کم از کم دس سال کی تیاری کے کام کے بعد، یورپ ہوم لون کے لیے سنگل مارکیٹ کی پیدائش کے موقع پر ہے، ایک ایسی منڈی جس میں یورپی یونین کے 28 رکن ممالک میں گھرانوں کی ایک بڑی تعداد شامل ہے اور جو کہ میکرو اکنامک کے لحاظ سے، 52% کی نمائندگی کرتی ہے۔ یونین کی ہی مجموعی گھریلو پیداوار کا۔ ہدف اب اس کی پہنچ میں ہے کہ یورپی پارلیمنٹ نے اسٹراسبرگ میں اپنے مکمل اجلاس میں اس ہدایت کے متن کی منظوری دے دی ہے جس میں نئے قواعد کی وضاحت کی گئی ہے جو قرض کے معاہدوں کو ریگولیٹ کریں گے اور ان ضمانتوں کو مضبوط کریں گے جو قرض کے درمیان معاہدہ کرنے والوں کی بہتر حفاظت کریں گے۔ - گھر کی خریداری کے لیے طویل مدتی، لیکن نہ صرف۔
نئے ضوابط بینکوں اور دیگر مالیاتی اداروں کے لیے بھی واضح شفافیت کی ذمہ داریاں قائم کرتے ہیں جو رہائشی جائیداد کی خریداری کے لیے قرض دینے کے مجاز ہیں (چاہے دفتر کی جگہ سے لیس ہو) یا عمارت کی زمین۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ، ایک بار جب یہ نئے قوانین نافذ ہو جائیں گے، رئیل اسٹیٹ قرض دینے کے مجاز مضامین درخواست دہندگان کو معاہدے پر دستخط کرنے سے حاصل ہونے والے اخراجات اور خطرات کی وسیع ترین اور واضح ترین تفصیلات پیشگی فراہم کرنے کے پابند ہوں گے۔
لیکن اور بھی ہے۔ قرض دہندگان کو درخواست دہندگان کی توجہ میں نہ صرف پیش کردہ قرض کی تمام شرائط، بلکہ دستیاب مصنوعات کے بارے میں بھی قابل تقابلی معلومات، بشمول کل لاگت، شرح سود، مدت اور اخذ کرنے والے دیگر مالیاتی نتائج سے متعلق معلومات فراہم کرنی ہوں گی۔ قرض کے معاہدے سے۔ طویل مدتی میں بھی رہن۔ اور ممکنہ قرض دہندہ کو اس پوزیشن میں رکھنا کہ وہ پیشکش کی شرائط کے ساتھ نہ صرف موجودہ بلکہ تناظر میں بھی اپنی مالی صورتحال کا موازنہ کر سکے۔ ایک عملی طریقہ کار جو قرض دہندہ کو قرض کی واپسی کی ضمانت دینے کے لیے ایک اچھی بنیاد فراہم کرے گا اور قرض لینے والے کو مالی ذمہ داریوں سے بچنے کے لیے آلات فراہم کرے گا جن کو پورا کرنا مشکل ہو گا۔
ریل اسٹیٹ لون کے لیے درخواست دینے والوں کے لیے بہتر تحفظ کا ایک اور قاعدہ معاہدے میں ایک شق داخل کرنے کی ذمہ داری ہے جو خریدار کو معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے سات دن کی عکاسی کی مدت کا حق دیتی ہے۔ یا، متبادل طور پر، قرض کی شرط کے بعد سات دن تک بغیر کسی چارجز کے واپسی کی مشق کرنا۔
قرض لینے والوں سے منسوب ایک اور حق یہ ہوگا کہ جرمانہ ادا کیے بغیر ادھار کی گئی کل رقم پیشگی ادا کرنے کے قابل ہو، اور ساتھ ہی قرض دہندہ کو منصفانہ معاوضے کی درخواست کرنے کے متوازی حق کو تسلیم کرنا۔
آخر میں، دو دیگر نئے قوانین کمزور ترین موضوع کے تحفظ کو مضبوط کریں گے، یعنی وہ لوگ جنہوں نے رئیل اسٹیٹ لون حاصل کیا ہے۔ پہلا یہ ہے کہ، مقروض کی طرف سے ادائیگی میں قطعی رکاوٹ کی صورت میں، ضمانت کی واپسی کے نتیجے میں قرض کو مکمل طور پر ادا کیا جائے گا، جیسے کہ جائیداد کی ملکیت، لیکن صرف اس صورت میں جب یہ موقع موجود ہو۔ معاہدے میں دونوں فریقوں کے ذریعہ واضح طور پر قبول کیا گیا ہے۔ دوسرا یہ ہے کہ، عدم ادائیگی کی صورت میں، قرض دہندہ کے ذریعہ جائیداد کی فروخت سے متعلق قومی قوانین کا مقصد "بہترین ممکنہ قیمت" حاصل کرنا ہوگا۔
تاہم، اسٹراسبرگ اسمبلی کی طرف سے اس اقدام کی منظوری کا مطلب یہ نہیں ہے کہ نئے قوانین کا فوری اطلاق کیا جا سکتا ہے۔ کمیونٹی قانون سازی کا عمل پیچیدہ ہے۔ اور فراہم کرتا ہے کہ ہدایت کا متن کونسل کے امتحان میں جمع کرایا جانا چاہیے، وہ ادارہ جس میں یورپی یونین کے تمام رکن ممالک کی نمائندگی ہوتی ہے، جس کو ووٹ کے ساتھ اپنا اظہار بھی کرنا ہوگا۔ اور جس سے پہلے ایک "تثلیث" بحث بھی ہو گی، ایک ایڈہاک باڈی جس میں یورپی کمیشن کے نمائندے شامل ہوں گے (جس میں قوانین تجویز کرنے کا کام ہے) کے ساتھ ساتھ یورپی پارلیمنٹ اور خود کونسل کے نمائندے بھی شامل ہوں گے۔ متن کی آخری رسمی فائلنگ۔
اس کا مطلب یہ ہے کہ قانون سازی کا عمل مکمل ہونے سے پہلے چند ماہ اور گزر جائیں گے، آئیے ایک دو سے کم نہیں۔ لیکن نہ صرف۔ چونکہ یہ ایک ہدایت ہے، اس لیے قواعد کو بعد میں 28 رکن ممالک میں سے ہر ایک کی قومی قانون سازی میں منتقل کرنا ہوگا۔ یہاں تک کہ مکمل طور پر بھی نہیں، تاہم بشرطیکہ ان کا مقصد کمیونٹی ڈائریکٹو میں بتائے گئے نتائج کو حاصل کرنا ہے اور اسی پروویژن (عام طور پر کم از کم ایک سال سے زیادہ سے زیادہ دو سال تک) اس کی حتمی تشکیل میں۔
یہاں تک کہ اگر، اس لیے، نئے ضوابط کے لاگو ہونے میں ابھی بھی کچھ وقت گزر جائے گا، وہ لوگ جنہوں نے ہدایت کے متن کی تعریف میں تعاون کیا، وہ قانون سازی کے عمل کے خاطر خواہ اختتام پر اطمینان کا اظہار کرتے ہیں۔ Ecofin کے موجودہ صدر، لتھوانیا کے وزیر خزانہ Rimantas Šadžius نے کہا کہ یہ ہدایت "رہن کی تعریف میں زیادہ ذمہ دارانہ رویے کے لیے ایک ترغیب کی نمائندگی کرے گی اور قرض کے لیے درخواست دینے والوں کو ادائیگی سے منسلک ہر خطرے کا اچھی طرح سے جائزہ لینے کے بعد فیصلہ کرنے میں مدد کرے گی۔ قرض کی قسطوں کی.
مجوزہ ہدایات کے نمائندے، سوشلسٹ اور ڈیموکریٹس گروپ سے تعلق رکھنے والے ہسپانوی MEP Antolín Sánchez Presedo نے اس بات پر زور دیا کہ "ریاستہائے متحدہ میں سب پرائم بحران اور یورپی یونین میں ہاؤسنگ مارکیٹ کے بلبلے کے بعد، جو حقیقی سانحات کا باعث بنے، یہ فراہمی ضمانت دے گی۔ تمام یورپی شہریوں کے لیے مضبوط تحفظ جو گھر خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں، اور خاص طور پر اس صورت میں کہ وہ رہن کی ادائیگی کے مزید متحمل نہ ہوں۔"
"میں خاص طور پر اس سبز روشنی کی تعریف کرتا ہوں جو یوروپی پارلیمنٹ نے کمیشن کی طرف سے تجویز کردہ ہدایت کو دیا ہے - آخر میں سنگل مارکیٹ اور خدمات کے یورپی کمشنر مشیل بارنیئر نے تصدیق کی - اس طرح اس کی تصدیق ہوتی ہے کہ صارفین کو رہن کے قرض کے شعبے میں بہتر تحفظ کو یقینی بنانا ہے۔ اور واحد یورپی منڈی کی مزید وسعت کو جاری رکھنا"۔
