جغرافیائی سیاسی بساط پر، غیر یقینی صورتحال مستقبل کے معاشی منظرناموں کو گہرے رنگ میں رنگتی ہے، جس کے واضح نتائج بھی سامنے آتے ہیں۔ ایک گھر خریدنے کے لئے رہن شرح سود میں ناگزیر اضافہ کے ساتھ۔ اصل خطرہ یہ ہے کہ قرض لینا زیادہ مشکل اور مہنگا ہو جائے گا۔ اگر 2022 میں اضافہ متوقع تھا، تو یہ جنگ کا منظرنامہ نہیں تھا جس کی وجہ سے مارکیٹوں میں تناؤ پیدا ہوا اور قیمتوں میں اضافے میں تیزی آئی۔ روس اور یوکرین کے درمیان جنگ کی وجہ سے آسمان کو چھوتی افراط زر، اور بھی اوپر کی طرف دھکیلتی ہے، مرکزی بینکوں کو پابندی والی پالیسیاں اپنانے پر مجبور کر سکتی ہے تاکہ گردش میں لیکویڈیٹی کو کم کرنے کے لیے زندگی کی لاگت کو ڈھانچہ بننے سے روکا جا سکے۔ کم افراط زر)۔ ایک نقطہ نظر جو مجھے پرواز کر رہا ہے۔ مقررہ رہن کی شرح اور جو ممکنہ طور پر طویل مدت میں کریڈٹ مارکیٹوں کو نمایاں کرے گا۔
مزید برآں، شرحوں میں اضافے سے سرکاری بانڈ کی پیداوار زیادہ ہوتی ہے، جس کے نتیجے میں کم لاگت آئے گی۔ لہذا عوامی قرضوں کا معاوضہ مزید مشکل ہو جائے گا۔ بینک ڈپازٹ کی پیداوار میں بھی اضافہ ہوگا: بینک شہریوں کی بچت کو زیادہ انعام دیں گے۔
ہوم لون: یوریرز 1% سے اوپر، یوریبور اب بھی منفی ہے۔
شرح سود میں حالیہ تحریک کے بعد، جس کی وجہ سے پچھلے مہینے میں 20 سالہ یوریس انڈیکس (عام طور پر مقررہ شرح رہن کے لیے استعمال کیا جاتا ہے) میں 40 بیسس پوائنٹس سے زیادہ اضافہ ہوا (چند ہفتوں میں 0,85% سے 1,27% تک) )، یہ کہا جا سکتا ہے کہ ہر وقت کی کم ترین سطح پر شرحوں کا سنہری مرحلہ لائن کے آخر میں ہے۔ تاہم، پر کم کشیدگی ہیں سایڈست شرح رہن: تین ماہ کا یوریبور (متغیر قرض کا پیرامیٹر) اب بھی منفی علاقے میں رہا، جس میں تقریباً 10 پوائنٹس (-0.56% سے -0.46% تک) کی ایک چھوٹی سی چھلانگ ہے۔ جو لوگ قلیل مدت میں بچت کرنا چاہتے ہیں وہ فلوٹنگ ریٹ سلوشن کا انتخاب کر سکتے ہیں جو اب تک طے شدہ سے تقریباً 80 بیسس پوائنٹس کم ہے، لیکن صورتحال جلد ہی بدل سکتی ہے۔
3-ماہ کے یوریبور کے فیوچرز 2022 کے آخر تک انڈیکس کی مثبت خطہ میں واپسی کو رعایت دیتے ہیں۔ 2024 سے، وہی فیوچر 1,3 تک 2028 فیصد متغیر شرحوں کے ضرب کو پیش کرتے ہیں۔ اگر ایک طرف یہ سچ ہے کہ ان فیوچرز نے ہمیشہ یوریبور میں اضافہ دیکھا ہے جو اس کے بعد نہیں ہوا، دوسری طرف ان اضافے کو دیکھنے کے لیے موجودہ حالات جزوی طور پر ECB کے نمبر ایک کے بیانات سے تصدیق شدہ ہیں، کرسٹین لیگارڈ کہ 30 مارچ کو انہوں نے کہا کہ مالیاتی پالیسیوں کو مالیاتی پالیسیوں کی حمایت کے لیے اقدامات ملتوی کر کے مہنگائی میں اضافے کے بارے میں فکر مند ہونا پڑے گا۔ یہ ان کے الفاظ سے بالکل واضح ہے کہ رہن سے منسلک انٹربینک کی شرحوں میں اضافہ ہوا ہے کیونکہ یوریبور ECB کے نرخوں کے فیصلوں کی عین مطابق عکاسی کرتا ہے۔ اس لیے ہر چیز کا انحصار درمیانی مدت کے افراط زر کے اعداد و شمار کے ارتقاء پر ہوگا۔
اگر یورپی مرکزی بینک نے شرح سود بڑھانے کا فیصلہ کیا تو پہلے سے طے شدہ شرح رہن متاثر نہیں ہوں گے اور کنٹریکٹرز، بینک اور کسٹمر کے درمیان کیے گئے معاہدوں سے فائدہ اٹھائیں گے۔ دوسری طرف متغیر شرح رہن، تبدیلی سے براہ راست متاثر ہوں گے۔
افراط زر اور شرح سود 2022
مارچ میں افراط زر کے ریکارڈ (+7,5%) تک پہنچنے اور یورو زون میں 5-10 سالوں میں افراط زر کا تخمینہ 1,86% سے 2,26% تک جانے کے ساتھ، کوئی بھی متغیر شرح رہن طویل مدتی کے ساتھ طے شدہ پر ماتحت کرنے کے آپشن کا جائزہ لے سکتا ہے۔ یہاں تک کہ اگر فوری مدت میں قسط زیادہ ہو (اس لیے کہ سبروگیشن مارگیجز زیادہ مہنگے ہیں)، طویل مدت میں مجموعی سود کا خرچ سستا ہو سکتا ہے اگر ECB کو افراط زر کے دباؤ کو روکنے کے لیے کئی بار شرحیں بڑھانے پر مجبور کیا جائے۔ اور اس کا براہ راست اثر نئے اور متغیر شرح رہن کی اقساط پر پڑے گا، جبکہ مقررہ واقعات سے قطع نظر استحکام برقرار رکھے گا۔
حکومت کی طرف سے جائیداد کی خریداری کے لیے دی گئی مراعات کی بدولت گزشتہ سال نوجوان پروفائلز کے ذریعے رہن کی مانگ بڑھائی گئی اور جو 2022 میں بھی جاری رہے گی۔ کے لئے مراعات 36 سال سے کم عمر کے اور ان کے ہوم لون حاصل کرنے کے امکانات۔
گھر خریدنے کا ارادہ رکھنے والوں کو رہن کی قسم کا احتیاط سے جائزہ لینا چاہیے۔ اگر متغیر شرحوں کے لیے صورت حال اب بھی مستحکم ہے، آج مقررہ شرح کے رہن ایک سال پہلے کے مقابلے پہلے ہی زیادہ مہنگے ہیں، لیکن اب بھی کم سطح پر ہیں، لیکن بڑھنا مقصود ہے۔ ایک ہی وقت میں، متغیر شرحوں پر مہنگائی اور ECB کے فیصلوں سے منسلک ہوتے ہیں اور وقت کے ساتھ ساتھ کم آسان ہو سکتے ہیں۔
