببداية القرن. تبلغ الأصول في ألمانيا حوالي 300 مليار دولار وفي بريطانيا العظمى أكثر من 200 مليار. وهناك ما يقرب من ألفي صندوق نشط في أوروبا.
الصناديق المدرجة وغير المدرجة
Il أول صندوق إيطالي ولد مع القرن الجديد. في السنوات الأولى، تم تصميم الصندوق العقاري وبيعه كأداة للتحصيل والاستثمار في العقارات لجمهور من صغار المدخرين. شركات إدارة الأصول كلها بنوك وشبكاتها تبيع هذا المنتج دون وصفة طبية. وسرعان ما ظهرت المشاكل الأساسية التي حالت دون تطور هذا السوق في إيطاليا (ولكن أيضًا في بلدان أوروبية أخرى). يصدر هذا النوع من الصناديق أسهمًا المتداولة في البورصة. لكن العدد القليل من المشترين (على الأكثر كان هناك مائة ألف) يجعل السوق الثانية أقل سيولة. ثم يتم تخفيض الأسعار بشكل كبير في وقت أي عملية بيع. وهكذا تتخلى البنوك عن القطاع وكذلك صغار المدخرين.
في الجدول 1 يمكنك رؤيةالاتجاه السائد في رسملة الصناديق المدرجة في السنوات العشر الأخيرة. ومن ما يزيد قليلاً عن ملياري يورو، ينخفض إلى بضع عشرات الملايين. سيتم إغلاق الصناديق الخمسة والعشرين الموجودة، وخلال عام 2024 سوف تنفد هذه التجربة.
ولكن في 2006/2007، وجدت أداة الصندوق قوة جديدة كمنتج غير مدرج. ويتم وضعها لدى المستثمرين المؤسسيين (مؤسسات التأمين والضمان الاجتماعي) ويصبح نمو المجموعة، انظر الجدول 2، متهورًا.
أيضا الدولة والسلطات المحلية لقد بدأوا في استخدام هذه الأداة التي تتيح لهم العمل في قطاع العقارات بطريقة سريعة وشفافة.
Il يجب أن تتجاوز الأصول في نهاية عام 2023 110 مليار دولار يورو، مع أكثر من ستمائة صندوق نشط. نصف الأصول المخصصة مخصصة للمكاتب، والباقي مقسم بين الأعمال التجارية والسكنية والفندقية والخدمات اللوجستية.
خلال العشرين عامًا من عمر هذه الأداة، لم يتم تكليف سوى عدد قليل من الأموال الصغيرة من قبل بنك إيطاليا. ولم تكن هناك أي آثار جنائية أو فضائح. من الواضح أن النتائج الإدارية إيجابية وسلبية، لكن هذا جزء من قواعد اللعبة. في نهاية المطاف، أداة مفيدة أعادت إطلاق العقارات في إيطاليا وخلقت جيلاً من المديرين و صناعة خدمات مهمة.
